Thảo Luật Chung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

[vu_tuannguyen]

Gửi các bác

Hiện tại em đang nghiên cứu Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) để tiến hành thủ tục đóng thuế. Tiện thể gửi cho "nhà" mình một số thông tin mà em đọc được để mọi người tham khảo.

Trong Luật thuế SDĐPNN quy định rất nhiều loại đất và người nộp thuế, nhưng do em chỉ có đất ở (loại Sổ đỏ và Hợp đồng) nên chỉ nêu tập trung ở loại đất này thôi.

Còn bác nào có đất Nông nghiệp sử dụng trong mục đích kinh doanh, căn hộ chung cư hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì đọc thêm Luật thuế SDĐPNN và TT 153/2011/TT-BTC nghiên cứu thêm nhé.

Trích dẫn một số quy định của Luật thuế SDĐPNN và Thông tư số 153/2011/TT-BTC:

I. ĐỐI TƯỢNG CHỊU THUẾ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP: (theo Điều 1 tại TT 153/2011/TT-BTC)

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

II. NGƯỜI NỘP THUẾ: (theo Điều 3 tại TT 153/2011/TT-BTC)

1. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất sẽ là người nộp thuế.
2. Riêng đối với những dự án căn hộ chung cư, đất nền thì chủ đầu tư sẽ là người nộp khoản thuế cho đến khi bàn giao nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất người mua. Diện tích đất tính thuế của các dự án chung cư được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của hộ gia đình.

II. CÁCH KHAI THUẾ ĐỐI VỚI MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ (theo khoản 02 Điều 16 tại TT 153/2011/TT-BTC)
1. Trường hợp:
- Có một thửa đất hoặc nhiều thửa đất tại cùng một quận/huyện.
- Tổng diện tích các thửa không vượt quá hạn mức đất ở.
Thì lập tờ khai thuế (01/TK-SDDPNN) cho từng thửa đất và nộp tại UBND cấp xã/phường nơi có thửa đất.
Ví dụ 1:
Ông A có 02 thửa đất ở tại quận 9 thuộc Tp.HCM, với diện tích đất ở cụ thể như sau:
- Thửa đất thứ nhất là 100m2.
- Thửa đất thứ hai là 80m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 9 là 200m2.
Trường hợp này, Ông A phải lập 02 Tờ khai thuế và nộp cho UBND phường nơi có đất chịu thuế để kê khai riêng cho từng thửa đất; Ông A không phải lập tờ khai thuế tổng hợp.
2. Trường hợp:
- Có nhiều thửa đất ở tại các quận/huyện khác nhau.
- Không có thửa đất nào vượt hạn mức, và tổng diện tích các thửa đất chịu thuế không vượt quá hạn mức đất ở.
Thì lập tờ khai thuế (01/TK-SDDPNN) cho từng thửa đất và nộp tại UBND cấp xã/phường nơi có thửa đất.
Ví dụ 2:
Ông B có 02 thửa đất ở tại quận 9, và quận 1 thuộc Tp.HCM, với diện tích đất ở cụ thể như sau:
- Thửa đất tại quận 1 là 50m2.
- Thửa đất quận 9 là 100m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 1 là 160m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 9 là 200m2.
Trường hợp này, Ông A phải lập 02 Tờ khai thuế và nộp cho UBND phường nơi có đất chịu thuế để kê khai riêng cho từng thửa đất; Ông A không phải lập tờ khai thuế tổng hợp.
3. Trường hợp:
- Có nhiều thửa đất tại các quận/huyện khác nhau.
- Không có thửa nào vượt hạn mức, nhưng tổng diện tích các thửa đất chịu thuế vượt quá hạn mức đất ở.
Thì lập tờ khai thuế (01/TK-SDDPNN) cho từng thửa đất và nộp tại UBND cấp xã/phường nơi có thửa đất. Lập tờ khai thuế tổng hợp (mẫu 03/TKTH-SDDPNN) và lựa chọn Chi cục thuế để làm thủ tục kê khai tổng hợp.
Ví dụ 3:
Ông C có 2 thửa đất ở tại quận 1 và quận 9 thuộc Tp.HCM, cụ thể như sau:
- Thửa đất tại quận 1 là 100m2
- Thửa đất tại quận 9 là 150m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 1 là 160m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 9 là 200m2
Ông C thực hiện lập 2 tờ khai thuế để khai riêng cho từng thửa đất và nộp Tờ khai thuế cho UBND phường nơi có đất chịu thuế thuộc quận 1 (thửa 100m2) và UBND phường nơi có đất chịu thuế thuộc quận 9 (thửa 150m2); Đồng thời, Ông phải đăng ký, chọn 1 cơ quan thuế (Chi cục Thuế) để làm thủ tục kê khai tổng hợp.
Nếu Ông C lựa chọn hạn mức đất ở tại quận 1 thì phải nộp Tờ khai thuế tổng hợp tại Chi cục Thuế quận 1 để làm thủ tục kê khai tổng hợp.
Nếu Ông C lựa chọn hạn mức đất ở tại quận 9 thì phải nộp Tờ khai tổng hợp tại Chi cục Thuế quận 9 để làm thủ tục kê khai tổng hợp.
4. Trường hợp:
- Có nhiều thửa đất ở tại các quận/huyện khác nhau.
- Và chỉ có một thửa đất vượt hạn mức đất ở.
Thì lập tờ khai thuế (01/TK-SDDPNN) cho từng thửa đất và nộp tại UBND cấp xã/phường nơi có thửa đất. Lập tờ khai tổng hợp (mẫu 03/TKTH-SDDPNN) nộp tại Chi cục thuế nơi có thửa đất ở vượt hạn mức.
Ví dụ 4:
Ông D có 2 thửa đất ở tại quận 1 và quận 9 thuộc Tp.HCM, cụ thể như sau:
- Thửa đất tại quận 1 là 170m2
- Thửa đất tại quận 9 là 100m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 1 là 160m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 9 là 200m2
Ông Đ phải thực hiện lập 02 tờ khai thuế để khai riêng cho từng thửa đất và nộp Tờ khai thuế cho UBND phường nơi có đất chịu thuế thuộc quận 1 (thửa 170m2) và UBND phường nơi có đất chịu thuế thuộc quận 9 (thửa 100m2); Đồng thời thực hiện kê khai tổng hợp tại Chi cục Thuế quận 1.
5. Trường hợp:
- Có nhiều thửa đất ở tại các quận/huyện khác nhau.
- Có nhiều thửa đất vượt hạn mức đất ở.
Thì lập tờ khai thuế (01/TK-SDDPNN) cho từng thửa đất và nộp tại UBND cấp xã/phường nơi có thửa đất. Lập tờ khai tổng hợp (mẫu 03/TKTH-SDDPNN) và lựa chọn Chi cục thuế nơi có đất chịu thuế vượt hạn mức để nộp.
Ví dụ 5:
Ông E có 3 thửa đất ở tại quận 1, quận 2 và quận 9 thuộc Tp.HCM, cụ thể như sau:
- Thửa đất tại quận 1 là 170m2
- Thửa đất tại quận 2 là 150m2
- Thửa đất tại quận 9 là 220m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 1 là 160m2.
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 2 là 200m2
Hạn mức sử dụng đất ở tại quận 9 là 200m2
Ông C thực hiện lập 03 tờ khai thuế để khai riêng cho từng thửa đất và nộp Tờ khai thuế cho UBND phường nơi có đất chịu thuế thuộc quận 1 (thửa 170m2), UBND phường nơi có đất chịu thuế thuộc quận 2 (thửa 150m2) và UBND phường nơi có đất chịu thuế thuộc quận 9 (thửa 220m2); Đồng thời, Ông phải đăng ký, chọn một cơ quan thuế (Chi cục Thuế) để làm thủ tục kê khai tổng hợp.
Nếu Ông C lựa chọn hạn mức đất ở tại quận 1 thì phải nộp Tờ khai thuế tổng hợp tại Chi cục Thuế quận 1 để làm thủ tục kê khai tổng hợp.
Nếu Ông C lựa chọn hạn mức đất ở tại quận 9 thì phải nộp Tờ khai tổng hợp tại Chi cục Thuế quận 9 để làm thủ tục kê khai tổng hợp.

IV. THUẾ SUẤT (theo Điều 07 tại TT 153/2011/TT-BTC)

1. Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

a. Diện tích trong hạn mức -> Thuế suất 0,03%
b. Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức -> thuế suất 0,07%
c. Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức -> thuế suất 0,15%

2. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

V. PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ (theo Điều 8 tại TT 153/2011/TT-BTC)

1. Số thuế phải nộp của mỗi người nộp thuế được xác định trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
2. Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có).

Số thuế phát sinh = Dtích đất tính thuế x Giá 1m2 đất x Thuế xuất

(Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hàng năm)

VI. THỜI GIAN NỘP THUẾ (theo Điều 19 tại TT 153/2011/TT-BTC)

1. Thời hạn thu hồi tờ khai: chậm nhất đến ngày 30/6/2012 cơ quan thuế phải hoàn thành việc thu hồi Tờ khai thuế của người nộp thuế.
2. Thời hạn lập và gửi thông báo nộp thuế: chậm nhất đến ngày 30/9/2012 cơ quan thuế phải lập và gửi Thông báo nộp thuế đến người nộp thuế.
3. Thời hạn nộp thuế năm 2012: chậm nhất là ngày 31/12/2012.

VII. HẠN MỨC SỬ DỤNG ĐẤT Ở TP.HCM


Theo quyết định số 64/2001/QĐ-UB quy định hạn mức đất ở tại Tp.HCM là:

- Các quận nội thành (1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp) ≤ 160m2
- Các quận mới 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và thị trấn (các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè) ≤ 200m2
- Khu quy hoạch phát triển đô thị ≤ 250m2
- Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn ≤ 300m2

Còn ở các tỉnh thành khác thì bạn hỏi bác google giúp em

 

[tuando]

Hôm tuần trước thấy tổ trưởng dân phố đưa em cái tờ khai này.

Thêm 1 chi phí cho dân đầu cơ BĐS

 

[Liembk]

Hôm tuần trước thấy tổ trưởng dân phố đưa em cái tờ khai này.

Thêm 1 chi phí cho dân đầu cơ BĐS

Đúng.
Nhưng là cơ hội cho những người cần nhà thực sự mua được nhà đất giá rẻ. VN đầu cơ BĐS kinh quá.

 

[hope]

trong các DA chưa có sổ thì ai đóng thuế này nhỉ ?

 

[emcutai]

1. Theo 153/2011/TT-BTC.

3.7. Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
Thì mợ Hope có thể phải khai hồ sơ

2. Còn theo bác chỉ thớt

1. Riêng đối với những dự án căn hộ chung cư, đất nền thì chủ đầu tư sẽ là người nộp khoản thuế cho đến khi bàn giao nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất người mua. Diện tích đất tính thuế của các dự án chung cư được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của hộ gia đình.

Thì mợ chưa phải khai.
Nhưng hình như câu trên của bác chủ không có trong Luật số: 48/2010/QH12 cũng như Thông tư 153/2011/TT-BTC

 

[hope]

Cám ơn bác Tài, lâu quá mới gặp lại bác.

 

[vu_tuannguyen]

1. Theo 153/2011/TT-BTC.

3.7. Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
Thì mợ Hope có thể phải khai hồ sơ

2. Còn theo bác chỉ thớt

1. Riêng đối với những dự án căn hộ chung cư, đất nền thì chủ đầu tư sẽ là người nộp khoản thuế cho đến khi bàn giao nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất người mua. Diện tích đất tính thuế của các dự án chung cư được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của hộ gia đình.

Thì mợ chưa phải khai.
Nhưng hình như câu trên của bác chủ không có trong Luật số: 48/2010/QH12 cũng như Thông tư 153/2011/TT-BTC

Gửi bác emcutai

Câu "Riêng đối với những dự án căn hộ chung cư, đất nền thì chủ đầu tư sẽ là người nộp khoản thuế cho đến khi bàn giao nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất cho người mua. Diện tích đất tính thuế của các dự án chung cư được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của hộ gia đình" ở điểm 2 mục II em nêu ở bài viết trên.

Là em muốn tóm gọn lại cho các bác đọc dễ hiểu chứ không phải trích dẫn trực tiếp từ trong thông tư 153/2011/TT-BTC.

Để có được câu đó là em viện dẫn từ:

- Khoản 2 Điều 3 tại TT 153/2011/TT-BTC:
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

- Điểm 3.7 khoản 3 Điều 3 tại TT 153/2011/TT-BTC:
Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp <span style=""color: #ff0000;"">chuyển nhượng quyền sử dụng đất</span> cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

- Khoản 2 điều 101 NĐ 181/2003/NĐ-CP:
Chủ đầu tư <span style=""color: #ff0000;"">chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất</span> đối với với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt.

- Và điều 18 TT 16/2010/TT-BXD về hướng dẫn giao dịch nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản.

Đối với dự án đất nền dự án, nếu chưa xây dựng phần móng thì theo quy định chủ đầu tư (CĐT) chưa được phép chuyển nhượng cho người mua.

CĐT lách luật bằng cách làm hợp đồng góp vốn với người mua, về bản chất của hợp đồng góp vốn này chỉ là thỏa thuận cam kết của CĐT với người mua sau khi hoàn thành dự án theo quy định của pháp luật thì sẽ bàn giao cho người mua một nền đất (hoặc một căn nhà).

Chỉ tới khi chủ đầu tư (hoặc người mua) hoàn thành xong phần móng (theo điểm đ khoản 3 Điều 9 NĐ 71/2010/NĐ-CP) , thì CĐT mới được phép ký hợp đồng mua bán nhà với người mua (theo khoản 5 Điều 18 TT 16/2010/TT-BXD).

Sau khi ký xong hợp đồng mua bán nhà ở (kèm theo biên bản bàn giao nền đất) thì lúc này người mua là người sử dụng đất, vậy theo khoản 2 Điều 3 tại TT 153/2011/TT-BTC “Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế”

Còn đối với dự án nhà chung cư, khi CĐT hoàn thành xong phần móng thì cũng được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua. Nhưng ở đây người mua chưa được bàn giao sử dụng căn hộ (vì căn hộ đang trong thời gian xây dựng) nên người mua không phải là người nộp thuế (theo khoản 2 Điều 3 tại TT 153/2011/TT-BTC).

Trên đây là ý kiến của em viện dẫn từ điều luật. Còn thực tế thì có thể khác, ví dụ như có sự thỏa thuận về người nộp thuế giữa CĐT và người mua. Hoặc khi triển khai thực tế, tại một số tỉnh thành có những đặc thù riêng thì sẽ có văn bản hướng dẫn riêng.

Giống như luật thế Thu nhập CN mặc dù có Luật, Nghị định và Thông tư hướng dẫn nhưng khi triển khai thực tế thì mỗi tỉnh, mỗi quận lại có cách sử lý riêng. Bác nào có đất ở nhiều quận đã mua bán khi đóng thuế TNCN thì hiểu