[Nhờ tư vấn] Em cần thẩm định giá trị nhà xưởng

[UMG]

Nhờ các bác có kinh nghiệm ném đá giúp em với ạ!
Em cần thẩm định giá trị nhà xưởng (phần giá trị đất và xây dựng). Đất sxkd, thời hạn giao đất 50 năm, đã sử dụng khoảng 15 năm, giao đất đóng tiền sử dụng đất một lần. Em có liên hệ vài công ty thẩm định, có đơn vị thì đòi phí tính theo % giá trị quyền sử dụng (phí khoảng 2 tỏi), có đơn vị thì tính phí theo phi vụ (phí khoảng 50tr). Cả 2 đơn vi này đều trong danh sách công ty thẩm định giá của Bộ Tài Chính giới thiệu nhưng sao chênh lệch nhau nhiều quá, em sợ tiền nào của đó nên nhờ các bác ném đá giúp!

Sao lại có chênh lệch nhiều đến vậy ạ? Cả 2 đơn vị thẩm định đều là DN Việt Nam

1. Em cần đơn vị uy tín, giấy chứng nhận thẩm định giá có giá trị (vì em tính bán lại nhà xưởng nên cần cái này để chào giá với đối tác)

2. Em cần giá sát nhất với thị trường để không bị bán hớ giá

 

[Amateurish]

Em có thằng lính chả biết ất giáp gì dự toán xây dựng, chuyển quan bank một thời gian, nay ra mở công ty thẩm định giá
em luôn luôn nhờ nó thẩm định giá theo ý thích của bên em bác ợ.

Bác cần công tắc không, em PM cho, nghe đâu nó thẩm định giá được cả nhà máy điện hột nhơn.

 

[Quangia]

Chả có cái giá nào chung cho mọi người đâu bác ợ.
Người mua muốn giá không bị hố - người bán muốn cái giá không bị rẻ - NH muốn cái giá thấp để có phải phát mãi thì cũng còn có tí lời ...
Vì vậy, tùy theo mục đích của bác mà mấy đơn vị này tính phí bác thôi.

 

[yTuongMoi]

Nếu bác muốn bán thì chẳng cần thẩm định giá làm gì vô ích, đây là lời khuyên chân thành của những người làm thẩm định giá. Người mua họ chẳng tin cái tờ giấy đó đâu, chủ yếu là thuận mua vừa bán thôi. Cùng một lô đất, 2 công ty định giá uy tín có thể định giá chênh lệch nhau đến 50%. Định giá để vay ngân hàng cũng vậy, nếu bác khéo mức giá sẽ khác.

Còn muốn biết giá sát thị trường, bác nhờ khoảng chục công ty môi giới đăng bán, rồi nhờ chục công ty khác tìm một cái xưởng cỡ như vậy, bác sẽ biết cái giá hợp lý nằm trong khoảng nào mà không mất phí.

 

[bravia]

Thật ra Bác muốn thẩm định giá để nhằm phục vụ cho mục đích gì? Như thế thì em có thể giải thích rõ hơn

 

[UMG]

Dạ, cám ơn các bác đã góp ý! Cái nhà xưởng này bên em đang cho nước ngoài thuê, nay họ định mua lại mà cả hai bên đều chưa nhắm được cái giá nào để làm cái mốc cho việc thương lượng nên em mới định mời đơn vị thẩm định vào xác định trước cái mốc này để hai bên bắt đầu thương lượng đó ạ!
Em chỉ có thể nhẩm nhẩm so với giá đất thổ cư quanh đó và chia tỷ lệ chênh lệch giữa đất thổ cư và đất sxkd rồi áng chừng, nhưng vậy liệu có cao hay thấp thì em lại hỏng biết. Giá trị nhà xưởng tương đối cao nên sợ sai một li thì đi một khúc ạ!
@ Bác HP, bác Amaterish: 2 bác có đơn vị thẩm định quen giúp em với ạ!

 

[tungty]

Theo em, bác chủ không cần tốn 2 tỏi làm gì cho phí để tiền đó tắm bia cho anh em OS có lý hơn, người mua sẽ không xem tờ định giá của bác đâu vì bác là người bán mà lại thuê thì làm sao họ tin được. Theo em thì bác nên khảo sát giá trị đất khu vực xung quanh bác để tính ra giá trị đất
Giá nhà xưởng = giá đất + xây dựng + giá trị máy móc thiết bị (nếu có) đã khấu hao + Goodwill
Goodwill: được hiểu là bên mua sẽ chấp nhận trả thêm so với tổng giá trị tài sản vì đó là khoản mà họ đang có bao gồm nhà máy, công nhân, đào tạo công nhân, biz. license, khách hàng … so với đi xây dựng nhà máy mới nếu họ không mua của bác
Và quan trọng là bác deal sao cho người mua thấy giá đó là hợp lý trên cơ sở win-win mà các cụ gọi là thuận mua vừa bán
Em không biết nhà máy bác đang bán ở đâu là đang sản xuất gì nên không thể chia sẻ chi tiết với bác được
Chúc bác chủ tiễn em nó đi sớm

