QUẬN 9, CHUẨN BỊ GÌ CHO CƠN NGÁO ĐẤT LẦN THỨ 4?
(09/2018)
Hình minh họa: "Đất nền Quận 9, dẫu đã qua tay nhưng hàng họ vẫn thơm, việc gì phải xoắn?"
Sau cơn sốt nhanh và mạnh từ tháng 3 đến cuối tháng 4 năm 2018, đất nền quận 9 rơi vào tình trạng đìu hiu. Hiện tượng nhà nhà môi giới, người người môi giới đột ngột biến mất. Giới đầu tư nhỏ lẻ hỏi nhau: “đang cầm cục tiền, làm gì bây giờ?” Rất nhiều trong số đó trông chờ một đợt bán tháo của dân chơi "kẹp đỉnh". Lượng hàng mới gần như không có, các bạn môi giới nghiệp dư quay lại nghề cũ, các bạn chuyên nghiệp hơn thì chuyển sang loại hình sản phẩm khác, đầu quân cho các công ty BĐS hoạt động trên nền tảng công nghệ để tiếp cận được nhiều rổ hàng hơn. Số khác kiên trì bám trụ với đất nền thì thu nhập trở nên ít ỏi, vì sau khi tăng quá nhanh, khách đầu tư và đầu cơ đều nhanh chóng chốt lãi, rút ra khỏi thị trường, đồng thời chính các bạn môi giới vì biết được giá gốc (cách đó vài tháng) mà không tin tưởng vào sản phẩm mình đang bán nên rất khó để thuyết phục khách mua.Tình trạng này kéo dài suốt 3 tháng. Tuy nhiên, câu chuyện bắt đầu khác hơn ở tháng thứ 4 (08/2018). Tháng “cô hồn” năm nay rất khác!
Như đã phân tích ở bài viết trước, so với 2007, giới đầu tư nhỏ lẻ đã khôn ngoan hơn, ít dùng đòn bẩy và biết chọn khu vực "đất đã ấm hơi người" để xuống tiền, thế nên hiện tượng bán tháo đã không diễn ra. Chỉ có một số nhỏ lướt cọc không kịp xoay tiền nên phải xả hàng dưới hoặc bằng giá vốn, những cơ hội này hiếm hoi và được khớp lệnh trong tích tắc. Suy cho cùng, đâu phải chỉ mình Quận 9 tăng giá. Trong khi Quận 9 phủ đầy các mặt báo với từ khóa “sốt đất” thì vùng trung tâm và các quận huyện khác của Saigon tăng không hề kém, lõi trung tâm cạn kiện đất lẻ, đừng nói đến Quận 1, Quận 3, Quận 4, tại các quận Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình… nếu không muốn ở chuồng cu (căn hộ cao tầng – theo cách gọi của dân đầu tư đất nền), tìm một nơi an cư trở nên thật khó khăn, nhà hẻm “ba gác” (2.5-3m), diện tích 30-40m2 được săn lùng ráo riết. Ba năm vừa qua là thời vàng son của đất nền, riêng 2017-2018 sốt đất đã diễn ra trên toàn quốc. Thử điểm mặt một số tâm điểm của cơn sốt đất sẽ thấy mức độ tăng giá của Quận 9 chỉ là muỗi: Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn đất phân lô hộ lẻ tăng gấp 5-7 lần trong 1 năm; dù im hơi lặng tiếng nhưng ngoại thành Nha Trang tăng gấp 3-5 lần, cá biệt như như vùng biển Ba Làng tăng gần chục lần, một con số khủng khiếp. Gần Saigon hơn là Lagi Bình Thuận và Tân Thành Bà Rịa, đất nông nghiệp cũng đã tăng gấp đôi, gấp 3 trong vòng vài tháng đầu năm. Rất nhiều nhà đầu tư chốt lãi các nơi, cầm tiền một thời gian, lại quay về chọn Saigon – nơi mà nhu cầu ở thực cao nhất cả nước làm nơi trú ẩn.
