Tư Vấn Đầu Tư Dự án Senturia Q9 Central Point - Có đáng để xuống tiền hay không?

[Red_Dragon88]

Hai anh tung hứng, lộ hết hàng Cen Point haha...

 

[Ba Văn]

Đọc cho biết nguồn gốc:

• Năm 1998, Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định số 989/QĐ-TTg về giao nhiệm vụ chuẩn bị thành lập Khu công nghệ cao, trong đó, xác định quy mô tổng diện tích là 804ha tại quận 9. Nhưng UBND TP ra tổng cộng 3 quyết định "thu hồi lố" nâng tổng diện tích KCNC lên 913ha khi chưa có có sự đồng ý của TTg CP.
• Tăng tốc sửa sai

Hai quyết định "thu hồi lố":

• 18/7/2003 UBND TP Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 2717/QĐ-UB thu hồi đất lần thứ 2 với diện tích 69ha (69.358m2) là một phần đất phường Hiệp Phú (không thuộc 5 phường có tên trong quyết định giao đất của Thủ tướng Chính phủ) và phường Tân Phú thuộc quy hoạch Khu CNC, tiếp giáp Xa lộ Hà Nội giao cho Ban Quản lý khu CNC phần diện tích tăng thêm này.
• Ngày 19/5/2004, UBND TP Hồ Chí Minh tiếp tục có Quyết định 2193/QĐ-UB thu hồi đất lần thứ 3, thu hồi bổ sung 102 ha (1.022.275m2) tại phường Tăng Nhơn Phú A và Tăng Nhơn Phú B và giao cho Ban Quản lý Khu CNC để tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.

Tổng cộng: 3 lần thu hồi đất xây dựng Khu CNC bằng các quyết định 2666 ngày 27/6/2002, Quyết định 2717 ngày 18/7/2003 và Quyết định số 2193 ngày 19/5/2004 thì tổng diện tích đất đã thu hồi để xây dựng Khu CNC là 913,1633ha.
Đọc thêm.

 

[Pham Khac Canh]

Anh sai rồi.
Đất và tài sản trên đất là hai cái khác nhau.

• Đất là của UBND TP thu hồi của người dân để làm KCNC và giao cho KCNC quản lý. Bản chất nó bây giờ là đất công phục vụ việc ở cho KCNC. KCNC ko được phép bán mà chỉ cho Cty/DN thuê (ko cho cá nhân thuê) và thời hạn thuê đất là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp quyền khai thác.
• Tài sản trên đất là của Cty/DN được thuê đất.

Giả sử:

1. Giao dịch của TP & KCNC là thuê đất như những Cty/DN khác thì tài sản của TP là những gì TP xây trên đất. Như vậy: TP chỉ cho anh thuê tài sản trên đất bằng văn bản là "hợp đồng thuê". Hay nói cách khác là giao dịch dân sự. Khi "hợp đồnv thuê" hết thời hạn hoặc hết hiệu lực, TP toàn quyền thu lậi tài sản (ở đây là nhà). Hợp đồng thuê có được tái ký hay ko phụ thuộc vào việc TP còn quyền khai thác trên đất hay ko. Người thuê (là anh) không có bất cứ quan hệ nào với chính quyền để rồi trông mong vào việc nhà nước gia hạn. Nếu nhà nước gia hạn (sau 50 năm) thì gia hạn cho TP và khi đó TP "có thể" gia hạn cho anh hoặc cho bất cứ ai bằng một Hợp Đồng mới hoàn toàn. Trường hợp này TP được xem là nhà phát triển dự án (cđt) và anh chỉ ký hợp đồng thuê với TP. Nhà (tài sản trên đất) là của TP. Anh có quyền cho người khác thuê (nếu hợp đồng có điều khoản này) để hưởng chênh lệch giá. 6 tỷ chia cho 480 tháng (40 năm) = 12,5tr/tháng. Anh cho thuê lại được hơn giá này anh hưởng.
2. Nếu TP chỉ là nhà thầu xây dựng và làm marketing thì việc thuê anh phải ký với KCNC. Bởi KCNC mới là cđt thật sự.
3. Nếu TP là đơn vị đầu tư tài chính xây dựng phần trên đất. KCNC là bên cđt (hai bên ký với nhau hợp đồng hợp tác phát triển dự án) thì anh cũng chỉ ký với KCNC mà ko ký với TP.

Tóm lại: Phải xem ai là CĐT thật sự (show pháp lý ra). Có làm theo Luật KD BĐS 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở, ..., hay ko. Chỉ vậy thôi.

Nên nhớ, trong trường hợp này, anh chỉ là enduser trong trò chơi của họ (người đi thuê nhà và cho thuê lại).

