Thảo Luật Chung Cơ sở pháp lý nào để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

[Không Ai Cả]

Kính các bác.

Để tránh những phiền phức, những tổn thất không đáng có cho "nhà đầu tư" đi tìm mãnh đất cắm dùi trong thời buổi nhá nhem này. Mong các bác chuẩn tắc dùm trước khi xuống bút và đặt tiền cho những cái được gọi là "nhà ở hình thành trong tương lai" (NOHTTTL) thì các "nhà đầu tư" phải làm gì?.

1. Yêu cầu CĐT cung cấp quyết định giao đất hay sổ đỏ của dự án?
2. Làm thế nào để biết CĐT đã đóng tiền sử dụng đất? Nếu đã có sổ đỏ của dự án thì có cần tìm hiểu cái này không? CĐT có quyền cầm cố sổ đỏ dự án này không?
3. Yêu cầu CĐT cung cấp văn bản phê duyệt 1/500?
4. Khi xuống tiền thì mình ký Hợp đồng góp vốn hay Hợp đồng mua bán?
5. Như thế nào được gọi là "CĐT chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng mua bán NOHTTTL"?
6. ...

Em chưa bao giờ mua BĐS ở dạng này xin các bác chỉ giáo.
Cám ơn rất nhiều.

 

[Meo Quay]

Kính các bác.

Để tránh những phiền phức, những tổn thất không đáng có cho "nhà đầu tư" đi tìm mãnh đất cắm dùi trong thời buổi nhá nhem này. Mong các bác chuẩn tắc dùm trước khi xuống bút và đặt tiền cho những cái được gọi là "nhà ở hình thành trong tương lai" (NOHTTTL) thì các "nhà đầu tư" phải làm gì?.

1. Yêu cầu CĐT cung cấp quyết định giao đất hay sổ đỏ của dự án?
Có được cái này thì quá tốt rồi, tuy nhiên thường 1 khi có sổ thì CDT thường cắm ngay vào Ngân Hàng hay tổ chức tín dụng để bổ sung Vốn.
Do vậy có cần trưng ra thì tốt không có thì cũng không sao. Miễn là Có
Trường hợp CDT không có sổ đỏ nhưng có cơ sở pháp lý khẳng định chủ sở hữu là Đất cũng được.
Điều này là điều kiện Cần.

2. Làm thế nào để biết CĐT đã đóng tiền sử dụng đất?
CDT đưa ra sổ đỏ hoặc Giấy tờ chứng minh là tài sản này đã đang là đúng mục đích, trường hợp loại đất buộc phải chuyển mục đích thì phải có quyết định về giá trị chuyển đổi mục đích, biên lai đóng thuế chuyển mục đích.

Nếu đã có sổ đỏ của dự án thì có cần tìm hiểu cái này không?
Vấn đề là sổ đỏ của dự án nó ghi cái gì trong đó. Tuy nhiên để đảm bảo dự án có thực hiện hay CDT có đủ hành vi năng lực để bán thì cần phải thêm nhiều văn bản pháp lý khác nữa. Lưu ý cái sổ đỏ chỉ là 1 loại giấy tờ khẳng định chủ sở hữu thôi.

CĐT có quyền cầm cố sổ đỏ dự án này không?
Bình thường thôi. Luật không cấm.


3. Yêu cầu CĐT cung cấp văn bản phê duyệt 1/500?
Một văn bản thiết yếu để đảm bảo dự án được phê duyệt. Lưu ý đây chỉ là phê duyệt về thiết kế, chỉ tiêu,...
Tuy nhiên cần phải xác định xem cái 1/500 này có còn hiệu lực hay không, hay nó đã bị điều chỉnh bởi 1 cái 1/500 khác, hay một văn bản khác phủ quyết cái 1/500 này.
Lưu ý có những dự án CDT có thể thực hiện việc kêu gọi đầu tư khi chưa có 1/500. Dĩ nhiên cái này cần phải tìm hiểu kỹ hơn về mặt pháp luật.

4. Khi xuống tiền thì mình ký Hợp đồng góp vốn hay Hợp đồng mua bán?
Tuỳ từng thời điểm mà mình ký Góp Vốn, Mua Bán, hay Đặt cọc. Tham khảo nghị định 72 thì rõ hơn nhé bác.

5. Như thế nào được gọi là "CĐT chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng mua bán NOHTTTL"?
Thiếu các điều khoản trên thì chưa được coi là hội tụ điều kiện bán NOHTTTL.
Ngoại lệ 1 chút là hiện nay có dạng nhà ở Xã hội nó hơi khác. Do vậy cũng cần tìm hiểu thêm trước khi xuống tiền nhé.

6. ... Điều thứ 6 em bổ sung thêm là cực ký quan trọng là cần đánh giá năng lực của CDT xem có khả năng hoàn thành dự án hay không.
- Uy tín
- Năng lực Tài Chính
- Background nào đảm bảo CDT sẽ thực hiện được

Và trên hết bác phải tự cảm nhận hoặc thông qua những người độc lập khách quan để đánh giá dự án.



Em chưa bao giờ mua BĐS ở dạng này xin các bác chỉ giáo.
Cám ơn rất nhiều.

 

[lata2106]

Tớ không rành luật, nhưng qua theo dõi nhiều vụ việc (usilk, megastar, sunview3 ...) thì thấy những người trong cuộc phân tích việc ký hợp đồng mua nhà trên giấy (hình thành tương lai gì đó) không khác gì nắm dao đằng lưỡi:
1. Nếu CĐT hết tiền, không xây được cũng chẳng làm gì được (U-silk city)
2. Nếu kiện, cùng lắm một hoặc vài người của CĐT đi tù (a Long megastar - nhưng chắc trong tù a Long cũng không đến nỗi khổ lắm - miễn là còn tiền)
3. Khi giải quyết việc nợ nần, người mua nhà là người được giải quyết cuối cùng (sau ngân hàng và một hàng nữa) và chắc chắn là chẳng còn gì.
Vì vậy, sau các sự việc đã xảy ra, nếu nhà nước không có một hành lang pháp lý đảm bảo cho việc góp vốn thì chắc chắn chẳng ai dại gì đi mua vịt trời cả.

 

[zValentino4]

Cơ sở pháp lý nào để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
- Tên HĐ được đặt ra như vầy để thực hiện đúng theo qui định NĐ 71
- Điều kiện để đc ký kết HĐMBNOHTTL chủ yếu:
1. Xong cơ sở hạ tầng, móng cọc
2. Được sở xây dựng nghiệm thu
Nếu dự án chưa đủ các điều kiện trên thì chưa đc ký kết HĐMBNOHTTTL

 

[lata2106]

Thì ối vụ làm xong phần thô rồi chứ đừng nói phần móng (Green tower của CIC8 ở đường Nam Hòa, gần cầu Rạch Chiếc đó) mà nó dừng, bà con đòi có đòi được đâu.

 

[Không Ai Cả]

Xin lỗi em không nói rõ, có thể vài bác hiểu là căn hộ/chung cư.

Ý em muốn hỏi là dự án đất nền => xây nhà => ra sổ có chứng nhận tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

 

[trongnghiasg]

Cho em ké vô chủ đề này lun nha. Em cũng đang gặp khó khăn về vấn đề này. Tai sao CĐT không ký HĐ Mua Bán mà lại ký HĐMBNOHTTL với khách hàng.
Tại em bán 1 dự án Đất nền tại Siêu Thị Lotte Mart BD mà khách hàng cứ hỏi về vấn Đề này, mà giải thích hoài mà khách hàng cứ làm khó Sale về HĐMBNOHTTTL.
Hôm nay em muốn nhờ các bác có thể giải thích giúp em.

 

[zValentino4]

Xin lỗi em không nói rõ, có thể vài bác hiểu là căn hộ/chung cư.

Ý em muốn hỏi là dự án đất nền => xây nhà => ra sổ có chứng nhận tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Cái em nói ở trên là đất nền xây nhà ra sổ hồng, đúng với trường hợp của bác

 

[Không Ai Cả]

Kính các bác.

Để tránh những phiền phức, những tổn thất không đáng có cho "nhà đầu tư" đi tìm mãnh đất cắm dùi trong thời buổi nhá nhem này. Mong các bác chuẩn tắc dùm trước khi xuống bút và đặt tiền cho những cái được gọi là "nhà ở hình thành trong tương lai" (NOHTTTL) thì các "nhà đầu tư" phải làm gì?.

1. Yêu cầu CĐT cung cấp quyết định giao đất hay sổ đỏ của dự án?
Có được cái này thì quá tốt rồi, tuy nhiên thường 1 khi có sổ thì CDT thường cắm ngay vào Ngân Hàng hay tổ chức tín dụng để bổ sung Vốn. Ok, dự án này có sổ đỏ cho từng khu rồi.