Trong thẩm định giá bất động sản, có một phương pháp hay được sử dụng là “Giá tham chiếu”. Phương pháp này được dựa trên cơ sở bình quân các mẫu khảo sát “đáng tin cậy”, sau đó cộng trừ các yếu tố tăng giảm, được sử dụng hợp lý khi và chỉ khi không có hiện tượng bán tháo (vì nếu thị trường có hiện tượng bán tháo xảy ra trên diện rộng thì các mẫu đều rơi vào trạng thái không đáng tin cậy). Thời điểm hiện tại (09/2018), sau 4 tháng thử thách, có thể khẳng định thị trường đất nền Saigon đã đứng vững và lập mặt bằng giá mới, người mua ở lẫn đầu tư đã bắt đầu quen và chấp nhận giá đã tăng cao. Vậy cũng bằng phương pháp trên, thử so sánh đất nền Quận 9 với đất nền các quận huyện khác xét về mức độ tương đồng tiện ích, hạ tầng (đã hoàn thành), vị trí, tiềm năng phát triển thì Quận 9 vẫn là điểm đến an toàn, giá so sánh tương quan là RẺ so với các quận huyện khác. Đó là chưa kể đến yếu tố “địa chính trị”: trong 10 năm tới tầm nhìn Bất động sản của thành phố vẫn hướng về khu Đông. Khi giá các nơi đều không giảm, mà nhu cầu ở người vẫn tăng lên thì“giá đã tăng cao nhưng vẫn rẻ hơn nơi khác” dần sẽ trở thành “giá hợp lý, được khách hàng chấp nhận”. Thế nên “Ảo thì có ảo, nhưng mua thì vẫn mua”
Quay lại câu chuyện thị trường tháng 7 âm lịch năm nay. Thường thì giao dịch bất động sản người ta kiêng tháng 7 âm lịch. Nếu có, đa phần là dân đầu tư săn mua giá rẻ để chờ cuối năm ra hàng. Tuy nhiên, năm nay lượng giao dịch đất nền tại Quận 9 tăng nhanh liên tục bắt đầu từ tháng Vu Lan, người bán chỉ cần rao rẻ hơn thị trường 5% là giao dịch khớp lệnh ngay trong vài ngày. Giá tăng không nhanh, nhưng giao dịch rất nhanh, đây là dấu hiệu của giới đầu cơ đang gom hàng chuẩn bị cho một trận đánh sắp diễn ra. Có đòn bẩy nào cho trận đánh sắp tới?
Tháng 7/2018 một đại dự án tại Q9 chính thức được khởi công. Với việc chờ đợi gần 2 năm, đặc biệt là chính sách truyền thông “cấm mọi hình thức PR dự án trước khi có thông tin chính thức của Chủ đầu tư”, giới đầu tư nhỏ lẻ vẫn nhìn dự án này với cặp mắt nghi ngờ, liệu có như lần trước, thời điểm khởi công bị hoãn cả năm? Ngay cả khi các sà lan bơm cát và máy cuốc liên tiếp được chuyển đến thi công hạ tầng, cuộc tranh luận “Đất nền Q9 nên mua hay bán?” vẫn ở thế giằng co, nhưng càng về sau cuộc chơi dần chuyển lợi thế sang người có đất. Cho đến ngày hội tuyển quân của chủ đầu tư được tổ chức tại SVĐ Quân khu 7, lúc này cơn ngáo đất chính thức được châm mồi. Khu vực Nguyễn Xiển Long Thạnh Mỹ, Phước Thiện Long Bình (tuyến đường xung quanh dự án) đã nhanh chóng tăng giá, nhưng dọc hai trục đường này lượng hàng rất khan hiếm, một phần vì quỹ đất ít, một phần vì người có đất vẫn kiên nhẫn chờ đợi một mức giá cao hơn, nên hiện tượng sốt cục bộ đã xảy ra. Đất dự án một xẹt Nguyễn Xiển chưa đầy một tháng đã được đẩy từ 31-32 tr/m2 lên 35-36 tr/m2 Riêng mặt tiền Phước Thiện đoạn gần trục 9A nhảy thẳng lên 80tr/ m2 cao gấp hai lần đầu năm và mười lần so với 4 năm trước. Trên bản tin của các ban sale khu vực liên tục xuất hiện “Đã bán”, “Ngừng bán”, “Cần tìm hàng”, “Mua cả dự án”, “Có đất cọc ngay”. Từ chỗ xa xôi nhất Quận 9, chỉ một đường độc đạo để vào ra, giáp ranh với Đồng Nai, nhìn trên bản đồ vệ tinh chỉ thấy màu xanh ngắt, nay những nhịp cầu Long Đại đang dần hoàn thiện, Long Phước trở thành đảo ngọc, giá lên liên tục, mua bán tấp nập, có hiện tượng vào hàng bất chấp. Trước tình hình này, một số bạn ở xa không theo dõi thị trường, và ngay cả các bạn môi giới đang ở tâm thế nghỉ ngơi chờ qua tháng 7 âm đã bị hụt hơi do bất ngờ với tốc độ giao dịch và tăng giá.
