Cho em hỏi mua đất như trường hợp em có rủi ro pháp lý gì không?

[zace04]

Xin chào các bác OSFI.
Chiều nay em có đi xem 1 lô đất 80m2 tại phường Bình Chiểu, đường Ngô Chí Quốc, Thủ Đức; cách ngã tư Gò Dưa khoảng 500m. Vị trí, giá cả chưa bàn tới, em xin hỏi cách thức mua bán và pháp lý của lô đất này có ok không nhé.
Chủ đất là cá nhân nhưng có ủy quyền cho 1 công ty môi giới tiến hành giao dịch với em(em chưa xem được nội dung HD ủy quyền, bên cty môi giới nói với em là như vậy). Tổng diện tích lô đất khoảng 800m2, là đất vườn, đang xin chuyển thổ cư. Cty này đang làm thủ tục tách ra thành 10 lô, khoảng 80m2/1 lô. Em sẽ mua 1 lô trong tổng diện tích này.
Trình tự giao dịch như sau:

1. Trước tiên, em sẽ ký với cty 1 giấy nhận tiền giữ chỗ(10 triệu VND) trong thời gian cty này xin chuyển mục đích thành đất thổ cư cho toàn bộ thửa đất. Khoảng 1-3 tuần nữa thì sẽ có sổ đỏ thổ cư cho thửa đất 800m2.
2. Sau đó khi bên chủ đất nhận được sổ đỏ của thửa đất thổ cư sau khi đã chuyển, em sẽ ký với cty đó 1 HD nhận cọc 40triệu.
3. Sau khi ký nhận cọc, em sẽ ký tiếp 1 trong 2 loại HD sau(có công chứng): Nếu nhà nước cho đóng thuế chuyển từ thổ vườn lên thổ cư(theo lời cty đó từ 600-900ngàn/m2) NGAY lúc đó thì em sẽ ký với cty đó HD mua bán và trả 90% tiền, còn lại 10% sẽ trả lúc có biên nhận sổ(sổ riêng tên em). Nếu nhà nước chưa cho đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất thì em sẽ ký với cty môi giới hợp đồng hứa mua hứa bán và cũng trả 90% phần tiền. Còn lại thì sẽ thanh toán sau khi nhận biên nhận sổ. Công ty môi giới cũng cam kết là nếu làm ko đúng những thỏa thuận đó sẽ đền gấp đôi số tiền em đã đóng cho bên đó.

Cho em hỏi như sau:

1. Công ty môi giới ký với em như vậy có ok ko trong khi cá nhân đứng tên trên sổ đỏ mới là chủ thực sự.
2. Thủ tục mua bán mà công ty môi giới làm như vậy có rõ ràng ko? Pháp lý có ok ko?
3. Thuế chuyển quyền em phải đóng là 600-900 ngàn/m2 có ok ko?
4. Lô đất em mua chưa thuế khoảng 6tr, có thuế khoảng 7tr khu vực phường Bình Chiểu, đường Ngô Chí Quốc là giá tốt chưa?

Xin các bác có kinh nghiệm góp ý em trong việc đầu tư này. Thanks nhiều.

 

[stevenlawds]

1. ok hay ko thì phải xem qua cái hợp đồng ủy quyền về hình thức và phạm vi của nó.
2. về pháp lý thì phụ thuộc vào cái HĐ ủy quyền. thêm nữa, sau này nếu công ty môi giới đã làm đúng như thỏa thuận nhưng ko thể ra sổ đc thì cũng hơi lằng nhằng. cam kết là sẽ ra sổ cho thì rõ ràng hơn. lưu ý là việc chuyển mục đích sử dụng đc hay ko tùy thuộc vào quy hoạch sử dụng đất tại vị trí có thửa đất , việc tách thửa cũng phục thuộc vào diện tích (khu vực này thì phải từ 80m2 và chiều rộng ko nhỏ hơn 5m đối với đất chưa có nhà). để tránh rủi ro, tốt nhất là đề nghị bên bán hoàn tất thủ tục đi rồi hẵng ký hđ.
3. Bác lấy cơ sở là chênh lệch giá giữa đất vườn và đất thổ cư. với loại đất bác đề cập thì đóng 100% tiền chênh lệch. VD: khung giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm ở khu vực này là 3,5tr, giá đất thổ cư là 4tr thì khi chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất là 500/m2. cái này bác tìm văn bản xác định khung giá đất mới nhất của UBND TP (Quyết định 89/2010/QĐ-UBND)

 

[ngonhubu]

Bác zace04 đủ tuổi PM với mợ Nắng rồi, thì hỏi trực tiếp đi. Em chỉ túm váy lại là bác đang cầm đằnng lưỡi.

 

[tuando]

Rủi ro nhiều chứ.
Bác cứ tưởng tượng cty môi giới thu của bác 90% ... sau đó ko giao sổ, tiền đòi lại ko được ... tha hồ mà stress => giảm thọ.

Trừ phi bác biết rất rõ cty môi giới này và năng lực + uy tín của họ, còn thì không nên chơi. Tìm đất sổ đỏ mà mua.

 

[VuSao95]

Với 800m2 đất làm sao công ty môi giới có thể tách thửa được 10 lô đất điện tích 80m2 (vì phải chừa một phần diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật) ?

 

[phuctrh]

Xin các cao nhân cho nhà e hỏi ngu phát
1. Trong trường hợp cái đen đen em bôi ở dưới thì quan hệ về nghĩa vụ thuế với XXX giữa chủ đất và cty môi giới sẽ như thế nào và phải đóng bao nhiêu ?
2. Cty MG được ủy quyền tiến hành giao dịch và ký HD trực tiếp với người mua, vậy hóa đơn GTGT xuất cho người mua có hợp lệ không khi mà cty đó kg đứng tên BĐS giao dịch?

Thanks các bác

Xin chào các bác OSFI.
Chiều nay em có đi xem 1 lô đất 80m2 tại phường Bình Chiểu, đường Ngô Chí Quốc, Thủ Đức; cách ngã tư Gò Dưa khoảng 500m. Vị trí, giá cả chưa bàn tới, em xin hỏi cách thức mua bán và pháp lý của lô đất này có ok không nhé.
Chủ đất là cá nhân nhưng có ủy quyền cho 1 công ty môi giới tiến hành giao dịch với em(em chưa xem được nội dung HD ủy quyền, bên cty môi giới nói với em là như vậy). Tổng diện tích lô đất khoảng 800m2, là đất vườn, đang xin chuyển thổ cư. Cty này đang làm thủ tục tách ra thành 10 lô, khoảng 80m2/1 lô. Em sẽ mua 1 lô trong tổng diện tích này.
Trình tự giao dịch như sau:

1. Trước tiên, em sẽ ký với cty 1 giấy nhận tiền giữ chỗ(10 triệu VND) trong thời gian cty này xin chuyển mục đích thành đất thổ cư cho toàn bộ thửa đất. Khoảng 1-3 tuần nữa thì sẽ có sổ đỏ thổ cư cho thửa đất 800m2.
2. Sau đó khi bên chủ đất nhận được sổ đỏ của thửa đất thổ cư sau khi đã chuyển, em sẽ ký với cty đó 1 HD nhận cọc 40triệu.
3. Sau khi ký nhận cọc, em sẽ ký tiếp 1 trong 2 loại HD sau(có công chứng): Nếu nhà nước cho đóng thuế chuyển từ thổ vườn lên thổ cư(theo lời cty đó từ 600-900ngàn/m2) NGAY lúc đó thì em sẽ ký với cty đó HD mua bán và trả 90% tiền, còn lại 10% sẽ trả lúc có biên nhận sổ(sổ riêng tên em). Nếu nhà nước chưa cho đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất thì em sẽ ký với cty môi giới hợp đồng hứa mua hứa bán và cũng trả 90% phần tiền. Còn lại thì sẽ thanh toán sau khi nhận biên nhận sổ. Công ty môi giới cũng cam kết là nếu làm ko đúng những thỏa thuận đó sẽ đền gấp đôi số tiền em đã đóng cho bên đó.

Cho em hỏi như sau:

1. Công ty môi giới ký với em như vậy có ok ko trong khi cá nhân đứng tên trên sổ đỏ mới là chủ thực sự.
2. Thủ tục mua bán mà công ty môi giới làm như vậy có rõ ràng ko? Pháp lý có ok ko?
3. Thuế chuyển quyền em phải đóng là 600-900 ngàn/m2 có ok ko?
4. Lô đất em mua chưa thuế khoảng 6tr, có thuế khoảng 7tr khu vực phường Bình Chiểu, đường Ngô Chí Quốc là giá tốt chưa?

Xin các bác có kinh nghiệm góp ý em trong việc đầu tư này. Thanks nhiều.

 

[zace04]

Xin cảm ơn các bác. Xem ra cũng rủi ro quá nhỉ. Vấn đề là em thấy lô đất cũng đẹp và giá cũng có vẻ tốt nên em mới lăn tăn.

 

[zace04]

Rủi ro nhiều chứ.
Bác cứ tưởng tượng cty môi giới thu của bác 90% ... sau đó ko giao sổ, tiền đòi lại ko được ... tha hồ mà stress => giảm thọ.

Trừ phi bác biết rất rõ cty môi giới này và năng lực + uy tín của họ, còn thì không nên chơi. Tìm đất sổ đỏ mà mua.

Công ty môi giới nhỏ xíu à bác HT, uy tín thì chắc là số 0. ((

 

[zace04]

Với 800m2 đất làm sao công ty môi giới có thể tách thửa được 10 lô đất điện tích 80m2 (vì phải chừa một phần diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật) ?

2 mặt tiền của lô đất này giáp với 2 hẻm nội bộ bác ạ, nên ko cần chừa DT làm hạ tầng.

 

[NắngSG]

Nếu là em thì em ko mua lô này. Qúa nhiều rủi ro bác ạ.