Bài viết này em viết nhằm nêu ra phương diện lí thuyết của mô hình đầu tư "mua-bán lại" chung cư. Các bác cho em ý kiến nhé.
Đầu tư chung cư theo mô hình “mua-bán lại” là một hình thức quen thuộc của hình thái đầu tư bất động sản số tiền ít. Rào cản tâm lý lo sợ và thiếu kém thông tin, kiến thức làm cho người tiêu dùng cuối cùng thường lựa chọn thời điểm mua căn hộ chung cư vào những thời điểm đã xây dựng >50% công trình( đặc biệt là người miền bắc), thời điểm này đa số công trình, giá trị căn hộ thường đã tăng trưởng so với ban đầu ở một khoảng tương đối so với thời điểm ban đầu. Đây chính là cơ hội dành cho các nhà đầu tư sử dụng để gia tăng lượng tài chính của mình. Hành vi này gọi nôm na là “lướt”.
Phải khẳng định lại một điều : Tiền không tự sinh ra, dòng chảy đồng tiền trong mô hình “mua-bán lại” là sự đánh đổi của sự giảm thiểu rủi ro chuyển từ người mua hàng cuối cùng sang nhà đầu tư gánh chịu. Vì thế, cán cân “rủi ro- lợi nhuận” chính là mối quan hệ quan trọng nhất quyết định đến sự thành công của thương vụ đầu tư. Nghiên cứu kĩ các yếu tố của sản phẩm và cách thức để giảm thiểu rủi ro và gia tăng lợi nhuận chính là chìa khóa để sử dụng mô hình đầu tư này hiệu quả.
Các nhân tố kiểm soát rủi ro cơ bản trong mô hình “mua-bán lại”
1. Lựa chọn chủ đầu tư :
Chọn chủ đầu tư là điều đầu tiên cơ bản nhất trong việc nghiên cứu mua căn hộ nói chung. Lí thuyết thì rất dài nhưng chỉ cần lưu ý các điều sau : chủ đầu tư giàu, có năng lực, các công trình họ đã xây dựng có bị dính phốt nào không, thế thôi. Muốn biết điều gì, google đều cho bạn biết.
2. Thời gian xây dựng : Mối quan hệ thời gian xây dựng - rủi ro được hiểu như sau :
Khi tham gia vào công việc đầu tư bất động sản đồng nghĩa với việc bạn phải tham gia vào thị trường chung của bất động sản. Như mọi sản phẩm khác, bất động sản cũng chịu sự chi phối của quy luật cung cầu nhưng không hoàn hảo vì sự can thiệp lớn của một chủ thể có yếu tố tiên quyết cao về giá là Chủ đầu tư. Vì thế nhà đầu tư cần quan tâm các vấn đề sau:
Nói thế nào, dù bạn là nhà đầu tư thông thái thì đây cũng chỉ là một thương vụ tay trái và bạn phải dành thời gian cho công việc chính của mình. Thế nên tốt hơn hết là hãy lựa chọn cho bạn một người đồng hành để giúp đỡ bạn về thủ tục, tình hình giá cả và đưa ra quyết định vào thời điểm thích hợp.
Trên đây là lí thuyết về mô hình đầu tư "mua- bán lại" chung cư, Nếu bạn muốn trao đổi, góp ý, đi sâu vào thực tế về các yếu tố và cơ hội đầu tư bất động sản. Có thể liên hệ facebook cá nhân phan luân . Xin cảm ơn và chúc bạn đầu tư may mắn.
Đầu tư chung cư theo mô hình “mua-bán lại” là một hình thức quen thuộc của hình thái đầu tư bất động sản số tiền ít. Rào cản tâm lý lo sợ và thiếu kém thông tin, kiến thức làm cho người tiêu dùng cuối cùng thường lựa chọn thời điểm mua căn hộ chung cư vào những thời điểm đã xây dựng >50% công trình( đặc biệt là người miền bắc), thời điểm này đa số công trình, giá trị căn hộ thường đã tăng trưởng so với ban đầu ở một khoảng tương đối so với thời điểm ban đầu. Đây chính là cơ hội dành cho các nhà đầu tư sử dụng để gia tăng lượng tài chính của mình. Hành vi này gọi nôm na là “lướt”.
Phải khẳng định lại một điều : Tiền không tự sinh ra, dòng chảy đồng tiền trong mô hình “mua-bán lại” là sự đánh đổi của sự giảm thiểu rủi ro chuyển từ người mua hàng cuối cùng sang nhà đầu tư gánh chịu. Vì thế, cán cân “rủi ro- lợi nhuận” chính là mối quan hệ quan trọng nhất quyết định đến sự thành công của thương vụ đầu tư. Nghiên cứu kĩ các yếu tố của sản phẩm và cách thức để giảm thiểu rủi ro và gia tăng lợi nhuận chính là chìa khóa để sử dụng mô hình đầu tư này hiệu quả.