Là một người đang cầm tiền, quan tâm đến đất nền Quận 9, cảm giác vẫn còn đứng ngoài lúc này thật là khó chiu, chúng ta cần làm gì?
"Đất nền Quận 9, đã đến lúc chúng ta có quyền lựa chọn" (05/2018)
https://www.facebook.com/nguoixaynha/posts/10215580617887123
"Phú Quốc săn đất ngoại truyện" (03/2018)
https://www.facebook.com/nguoixaynha/posts/10215139576221357
(09/2018)
Hình minh họa: "Đất nền Quận 9, dẫu đã qua tay nhưng hàng họ vẫn thơm, việc gì phải xoắn?"
Sau cơn sốt nhanh và mạnh từ tháng 3 đến cuối tháng 4 năm 2018, đất nền quận 9 rơi vào tình trạng đìu hiu. Hiện tượng nhà nhà môi giới, người người môi giới đột ngột biến mất. Giới đầu tư nhỏ lẻ hỏi nhau: “đang cầm cục tiền, làm gì bây giờ?” Rất nhiều trong số đó trông chờ một đợt bán tháo của dân chơi "kẹp đỉnh". Lượng hàng mới gần như không có, các bạn môi giới nghiệp dư quay lại nghề cũ, các bạn chuyên nghiệp hơn thì chuyển sang loại hình sản phẩm khác, đầu quân cho các công ty BĐS hoạt động trên nền tảng công nghệ để tiếp cận được nhiều rổ hàng hơn. Số khác kiên trì bám trụ với đất nền thì thu nhập trở nên ít ỏi, vì sau khi tăng quá nhanh, khách đầu tư và đầu cơ đều nhanh chóng chốt lãi, rút ra khỏi thị trường, đồng thời chính các bạn môi giới vì biết được giá gốc (cách đó vài tháng) mà không tin tưởng vào sản phẩm mình đang bán nên rất khó để thuyết phục khách mua.Tình trạng này kéo dài suốt 3 tháng. Tuy nhiên, câu chuyện bắt đầu khác hơn ở tháng thứ 4 (08/2018). Tháng “cô hồn” năm nay rất khác!
Như đã phân tích ở bài viết trước, so với 2007, giới đầu tư nhỏ lẻ đã khôn ngoan hơn, ít dùng đòn bẩy và biết chọn khu vực "đất đã ấm hơi người" để xuống tiền, thế nên hiện tượng bán tháo đã không diễn ra. Chỉ có một số nhỏ lướt cọc không kịp xoay tiền nên phải xả hàng dưới hoặc bằng giá vốn, những cơ hội này hiếm hoi và được khớp lệnh trong tích tắc. Suy cho cùng, đâu phải chỉ mình Quận 9 tăng giá. Trong khi Quận 9 phủ đầy các mặt báo với từ khóa “sốt đất” thì vùng trung tâm và các quận huyện khác của Saigon tăng không hề kém, lõi trung tâm cạn kiện đất lẻ, đừng nói đến Quận 1, Quận 3, Quận 4, tại các quận Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình… nếu không muốn ở chuồng cu (căn hộ cao tầng – theo cách gọi của dân đầu tư đất nền), tìm một nơi an cư trở nên thật khó khăn, nhà hẻm “ba gác” (2.5-3m), diện tích 30-40m2 được săn lùng ráo riết. Ba năm vừa qua là thời vàng son của đất nền, riêng 2017-2018 sốt đất đã diễn ra trên toàn quốc. Thử điểm mặt một số tâm điểm của cơn sốt đất sẽ thấy mức độ tăng giá của Quận 9 chỉ là muỗi: Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn đất phân lô hộ lẻ tăng gấp 5-7 lần trong 1 năm; dù im hơi lặng tiếng nhưng ngoại thành Nha Trang tăng gấp 3-5 lần, cá biệt như như vùng biển Ba Làng tăng gần chục lần, một con số khủng khiếp. Gần Saigon hơn là Lagi Bình Thuận và Tân Thành Bà Rịa, đất nông nghiệp cũng đã tăng gấp đôi, gấp 3 trong vòng vài tháng đầu năm. Rất nhiều nhà đầu tư chốt lãi các nơi, cầm tiền một thời gian, lại quay về chọn Saigon – nơi mà nhu cầu ở thực cao nhất cả nước làm nơi trú ẩn.