Em góp ý chút về việc 6 tỷ chia 480 tháng của bác thì mỗi tháng phải cho thuê lớn hơn 12.5 tr.
Ở đây bác giả định 6 tỷ sẽ biến mất sau 50 năm.
thực ra 6 tỷ đó sẽ được gửi ngân hàng chứ ko ai để tiền trong két. Lãi suât giả sử 8% 1 năm thì sau 50 năm là 6*(1+0.08)^50 = 281 tỷ. Vậy mỗi tháng mất đi 281 tỷ / 480 = 580 triệu.
Nhà xưởng khác với biệt thự nhiều lắm ah. Nhà xưởng là độc quyền, ko thuê thì lượng. Biệt thự ko thuê ra ngoài thuê chung cư.
Nãy có bác gì ở trên nói cccc nào q9 10 triệu. Thì em xin phép Jamila Khang Điền có tạm gọi là cao cấp ở q9 ko .
Nhà xưởng bác tăng giá hàng năm thoải mái, biệt thự tăng xem chuyên gia có dọn đi ko

 

[Ba Văn]

Em góp ý chút về việc 6 tỷ chia 480 tháng của bác thì mỗi tháng phải cho thuê lớn hơn 12.5 tr.
Ở đây bác giả định 6 tỷ sẽ biến mất sau 50 năm.
thực ra 6 tỷ đó sẽ được gửi ngân hàng chứ ko ai để tiền trong két. Lãi suât giả sử 8% 1 năm thì sau 50 năm là 6*(1+0.08)^50 = 281 tỷ. Vậy mỗi tháng mất đi 281 tỷ / 480 = 580 triệu.
Nhà xưởng khác với biệt thự nhiều lắm ah. Nhà xưởng là độc quyền, ko thuê thì lượng. Biệt thự ko thuê ra ngoài thuê chung cư.
Nãy có bác gì ở trên nói cccc nào q9 10 triệu. Thì em xin phép Jamila Khang Điền có tạm gọi là cao cấp ở q9 ko .
Nhà xưởng bác tăng giá hàng năm thoải mái, biệt thự tăng xem chuyên gia có dọn đi ko

6 tỷ "tiền thuê" trả kiểu "trả 1 lần" mà. Làm gì cùng 1 nguồn tiền sử dụng 2 mục đích. Họ cho trả chậm được 5 năm (đến năm 2026 như bác Mazda nói) là đã xuống tiền thuê đủ cho 40 năm rồi còn gì đâu mà gửi ngân hàng. Ở đủ 40 năm thuê thì ra đi chứ được gì nữa đâu.

 

[Pham Khac Canh]

Em góp ý chút về việc 6 tỷ chia 480 tháng của bác thì mỗi tháng phải cho thuê lớn hơn 12.5 tr.
Ở đây bác giả định 6 tỷ sẽ biến mất sau 50 năm.
thực ra 6 tỷ đó sẽ được gửi ngân hàng chứ ko ai để tiền trong két. Lãi suât giả sử 8% 1 năm thì sau 50 năm là 6*(1+0.08)^50 = 281 tỷ. Vậy mỗi tháng mất đi 281 tỷ / 480 = 580 triệu.
Nhà xưởng khác với biệt thự nhiều lắm ah. Nhà xưởng là độc quyền, ko thuê thì lượng. Biệt thự ko thuê ra ngoài thuê chung cư.
Nãy có bác gì ở trên nói cccc nào q9 10 triệu. Thì em xin phép Jamila Khang Điền có tạm gọi là cao cấp ở q9 ko .
Nhà xưởng bác tăng giá hàng năm thoải mái, biệt thự tăng xem chuyên gia có dọn đi ko

Ý em đang so sánh 2 phương án đầu tư tài chính, khi em có 6 tỷ

1. Mua nhà TP -> trăng tay 50 năm
2. gửi ngân hàng -> có 281 tỷ sau 50 năm.

Nếu làm 1. thì ko làm 2. Coi như 1 tháng mất 580 triệu. Bài toán đặt ra là thuê bao nhiêu 1 tháng sẽ lời. Em nghĩ se lớn hơn con số 12.5 triệu kia nhiều ah.

 

[Red_Dragon88]

em đâu có dám nói đến xuất xứ nguồn đất của khu này.

nếu việc thu hồi đất là trái chủ trương, không có sự đồng thuận của người có quyền sử dụng đất trước đây, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, thì mọi việc sau này đều chưa được hợp pháp.

Anh Wuyen hôm qua che mà như không che.

Hai anh trao đổi 1 hồi thấy lộ hàng Sen quá.

 

[Ba Văn]

Giá tham khảo dự án Aqua City của Nova ở Đồng Nai (đối diện Vin Grand Park qua sông ĐN).

• Nhà phố 5 x 19,5 : 4,9-5,5 tỷ
• Nhà phố 6 x 19,5 : 6,3 - 6,8 tỷ
• Nhà phố 8 x 20 : 8,3-8,6 tỷ
• Biệt thự 10 x 20 : 9,5-10,3 ty
• Biệt thự 15x 20 : 13,8-14 tỷ
• Biệt thự 15 x 25 : 18-22 tỷ

Vin Grand Park 120tr - 140tr/m2 (theo Mazda nói).

