Tổng Giám đốc MB Lưu Trung Thái cho rằng, hiện nay có nhiều tình huống doanh nghiệp có dự án giá trị lớn, nhưng vướng mắc ở khả năng thanh toán. Tình trạng này là do mất cân đối nguồn cung trên thị trường bất động sản.
Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vừa qua, bên cạnh các trao đổi nhằm tháo gỡ khó khăn, nhiều lãnh đạo trong ngành ngân hàng cũng đưa ra những đánh giá đáng chú ý về hiện trạng ngành bất động sản hiện nay.
Nhìn nhận về những khó khăn tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản, Tổng Giám đốc MB Lưu Trung Thái cho rằng, hiện nay có nhiều tình huống doanh nghiệp bất động sản có dự án giá trị lớn, nhưng vướng mắc ở khả năng thanh toán.
Theo ông Thái, tình trạng này là do mất cân đối nguồn cung trên thị trường bất động sản. Cụ thể, thị trường BĐS tại TP.HCM vốn bị cho là thiếu hụt nguồn cung, nhưng 80% sản phẩm BĐS tại đây lại thuộc phân khúc cao cấp. Phía ngân hàng cũng không mong muốn cho vay đối với các sản phẩm có giá trị cao, bởi phân khúc này chỉ phục vụ một số ít khách hàng.
''Cấu trúc ngành bất động sản không phù hợp. Giải quyết vấn đề này là khó, nhưng cần nhìn thẳng vấn đề. Hai bên thống nhất thì giúp bước đi dài hơn'', ông Thái nói.
Bên cạnh đó, Tổng Giám đốc MB cho rằng một phần lý do, cũng đến từ việc doanh nghiệp đã dễ dãi trong thiết kế tài chính. Khi phát hành trái phiếu, doanh nghiệp chọn phương án dễ nhất để làm. Một khi đã chọn điều kiện cho vay dễ thì không quản lý được dòng tiền. Chọn những phương án có điều kiện pháp lý ở mức thấp dẫn đến những rủi ro về sau, thực chất là dễ ban đầu nhưng khó về sau.
Ngoài ra, ông Thái cũng nhận định, vấn đề vướng mắc về thủ tục pháp lý hiện nay chiếm 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản.
"Trong khâu thẩm định chúng tôi có thể hỗ trợ các doanh nghiệp không cần trình ra giấy phép xây dựng, nhưng đến khi giải ngân thì chắc chắn phải có giấy phép", CEO MB Lưu Trung Thái nói và cho biết, ngân hàng luôn cố gắng hỗ trợ doanh nghiệp nhưng có những quy trình phải làm đúng.
Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách điều hành VietinBank cũng nhận định khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là vấn đề về pháp lý, các dự án BĐS 70% là gặp vướng về pháp lý.
Cùng với đó, vấn đề vốn mắc ở nhiều nơi như thị trường trái phiếu, chứng khoán,... không chỉ riêng ở ngân hàng. Tuy nhiên, khi những vấn đề ở các thị trường khác không giải quyết được hoặc giải quyết chưa có hiệu quả thì áp lực lại dồn lên vai các ngân hàng.
Đại diện VietinBank cũng đánh giá việc duy trì tín dụng cho vay bất động sản là sự nỗ lực của ngành ngân hàng trong thời gian qua. Để giải quyết vấn đề thanh khoản cho các doanh nghiệp, ông Dũng kiến nghị: "Doanh nghiệp bất động sản đang có một đống tài sản lớn, cần bán đi để cơ cấu nợ, và vấn đề các anh bán giá bao nhiêu thôi, đáng lẽ 10 đồng giờ bán 6 đồng thôi, như vậy ngân hàng cũng sạch nợ".
Tại Hội nghị, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cũng đã đưa ra một số ý kiến đối với các doanh nghiệp bất động sản để góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Thứ nhất, Thống đốc cho rằng các doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính tiền tệ có rủi ro bất ổn định, chắc chắn các cơ quan điều hành sẽ phải áp dụng các chính sách kinh tế để ổn định vĩ mô. Đôi khi những chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp và đó là sự đánh đổi. Do đó, như các nước trên thế giới, các doanh nghiệp lớn phải có bộ phận theo dõi diễn biến vĩ mô trong nước và thế giới, các chính sách của Chính phủ để chủ động điều chỉnh việc đầu tư và sản xuất kinh doanh. Nếu doanh nghiệp của Việt Nam cũng làm như các doanh nghiệp nước ngoài thì cũng sẽ không bị động nhiều trong hoạt động kinh doanh.
“Tôi nghe một lãnh đạo Bộ Xây dựng nói tại một cuộc họp rằng, có doanh nghiệp (cũng có mặt tại đây) triển khai cùng lúc trên 50 dự án. Tôi cũng không hiểu việc triển khai đồng thời mấy chục dự án như vậy thì doanh nghiệp có chủ động được những khó khăn hay không. Giải pháp nào để tháo gỡ khó khăn cho tất cả dự án đó. Do đó, khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh, các doanh nghiệp cần phải có kế hoạch và thận trọng để có sự chủ động”, Thống đốc nói.
Thứ hai, Thống đốc NHNN bày bỏ mong muốn, trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ, các doanh nghiệp đều cần hết sức chú trọng trong việc quản trị dòng tiền của mình. Có những doanh nghiệp có rất nhiều dự án và tài sản giá trị lớn, nhưng khi cần tiền ngay lại khó vì bán một dự án không phải dễ, việc này phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính,…
“Trong văn hóa kinh doanh, doanh nghiệp cần xác định việc quản trị dòng tiền là phải rất bài bản. Cần có khả năng dự báo và tầm nhìn xa thì mới chủ động được. Một cá nhân đi vay 10 người mà cùng lúc 10 người đến đòi nợ cũng khó khăn chứ đừng nói đến doanh nghiệp”, Thống đốc chia sẻ.
Thứ nhất, Thống đốc cho rằng các doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính tiền tệ có rủi ro bất ổn định, chắc chắn các cơ quan điều hành sẽ phải áp dụng các chính sách kinh tế để ổn định vĩ mô. Đôi khi những chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp và đó là sự đánh đổi. Do đó, như các nước trên thế giới, các doanh nghiệp lớn phải có bộ phận theo dõi diễn biến vĩ mô trong nước và thế giới, các chính sách của Chính phủ để chủ động điều chỉnh việc đầu tư và sản xuất kinh doanh. Nếu doanh nghiệp của Việt Nam cũng làm như các doanh nghiệp nước ngoài thì cũng sẽ không bị động nhiều trong hoạt động kinh doanh.
“Tôi nghe một lãnh đạo Bộ Xây dựng nói tại một cuộc họp rằng, có doanh nghiệp (cũng có mặt tại đây) triển khai cùng lúc trên 50 dự án. Tôi cũng không hiểu việc triển khai đồng thời mấy chục dự án như vậy thì doanh nghiệp có chủ động được những khó khăn hay không. Giải pháp nào để tháo gỡ khó khăn cho tất cả dự án đó. Do đó, khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh, các doanh nghiệp cần phải có kế hoạch và thận trọng để có sự chủ động”, Thống đốc nói.
Thứ hai, Thống đốc NHNN bày bỏ mong muốn, trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ, các doanh nghiệp đều cần hết sức chú trọng trong việc quản trị dòng tiền của mình. Có những doanh nghiệp có rất nhiều dự án và tài sản giá trị lớn, nhưng khi cần tiền ngay lại khó vì bán một dự án không phải dễ, việc này phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính,…
“Trong văn hóa kinh doanh, doanh nghiệp cần xác định việc quản trị dòng tiền là phải rất bài bản. Cần có khả năng dự báo và tầm nhìn xa thì mới chủ động được. Một cá nhân đi vay 10 người mà cùng lúc 10 người đến đòi nợ cũng khó khăn chứ đừng nói đến doanh nghiệp”, Thống đốc chia sẻ.
Thứ ba, Thống đốc cũng cho rằng bản thân các doanh nghiệp cần phải có giải pháp cơ cấu và quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có những điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng.
Thứ tư, doanh nghiệp cần nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hóa khả năng huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, nhất là tín dụng trung dài hạn. Nếu doanh nghiệp cứ phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trong bối cảnh lạm phát rất cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt sẽ gặp khó khăn.
Thứ năm, Thống đốc mong rằng bản thân các doanh nghiệp tích cực tham gia triển khai, phát triển những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Về phía hệ thống ngân hàng cũng sẽ có giải pháp để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này.
Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức mới đây, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú tái khẳng định Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản. Quan điểm chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.
Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp.
Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.
Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam quý IV/2022 cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7.000 sản phẩm, chỉ bằng 20% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Thống kê sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục.
Theo một số chuyên gia bất động sản, việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng.
Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội.
Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.
Thứ ba là thuế bất động sản. Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây.
Xem thêm:
Theo Nhịp sống thị trường