Trong thẩm định giá bất động sản, có một phương pháp hay được sử dụng là “Giá tham chiếu”. Phương pháp này được dựa trên cơ sở bình quân các mẫu khảo sát “đáng tin cậy”, sau đó cộng trừ các yếu tố tăng giảm, được sử dụng hợp lý khi và chỉ khi không có hiện tượng bán tháo (vì nếu thị trường có hiện tượng bán tháo xảy ra trên diện rộng thì các mẫu đều rơi vào trạng thái không đáng tin cậy). Thời điểm hiện tại (09/2018), sau 4 tháng thử thách, có thể khẳng định thị trường đất nền Saigon đã đứng vững và lập mặt bằng giá mới, người mua ở lẫn đầu tư đã bắt đầu quen và chấp nhận giá đã tăng cao. Vậy cũng bằng phương pháp trên, thử so sánh đất nền Quận 9 với đất nền các quận huyện khác xét về mức độ tương đồng tiện ích, hạ tầng (đã hoàn thành), vị trí, tiềm năng phát triển thì Quận 9 vẫn là điểm đến an toàn, giá so sánh tương quan là RẺ so với các quận huyện khác. Đó là chưa kể đến yếu tố “địa chính trị”: trong 10 năm tới tầm nhìn Bất động sản của thành phố vẫn hướng về khu Đông. Khi giá các nơi đều không giảm, mà nhu cầu ở người vẫn tăng lên thì“giá đã tăng cao nhưng vẫn rẻ hơn nơi khác” dần sẽ trở thành “giá hợp lý, được khách hàng chấp nhận”. Thế nên “Ảo thì có ảo, nhưng mua thì vẫn mua”
Quay lại câu chuyện thị trường tháng 7 âm lịch năm nay. Thường thì giao dịch bất động sản người ta kiêng tháng 7 âm lịch. Nếu có, đa phần là dân đầu tư săn mua giá rẻ để chờ cuối năm ra hàng. Tuy nhiên, năm nay lượng giao dịch đất nền tại Quận 9 tăng nhanh liên tục bắt đầu từ tháng Vu Lan, người bán chỉ cần rao rẻ hơn thị trường 5% là giao dịch khớp lệnh ngay trong vài ngày. Giá tăng không nhanh, nhưng giao dịch rất nhanh, đây là dấu hiệu của giới đầu cơ đang gom hàng chuẩn bị cho một trận đánh sắp diễn ra. Có đòn bẩy nào cho trận đánh sắp tới?
Tháng 7/2018 một đại dự án tại Q9 chính thức được khởi công. Với việc chờ đợi gần 2 năm, đặc biệt là chính sách truyền thông “cấm mọi hình thức PR dự án trước khi có thông tin chính thức của Chủ đầu tư”, giới đầu tư nhỏ lẻ vẫn nhìn dự án này với cặp mắt nghi ngờ, liệu có như lần trước, thời điểm khởi công bị hoãn cả năm? Ngay cả khi các sà lan bơm cát và máy cuốc liên tiếp được chuyển đến thi công hạ tầng, cuộc tranh luận “Đất nền Q9 nên mua hay bán?” vẫn ở thế giằng co, nhưng càng về sau cuộc chơi dần chuyển lợi thế sang người có đất. Cho đến ngày hội tuyển quân của chủ đầu tư được tổ chức tại SVĐ Quân khu 7, lúc này cơn ngáo đất chính thức được châm mồi. Khu vực Nguyễn Xiển Long Thạnh Mỹ, Phước Thiện Long Bình (tuyến đường xung quanh dự án) đã nhanh chóng tăng giá, nhưng dọc hai trục đường này lượng hàng rất khan hiếm, một phần vì quỹ đất ít, một phần vì người có đất vẫn kiên nhẫn chờ đợi một mức giá cao hơn, nên hiện tượng sốt cục bộ đã xảy ra. Đất dự án một xẹt Nguyễn Xiển chưa đầy một tháng đã được đẩy từ 31-32 tr/m2 lên 35-36 tr/m2 Riêng mặt tiền Phước Thiện đoạn gần trục 9A nhảy thẳng lên 80tr/ m2 cao gấp hai lần đầu năm và mười lần so với 4 năm trước. Trên bản tin của các ban sale khu vực liên tục xuất hiện “Đã bán”, “Ngừng bán”, “Cần tìm hàng”, “Mua cả dự án”, “Có đất cọc ngay”. Từ chỗ xa xôi nhất Quận 9, chỉ một đường độc đạo để vào ra, giáp ranh với Đồng Nai, nhìn trên bản đồ vệ tinh chỉ thấy màu xanh ngắt, nay những nhịp cầu Long Đại đang dần hoàn thiện, Long Phước trở thành đảo ngọc, giá lên liên tục, mua bán tấp nập, có hiện tượng vào hàng bất chấp. Trước tình hình này, một số bạn ở xa không theo dõi thị trường, và ngay cả các bạn môi giới đang ở tâm thế nghỉ ngơi chờ qua tháng 7 âm đã bị hụt hơi do bất ngờ với tốc độ giao dịch và tăng giá.