Các nhân tố kiểm soát rủi ro cơ bản trong mô hình “mua-bán lại”
1. Lựa chọn chủ đầu tư :
Chọn chủ đầu tư là điều đầu tiên cơ bản nhất trong việc nghiên cứu mua căn hộ nói chung. Lí thuyết thì rất dài nhưng chỉ cần lưu ý các điều sau : chủ đầu tư giàu, có năng lực, các công trình họ đã xây dựng có bị dính phốt nào không, thế thôi. Muốn biết điều gì, google đều cho bạn biết.
2. Thời gian xây dựng : Mối quan hệ thời gian xây dựng - rủi ro được hiểu như sau :
- Thời gian xây dựng tỷ lệ thuận với thời gian chiếm dụng vốn lớn và khả năng thị trường dịch chuyển cao dẫn đến rủi ro cao và tính thanh khoản thấp. Nói chung thời gian xây dựng càng sớm càng tốt, tuy nhiên với tổ hợp chung cư cao cấp thì khoảng 2-3 năm vì đầu tư xây dựng tiện ích và chất lượng xây dựng. Tổ hợp chung cư trung cấp là dưới 2 năm và tổ hợp nhà xã hội là dưới 1 năm rưỡi.
Khi tham gia vào công việc đầu tư bất động sản đồng nghĩa với việc bạn phải tham gia vào thị trường chung của bất động sản. Như mọi sản phẩm khác, bất động sản cũng chịu sự chi phối của quy luật cung cầu nhưng không hoàn hảo vì sự can thiệp lớn của một chủ thể có yếu tố tiên quyết cao về giá là Chủ đầu tư. Vì thế nhà đầu tư cần quan tâm các vấn đề sau:
- Số lượng căn hộ: số lượng sản phẩm ( căn hộ ) tham gia thị trường trong tương lai càng lớn thì rủi ro thanh khoản và tăng trưởng càng cao. Nôm na là nếu cái khu đô thị bạn mua mà nó cứ xây các tòa nhà mới liên tục thì khi bán lại đối thủ cạnh tranh chính của bạn chính là chủ đầu tư và yên tâm là giá bán là do họ quyết chứ không phải bạn, và thường thì sẽ thấp hơn kì vọng.
- Mở rộng nguồn cầu bằng lựa chọn sản phẩm thuộc phân khúc nhiều người có nhu cầu nhất, vì trước sau gì bạn cũng bán đi căn hộ nên hãy chọn căn hộ dễ bán : Những sản phẩm được nhiều người có nhu cầu nhất : diện tích từ 60-90m2 khoảng 2 hoặc 2+1 phòng ngủ, ban công hướng đông, nam, đông nam( đối với người bắc) . Tầng thuộc đoạn từ 6-20 trừ tầng 13,14.
- Sử dụng đòn bẩy : chẳng xa lạ gì việc kinh doanh sử dụng vốn người khác, bạn không cần phải có 100% giá trị căn hộ để kinh doanh căn hộ chung cư, thường những nhà đầu tư chuyên nghiệp sử dụng 50-70% vốn vay để thực hiện việc kinh doanh này. Ví dụ : bạn mua thời điểm nộp 30% giá trị căn hộ và bán vào thời điểm nộp trước 70% thì nghĩa là vốn tự có 30%, vay 40% và tất toán khoản vay vào khoảng 1 năm. Nhưng lợi nhuận lại được tính trên 100% giá trị căn hộ.
- Sử dụng đòn bẩy cần lưu ý mấy điểm sau : thời gian cho vay càng nhiều càng tốt( 15-20 năm). lãi suất mấy năm đầu càng ưu đãi càng tốt( trong mô hình này chỉ khoảng 1-2 năm là tất toán), đặc biệt nhất là : lãi phạt tất toán phải rất thiện chí. Có những ngân hàng phạt tất toán rất nhiều.
- Lựa chọn thời điểm bán phù hợp : Cái này tùy dự án nhưng tôi khuyến nghị nên bán vào thời điểm : trước khi cất nóc( chưa đóng 70%) hoặc chuẩn bị bàn giao( đã đóng 70%) hoặc sau bàn giao thời gian ngắn( dưới 6 tháng). Sau khi bàn giao trên 6 tháng căn hộ chung cư gần như không tăng trưởng giá trị nhiều nữa.
Nói thế nào, dù bạn là nhà đầu tư thông thái thì đây cũng chỉ là một thương vụ tay trái và bạn phải dành thời gian cho công việc chính của mình. Thế nên tốt hơn hết là hãy lựa chọn cho bạn một người đồng hành để giúp đỡ bạn về thủ tục, tình hình giá cả và đưa ra quyết định vào thời điểm thích hợp.
Trên đây là lí thuyết về mô hình đầu tư "mua- bán lại" chung cư, Nếu bạn muốn trao đổi, góp ý, đi sâu vào thực tế về các yếu tố và cơ hội đầu tư bất động sản. Có thể liên hệ facebook cá nhân phan luân . Xin cảm ơn và chúc bạn đầu tư may mắn.