 

[UMG]

Theo em, bác chủ không cần tốn 2 tỏi làm gì cho phí để tiền đó tắm bia cho anh em OS có lý hơn, người mua sẽ không xem tờ định giá của bác đâu vì bác là người bán mà lại thuê thì làm sao họ tin được. Theo em thì bác nên khảo sát giá trị đất khu vực xung quanh bác để tính ra giá trị đất
Giá nhà xưởng = giá đất + xây dựng + giá trị máy móc thiết bị (nếu có) đã khấu hao + Goodwill
Goodwill: được hiểu là bên mua sẽ chấp nhận trả thêm so với tổng giá trị tài sản vì đó là khoản mà họ đang có bao gồm nhà máy, công nhân, đào tạo công nhân, biz. license, khách hàng … so với đi xây dựng nhà máy mới nếu họ không mua của bác
Và quan trọng là bác deal sao cho người mua thấy giá đó là hợp lý trên cơ sở win-win mà các cụ gọi là thuận mua vừa bán
Em không biết nhà máy bác đang bán ở đâu là đang sản xuất gì nên không thể chia sẻ chi tiết với bác được
Chúc bác chủ tiễn em nó đi sớm

Thanks bác! Thật lòng thì tờ giấy đó cả 2 bên đều xác định chỉ có giá trị để xác định mốc mình deal với họ đó bác. Giống như định giá trị tài sản để cố phần vậy thôi ạ! Có bên thứ 3 để cho có vẻ khách quan và mình với họ dựa vào cái mốc đó rồi cùng lui, cùng tiến để tìm ra cái giá thống nhất giữa 2 bên có thể chấp nhận. Em cũng có tìm hiểu giá mua bán nhà đất xung quanh khu vực và áng chừng ra khoảng giá. Với tình hình nhà đất hiện đang "lạnh" như vầy thì chắc có giao dịch mình có muốn nhanh cũng không nhanh được. Em cũng chưa thấy khả quan lắm khi mà rao bán khi giá bds đã quanh vùng đáy, nhưng giờ bên thuê họ muốn đầu tư nên hỏi mua, nhân dịp này sẵn chào thêm vài khách nữa ạ!

 

[HKC]

Bên em cũng hay nhờ định giá thuê ngoài, khi ký hợp đồng thường ghi mục đích định giá là gì, nếu là để ngân hàng nhận thế chấp thì họ thường định giá thấp một tí (khoảng 85%-90% giá thị trường - nó nói thế), phí thì khoảng 1.8tr - 5tr
Nói chung là câu tiền nào của nấy đúng trong trường hợp này, k thể tin được mấy thèng định giá này (sory mấy bác làm trong ngành định giá).
Em thường định giá theo kiểu lấy khoảng 85% - 90% giá đất thổ cư giao dịch thành công xung quanh đó.
Cần thông tin về Công ty định giá thì bác cứ pm, em sẽ gởi số đt liên hệ cho bác.

 

[bravia]

Cái này thì cũng dễ thôi!
Cơ sở có được cái thẩm định giá trị tài sản để chống hớ và dùng để trả giá

-Việc đầu tiên bác phải coi thằng đang muốn mua lại tầm kiến thức và trình láu cá của nó ở mức nào
- Đo mức nhu cầu mong muốn của nó tới độ nào, việc nó chấp nhận mua lại để phục vụ nó lợi tới đâu
- Canh cái giá mà nó sẽ phải trả tương đương ( cái này bác chịu khó đi khảo sát vài nơi cái mà khả năng nó có thể di dời) đánh giá và cân đối khả năng hơn thiệt của nó để tính toán ra giá
- Thẩm giá chỉ là cái cớ, đồng thời nên định cái giá trên mức khả năng thương thảo khoảng 15% rồi cho nó trả từ từ xuống là vừa. ( Đương nhiên là nó cũng có phương án xác định giá trị nhà xưởng của riêng nó)
- Việc định giá nhà xưởng để thương thảo bác luôn là người đánh giá chính xác nhất vì bác biết giá trị đất, tài sản, khả năng tài chính và độ mong muốn của đối tác, trên này em chỉ đưa ra phương pháp để tính giá so cho 2 bên thuận mua vừa bán thôi.