Là một người đang cầm tiền, quan tâm đến đất nền Quận 9, cảm giác vẫn còn đứng ngoài lúc này thật là khó chiu, chúng ta cần làm gì?
- Thứ nhất, cần khẳng định mặt bằng giá mới đã được chấp nhận, người dùng cuối (mua ở) sau khi khảo sát nhiều nơi vẫn liên tục tìm về Quận 9, cần bỏ đi định kiến “Đất Quận 9 ảo quá!”, hay so sánh khiên cưỡng “hồi 2014 có 6tr/m2 hà”
- Thứ hai, hiện Quận 9 có cỗ máy bơm khổng lồ, lớn nhất của thành phố, đã chính thức được lắp đặt, máy hiệu Vingroup, tên là Vincity, nên mặt bằng giá sẽ không dừng lại
- Thứ ba, xác định cho mình chiến lược và khu vực đầu tư/ đầu cơ hợp lý:
- Nếu là đầu cơ, chấp nhận mạo hiểm thì bám lấy Vincity mà chiến, đây là khu vực có động lực tăng giá nhất và hiện tại đang giao dịch rất sôi động. “Đã bán” là câu bạn sẽ nghe nếu chần chừ, nhưng phải cảnh báo hiện tượng này đã bắt đầu xảy ra từ hai tuần trước.
- Nếu là đầu tư, luôn nhớ câu này “thành công của một dự án phụ thuộc và tính thanh khoản và tỉ lệ lấp đầy”. Tùy khu vực quen thuộc mà chọn lựa. Như cách làm của tôi là vẽ một vòng tròn có bán kính 15km từ Sala Đại Quang Minh, hay 20km từ chợ Bến Thành, di chuyển dưới 40 phút, quét vòng tròn đó xem chạm vào khu nào đã đông dân, đủ tiện ích, giá hợp lý. Nếu là đất dự án thì xen cài trong khu dân cư, diện tích nhỏ vừa túi tiền. Xung quanh vị trí đó 5-7km có hạ tầng và khu thương mại dịch vụ đang được hình thành thì tiềm năng tăng giá càng cao. Đây là loại sản phẩm có tính thanh khoản tốt và hướng đến nhu cầu thực nhất. Một khi đã có điểm cháy ở gần, trước sau gì lửa cũng lan đến đây.
- Nếu là ở: tầm tiền không nhiều (2-3 tỷ) có thể chọn theo cách trên để an cư với giá tốt, nhanh tay trước khi phải mua lại hàng của giới đầu cơ. Tài chính tốt hơn (4-5 tỷ) nên chọn Compound hoặc các dự án quy hoạch 1/500. Có một nghịch lý là nếu dựa trên giá cấu thành sản phẩm thì đơn giá của các khu vực Compound đang rẻ hơn khá nhiều so với đất nền phân lô hộ lẻ xây dựng tự do, trong khi lượng hàng này hiếm hơn và có nhiều giá trị cộng thêm hơn. Hiện tượng này muốn phân tích phải dựa trên mức độ tài chính và tâm lý độ tuổi của người dùng sản phẩm Compound, xin hẹn ở một bài viết khác.
- Để có thể tham khảo, xin cho biết tình trạng tài khoản hiện tại của tôi: Full hàng, dự đoán và đặt tâm thế vào UPTREND
"Đất nền Quận 9, đã đến lúc chúng ta có quyền lựa chọn" (05/2018)
https://www.facebook.com/nguoixaynha/posts/10215580617887123
"Phú Quốc săn đất ngoại truyện" (03/2018)
https://www.facebook.com/nguoixaynha/posts/10215139576221357
Chỉnh sửa cuối:
