TTO - Nhiều trường hợp nhà đất không có quyết định ngăn chặn nhưng không thể sang tên được do hiện trạng khác với giấy chủ quyền hoặc đã được tòa án thông báo về việc thụ lý một vụ án có liên quan...
Đây là tình huống mà không ít chủ hộ gặp phải, tuy nhiên không phải ai cũng nắm vững pháp lý để tránh các vướng mắc đáng tiếc.
Không được sang tên vì trên đất có nhà
Trường hợp ông C. ở xã Tân Xuân (Hóc Môn, TP.HCM) là một ví dụ. Ông C. cho biết khi tìm hiểu mua đất của bà K. tại xã Tân Xuân, ông biết thửa đất trên không có quyết định ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã được công chứng mà không trở ngại gì.
Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ xin đăng ký sang tên thì bị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (CNVPĐKĐĐ) huyện Hóc Môn từ chối vì hiện trạng trên đất không đúng với giấy chủ quyền. Công văn từ chối cho biết trên giấy chứng nhận của bà K. thì thửa đất là đất trống nhưng thực tế bà đã xây dựng ba căn nhà tường gạch mái tôn có diện tích khoảng 160m2.
Do hiện trạng nhà đất khác với hiện trạng trên giấy chứng nhận đã được cấp và khác với hợp đồng chuyển nhượng đã được phòng công chứng chứng nhận nên đơn vị này từ chối đăng ký việc chuyển nhượng và sang tên từ bà K. sang ông C.. CNVPĐKĐĐ Hóc Môn yêu cầu bà K. lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất trước khi làm thủ tục chuyển nhượng sang tên.
Vợ chồng ông C. cho rằng CNVPĐKĐĐ Hóc Môn từ chối đăng ký là không đúng. Theo ông C., phần đất ông mua không có quyết định ngăn chặn giao dịch, phòng công chứng cũng đã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm ông C. nộp hồ sơ cho đến khi bị từ chối đăng ký cũng không có quyết định ngăn chặn việc chuyển nhượng khu đất trên.
Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, khi giải quyết hồ sơ đăng ký sang tên giấy chủ quyền đất cho ông C., CNVPĐKĐĐ Hóc Môn đề nghị UBND xã Tân Xuân - nơi thửa đất tọa lạc - xác minh hiện trạng sử dụng nhà đất và tình trạng tranh chấp của thửa đất mà bà K. bán cho ông. Phiếu xác minh hiện trạng của xã Tân Xuân ghi rõ: trên đất có ba căn nhà tường gạch mái tôn diện tích khoảng 160m2.
Trong mục xác minh về tình trạng tranh chấp nhà đất, UBND xã Tân Xuân cho biết TAND huyện Hóc Môn đã có thông báo về việc đo đạc hiện trạng phần đất tranh chấp là một phần thửa đất của bà K. bán cho ông C., tòa cũng có quyết định định giá tài sản và thành lập hội đồng định giá đối với khu đất trên.
Sau đó, UBND xã Tân Xuân có văn bản bổ sung cho biết TAND huyện Hóc Môn có thông báo thụ lý vụ án yêu cầu tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất trên. Trong vụ án này, bà K. là bị đơn, thửa đất được yêu cầu chuyển nhượng chính là thửa đất bà K. bán cho ông C..
Không ngăn chặn vẫn không được sang tên
Theo luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM), văn phòng đăng ký đất đai có quyền từ chối đăng ký sang tên ngay cả khi chưa có quyết định ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền, nếu nội dung kê khai của hồ sơ không đầy đủ.
Thực tế, trên đất đã có ba căn nhà nhưng trên giấy chủ quyền thể hiện là khu đất trống, hợp đồng chuyển nhượng không ghi nhận về sự hiện diện của ba căn nhà, trong tờ khai hồ sơ chuyển nhượng cũng không có thông tin kê khai về ba căn nhà. Như vậy, thông tin kê khai không đúng hiện trạng nên cơ quan chức năng có quyền từ chối đăng ký.
Trong vụ việc của ông C., nếu như hiện trạng không có ba căn nhà trên đất thì ông C. cũng không được đăng ký sang tên giấy chủ quyền đất. Bởi khu đất đã có thông báo thụ lý vụ án của TAND huyện Hóc Môn về việc tranh chấp liên quan đến khu đất trên.
Thông tư hướng dẫn của Bộ TN-MT nêu rõ: cơ quan đăng ký có quyền từ chối đăng ký khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. Thông báo thụ lý vụ án của tòa án là một dạng văn bản này.
Một công chứng viên tại TP.HCM khẳng định việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà K. cho ông C. là không sai.
Vì vụ án tranh chấp đất đang được tòa án thụ lý, giải quyết nhưng không có quyết định của cơ quan chức năng về việc ngăn chặn giao dịch, cấm chuyển dịch quyền sử dụng đất của bà K. thì hợp đồng vẫn được công chứng.
Có điều, sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì người mua sẽ không được đăng ký sang tên do vụ việc đang được tòa thụ lý giải quyết.
Làm gì khi có nhà đất bị tranh chấp?
Theo luật sư Hoàng Lam Thụy Châu (Đoàn luật sư TP.HCM), khi có tranh chấp về nhà đất với người khác, để hạn chế tối đa những thiệt hại khó có thể khắc phục được về sau thì các bên tranh chấp nên làm các việc sau:
Đây là tình huống mà không ít chủ hộ gặp phải, tuy nhiên không phải ai cũng nắm vững pháp lý để tránh các vướng mắc đáng tiếc.
Không được sang tên vì trên đất có nhà
Trường hợp ông C. ở xã Tân Xuân (Hóc Môn, TP.HCM) là một ví dụ. Ông C. cho biết khi tìm hiểu mua đất của bà K. tại xã Tân Xuân, ông biết thửa đất trên không có quyết định ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã được công chứng mà không trở ngại gì.
Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ xin đăng ký sang tên thì bị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (CNVPĐKĐĐ) huyện Hóc Môn từ chối vì hiện trạng trên đất không đúng với giấy chủ quyền. Công văn từ chối cho biết trên giấy chứng nhận của bà K. thì thửa đất là đất trống nhưng thực tế bà đã xây dựng ba căn nhà tường gạch mái tôn có diện tích khoảng 160m2.
Do hiện trạng nhà đất khác với hiện trạng trên giấy chứng nhận đã được cấp và khác với hợp đồng chuyển nhượng đã được phòng công chứng chứng nhận nên đơn vị này từ chối đăng ký việc chuyển nhượng và sang tên từ bà K. sang ông C.. CNVPĐKĐĐ Hóc Môn yêu cầu bà K. lập thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất trước khi làm thủ tục chuyển nhượng sang tên.
Vợ chồng ông C. cho rằng CNVPĐKĐĐ Hóc Môn từ chối đăng ký là không đúng. Theo ông C., phần đất ông mua không có quyết định ngăn chặn giao dịch, phòng công chứng cũng đã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm ông C. nộp hồ sơ cho đến khi bị từ chối đăng ký cũng không có quyết định ngăn chặn việc chuyển nhượng khu đất trên.
Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, khi giải quyết hồ sơ đăng ký sang tên giấy chủ quyền đất cho ông C., CNVPĐKĐĐ Hóc Môn đề nghị UBND xã Tân Xuân - nơi thửa đất tọa lạc - xác minh hiện trạng sử dụng nhà đất và tình trạng tranh chấp của thửa đất mà bà K. bán cho ông. Phiếu xác minh hiện trạng của xã Tân Xuân ghi rõ: trên đất có ba căn nhà tường gạch mái tôn diện tích khoảng 160m2.
Trong mục xác minh về tình trạng tranh chấp nhà đất, UBND xã Tân Xuân cho biết TAND huyện Hóc Môn đã có thông báo về việc đo đạc hiện trạng phần đất tranh chấp là một phần thửa đất của bà K. bán cho ông C., tòa cũng có quyết định định giá tài sản và thành lập hội đồng định giá đối với khu đất trên.
Sau đó, UBND xã Tân Xuân có văn bản bổ sung cho biết TAND huyện Hóc Môn có thông báo thụ lý vụ án yêu cầu tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất trên. Trong vụ án này, bà K. là bị đơn, thửa đất được yêu cầu chuyển nhượng chính là thửa đất bà K. bán cho ông C..
Không ngăn chặn vẫn không được sang tên
Theo luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM), văn phòng đăng ký đất đai có quyền từ chối đăng ký sang tên ngay cả khi chưa có quyết định ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền, nếu nội dung kê khai của hồ sơ không đầy đủ.
Thực tế, trên đất đã có ba căn nhà nhưng trên giấy chủ quyền thể hiện là khu đất trống, hợp đồng chuyển nhượng không ghi nhận về sự hiện diện của ba căn nhà, trong tờ khai hồ sơ chuyển nhượng cũng không có thông tin kê khai về ba căn nhà. Như vậy, thông tin kê khai không đúng hiện trạng nên cơ quan chức năng có quyền từ chối đăng ký.
Trong vụ việc của ông C., nếu như hiện trạng không có ba căn nhà trên đất thì ông C. cũng không được đăng ký sang tên giấy chủ quyền đất. Bởi khu đất đã có thông báo thụ lý vụ án của TAND huyện Hóc Môn về việc tranh chấp liên quan đến khu đất trên.
Thông tư hướng dẫn của Bộ TN-MT nêu rõ: cơ quan đăng ký có quyền từ chối đăng ký khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. Thông báo thụ lý vụ án của tòa án là một dạng văn bản này.
Một công chứng viên tại TP.HCM khẳng định việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà K. cho ông C. là không sai.
Vì vụ án tranh chấp đất đang được tòa án thụ lý, giải quyết nhưng không có quyết định của cơ quan chức năng về việc ngăn chặn giao dịch, cấm chuyển dịch quyền sử dụng đất của bà K. thì hợp đồng vẫn được công chứng.
Có điều, sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì người mua sẽ không được đăng ký sang tên do vụ việc đang được tòa thụ lý giải quyết.
Làm gì khi có nhà đất bị tranh chấp?
Theo luật sư Hoàng Lam Thụy Châu (Đoàn luật sư TP.HCM), khi có tranh chấp về nhà đất với người khác, để hạn chế tối đa những thiệt hại khó có thể khắc phục được về sau thì các bên tranh chấp nên làm các việc sau:
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp (trừ trường hợp tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất).
- Nộp đơn khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.
- Nộp đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch, ngăn chặn đăng ký đất đai, đăng ký biến động tại các cơ quan có thẩm quyền, kèm theo đơn là chứng cứ chứng minh đã nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã hoặc chứng cứ chứng minh đã nộp đơn khởi kiện tại tòa án.
- Nộp đơn yêu cầu tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời: kê biên tài sản, cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản tranh chấp...
được với Phường để Phường xác nhận hiện trạng cho giống với sổ là được 