Vậy:

• Senturia Q9 vì sao giá rẻ hơn?
• Tại sao TP ko được giao đất như những dự án BĐS khác để giá bán có lợi hơn?
• Là đất công. Tại sao UBND TP ko đấu giá quyền sử dụng đất để các cty phát triển BĐS triển khai dự án theo cách làm thông thường mà luật đã qui định?

Tự tìm hiểu để có câu trả lời cho đúng với bản chất câu chuyện. Đừng đem những cái khác áp vào rồi suy diễn. Trong khi, mỗi thời điểm xảy ra vụ việc pháp luật cũng đã có sự thay đổi làm cho hành lang pháp lý cũng thay đổi dẫn đến câu chuyện cũng thay đổi theo.

 

[ANHTUANMAZDA]

Em góp ý chút về việc 6 tỷ chia 480 tháng của bác thì mỗi tháng phải cho thuê lớn hơn 12.5 tr.
Ở đây bác giả định 6 tỷ sẽ biến mất sau 50 năm.
thực ra 6 tỷ đó sẽ được gửi ngân hàng chứ ko ai để tiền trong két. Lãi suât giả sử 8% 1 năm thì sau 50 năm là 6*(1+0.08)^50 = 281 tỷ. Vậy mỗi tháng mất đi 281 tỷ / 480 = 580 triệu.
Nhà xưởng khác với biệt thự nhiều lắm ah. Nhà xưởng là độc quyền, ko thuê thì lượng. Biệt thự ko thuê ra ngoài thuê chung cư.
Nãy có bác gì ở trên nói cccc nào q9 10 triệu. Thì em xin phép Jamila Khang Điền có tạm gọi là cao cấp ở q9 ko .
Nhà xưởng bác tăng giá hàng năm thoải mái, biệt thự tăng xem chuyên gia có dọn đi ko

Em vẫn coi hỏi trên: Jamila là cao cấp theo Pr hay là theo chuẩn của nó.
Anh cho thuê thì tuỳ vào việc anh khai thác cái nhà đó ra sao. Anh nói nhà xưởng tăng thoải mái còn biệt thự tăng thì chuyên gia dọn, chắc ngoài nhà xưởng ra, tất cả các sản phẩm cho thuê khác thì đều không được quyền tăng giá gì tăng thì khách dọn đi.

 

[ANHTUANMAZDA]

Giá tham khảo dự án Aqua City của Nova ở Đồng Nai (đối diện Vin Grand Park qua sông ĐN).

• Nhà phố 5 x 19,5 : 4,9-5,5 tỷ
• Nhà phố 6 x 19,5 : 6,3 - 6,8 tỷ
• Nhà phố 8 x 20 : 8,3-8,6 tỷ
• Biệt thự 10 x 20 : 9,5-10,3 ty
• Biệt thự 15x 20 : 13,8-14 tỷ
• Biệt thự 15 x 25 : 18-22 tỷ

Vin Grand Park 120tr - 140tr/m2 (theo Mazda nói).

Vậy:

• Senturia Q9 vì sao giá rẻ hơn?
• Tại sao TP ko được giao đất như những dự án BĐS khác để giá bán có lợi hơn?
• Là đất công. Tại sao UBND TP ko đấu giá quyền sử dụng đất để các cty phát triển BĐS triển khai dự án theo cách làm thông thường mà luật đã qui định?

Tự tìm hiểu để có câu trả lời cho đúng với bản chất câu chuyện. Đừng đem những cái khác áp vào rồi suy diễn. Trong khi, mỗi thời điểm xảy ra vụ việc pháp luật cũng đã có sự thay đổi làm cho hành lang pháp lý cũng thay đổi dẫn đến câu chuyện cũng thay đổi theo.

Tổng khu của Sen là 71ha nên giá rẻ hơn chỉ dành cho giai đoạn đầu, chứ không phải bán 71ha đều giá đó anh Ba. Bán vậy thì lỗ chắc,
Với đất đoạn chỗ em đang triển khai có dính đoạn thu hồi lố anh đề cập ko anh? Vì trước em có đọc cái đoạn thu hồi họp dân của anh nói vào năm ngoái, nhưng nó không phải đoạn em đang làm.
Cảm ơn anh Ba giải thích thêm cho topic, em thì nhìn diễn biến của dự án bán hàng còn góc độ đền bù thì nhờ anh thông tin thêm

 

[ANHTUANMAZDA]

Anh Wuyen hôm qua che mà như không che.

Hai anh trao đổi 1 hồi thấy lộ hàng Sen quá.

Anh em chia sẻ công khai, có giấu gì đâu mà lộ anh.