Do vậy có cần trưng ra thì tốt không có thì cũng không sao. Miễn là Có
Trường hợp CDT không có sổ đỏ nhưng có cơ sở pháp lý khẳng định chủ sở hữu là Đất cũng được.
Điều này là điều kiện Cần.

2. Làm thế nào để biết CĐT đã đóng tiền sử dụng đất?
CDT đưa ra sổ đỏ hoặc Giấy tờ chứng minh là tài sản này đã đang là đúng mục đích, trường hợp loại đất buộc phải chuyển mục đích thì phải có quyết định về giá trị chuyển đổi mục đích, biên lai đóng thuế chuyển mục đích.


Nếu đã có sổ đỏ của dự án thì có cần tìm hiểu cái này không?
Vấn đề là sổ đỏ của dự án nó ghi cái gì trong đó. Tuy nhiên để đảm bảo dự án có thực hiện hay CDT có đủ hành vi năng lực để bán thì cần phải thêm nhiều văn bản pháp lý khác nữa. Lưu ý cái sổ đỏ chỉ là 1 loại giấy tờ khẳng định chủ sở hữu thôi. Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị. Thời hạn sử dụng: lâu dài. Vậy là cũng Ok.


CĐT có quyền cầm cố sổ đỏ dự án này không?
Bình thường thôi. Luật không cấm. Sau này CĐT không giải chấp được thì mình bị gì không?



3. Yêu cầu CĐT cung cấp văn bản phê duyệt 1/500?
Một văn bản thiết yếu để đảm bảo dự án được phê duyệt. Lưu ý đây chỉ là phê duyệt về thiết kế, chỉ tiêu,...
Tuy nhiên cần phải xác định xem cái 1/500 này có còn hiệu lực hay không, hay nó đã bị điều chỉnh bởi 1 cái 1/500 khác, hay một văn bản khác phủ quyết cái 1/500 này. Vậy là trên hợp đồng phải thể hiện: Căn cứ quyết định số: xxx/QĐ-UBND ngày xx/xx/xxxx của UBND xxx về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu xxx ?

Lưu ý có những dự án CDT có thể thực hiện việc kêu gọi đầu tư khi chưa có 1/500. Dĩ nhiên cái này cần phải tìm hiểu kỹ hơn về mặt pháp luật.

4. Khi xuống tiền thì mình ký Hợp đồng góp vốn hay Hợp đồng mua bán?
Tuỳ từng thời điểm mà mình ký Góp Vốn, Mua Bán, hay Đặt cọc. Tham khảo nghị định 72 thì rõ hơn nhé bác.
Sao vậy nhỉ? Liệu có rủi ro gì không? mấy cái nghị định em đọc không vô

5. Như thế nào được gọi là "CĐT chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng mua bán NOHTTTL"?
Thiếu các điều khoản trên thì chưa được coi là hội tụ điều kiện bán NOHTTTL.
Ngoại lệ 1 chút là hiện nay có dạng nhà ở Xã hội nó hơi khác. Do vậy cũng cần tìm hiểu thêm trước khi xuống tiền nhé.

6. ... Điều thứ 6 em bổ sung thêm là cực ký quan trọng là cần đánh giá năng lực của CDT xem có khả năng hoàn thành dự án hay không.
- Uy tín
- Năng lực Tài Chính
- Background nào đảm bảo CDT sẽ thực hiện được

Và trên hết bác phải tự cảm nhận hoặc thông qua những người độc lập khách quan để đánh giá dự án.



Em chưa bao giờ mua BĐS ở dạng này xin các bác chỉ giáo.
Cám ơn rất nhiều.

Đây là dự án đất nền, xây dựng nhà ra sổ. Bác có lời khuyên nào cho em. Trước khi xuống tiền không?

 

[Không Ai Cả]

Xin lỗi em không nói rõ, có thể vài bác hiểu là căn hộ/chung cư.

Ý em muốn hỏi là dự án đất nền => xây nhà => ra sổ có chứng nhận tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Cái em nói ở trên là đất nền xây nhà ra sổ hồng, đúng với trường hợp của bác

Cám ơn Bác, em đã hiểu 1 phần của vấn đề. Còn nhiều phần khác Bác cho ý kiến luôn nhé.