Chuyên
16/6/22
605
509
93
Với số điều lệ lên tới 18.000 tỷ đồng, được thành lập bởi người giàu nhất Việt Nam và là ông chủ của doanh nghiệp nổi tiếng Vingroup, đồng thời mô hình kinh doanh cũng hết sức độc đáo, CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) đã gây ra một tiếng vang lớn trong cộng đồng nhà đầu tư, dư luận xã hội trong những ngày gần đây.

b4n.webp


Công ty VMI gợi liên tưởng đến mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust) vì dù không phải là REIT nhưng VMI có một số điểm tương đồng nhất định về cách thức hoạt động.

Theo thông tin từ Vingroup cho biết, ông Phạm Nhật Vượng – chủ tịch HĐQT VinGroup sẽ góp 90% trong tổng số 18.000 tỷ vốn điều lệ của công ty bất động sản mới (VMI) bằng cổ phiếu Vingroup.

VMI sẽ đầu tư một quỹ bất động sản nhất định của Vinhomes và sau đó sẽ chia nhỏ để bán cho các nhà đầu tư. Dự kiến sẽ có khoảng 50 nhà đầu tư tham gia đầu tư vào một phần quỹ bất động sản lớn này, với chứng nhận quyền tài sản và được cam kết chia lợi nhuận ở một mức tối thiểu. NĐT có thể được hưởng nhiều hơn nếu giá trị phần tài sản này gia tăng và việc kinh doanh thuận lợi.

Thay vì phải bỏ một số tiền rất lớn, nhà đầu tư dưới hình thức này chỉ cần bỏ một số vốn nhỏ hơn nhiều vào VMI mà vẫn có thể thu được một mức lợi nhuận cố định. Công ty VMI gợi liên tưởng đến mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust) vì dù không phải là REIT nhưng VMI có một số điểm tương đồng nhất định về cách thức hoạt động.

b1n.jpg


Quỹ đầu tư bất động sản là gì?


Theo quy định tại khoản 43, điều 4, Luật Chứng khoán thì quỹ đầu tư bất động sản (REIT- Real Estate Investment Trust), là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.

Đây là một loại quỹ đầu tư hoạt động dưới hình thức quỹ đóng đại chúng theo Luật Chứng khoán và được góp vốn bởi ít nhất 100 nhà đầu tư để đầu tư tập trung vào các bất động sản có dòng tiền ổn định.


Một số quy định cụ thể về quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam


Hiện nay, mô hình quỹ đầu tư bất động sản được quy định tại Luật Chứng khoán và Thông tư 98/2020/TT-BTC, trong đó có một số quy định nổi bật như sau:

Thứ nhất, quỹ đầu tư bất động sản phải đầu tư tối thiểu 65% tổng tài sản của quỹ vào các bất động sản với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức cố định; hoặc đầu tư vào chứng khoán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (là doanh nghiệp có doanh thu từ bất động sản >=65% trên báo cáo tài chính năm gần nhất).

Nếu chỉ đầu tư vào chứng khoán doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì phải đầu tư vào ít nhất ba tổ chức phát hành. Phần 35% tài sản còn lại của quỹ này sẽ đầu tư vào các tài sản khác theo quy định của các quỹ đóng thông thường, như: đầu tư vào tiền gửi ngân hàng, công cụ nợ của Chính phủ, các giấy tờ có giá, cổ phiếu và trái phiếu niêm yết… với những giới hạn theo quy định.

Cần có những ưu đãi nhiều hơn về thuế để mô hình Quỹ đầu tư bất động sản theo Luật Chứng khoán trở thành một trụ cột trong hoạt động thu hút nguồn lực xã hội cho đầu tư phát triển, tránh để các mô hình tương tự như “mua chung bất động sản” phát triển mà không phải tuân theo các quy định trên.
b5n.jpg


Thứ hai, quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản. Đây có thể nói là giai đoạn mang lại nhiều lợi nhuận nhất đối với một dự án bất động sản nhưng nó lại tiềm ẩn nhiều rủi ro và không tuân theo mục đích ban đầu của quỹ.

Thứ ba, công ty quản lý quỹ phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản của quỹ trong năm năm và bất động sản phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu là hai năm kể từ ngày mua, trừ các trường hợp buộc phải bán tài sản theo yêu cầu của pháp luật hoặc theo quyết định của đại hội nhà đầu tư hoặc ban đại diện quỹ phù hợp với thẩm quyền được giao;

Thứ tư, quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đại chúng theo Luật Chứng khoán nên được quản lý bởi một công ty quản lý quỹ và ngoài điều kiện về cơ cấu tổ chức thông thường thì công ty quản lý quỹ phải có tối thiểu hai nhân viên đáp ứng quy định về thẩm định giá. Ngoài ra, các bất động sản của quỹ phải được quản lý bởi tổ chức quản lý bất động sản để bảo quản, giữ gìn, trông coi, bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.

b2.jpeg


Thứ năm, hoạt động giao dịch của quỹ đầu tư bất động sản cũng được quy định rất rõ ràng, với giá mua bất động sản không được cao hơn 110% và giá bán không được thấp hơn 90% giá tham chiếu do doanh nghiệp thẩm định giá xác định trong vòng sáu tháng gần nhất. Đối với các giao dịch chiếm tỷ trọng lớn hơn hoặc 20% tổng giá trị tài sản sau giao dịch của quỹ hoặc lớn hơn hoặc bằng 20% tổng giá trị tài sản của quỹ với cùng một đối tác thì phải xin ý kiến đại hội nhà đầu tư.

Ngoài các quy định trên, thì các tài sản của quỹ đầu tư bất động sản phải được lưu ký và giám sát tại một ngân hàng lưu ký/giám sát độc lập và phải được kiểm toán định kỳ như một quỹ đại chúng thông thường.


Tại sao mô hình quỹ đầu tư bất động sản vẫn chưa phổ biến tại Việt Nam?


Ở Việt Nam, mặc dù đã có quy định về quỹ đầu tư bất động sản từ năm 2012, nhưng đến bây giờ vẫn chưa phát triển. Điều này có thể lý giải do một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất, các ưu đãi về thuế cho mô hình quỹ đầu tư bất động sản chưa hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư tham gia. Ví dụ, ở Mỹ, Anh, Nhật…, 90% lợi nhuận phân phối cho nhà đầu được miễn thuế thu nhập và phần này cũng được khấu trừ vào chi phí chịu thuế của quỹ. Đặc biệt, ở Anh thì thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản trong nước sẽ không phải tính vào thuế thu nhập doanh nghiệp của quỹ.

Tuy nhiên, ở Việt Nam thì các ưu đãi này chưa có, nghĩa là khi quỹ đầu tư bất động sản chuyển nhượng bất động sản thì phải chịu thuế suất 20% trên thu nhập từ chuyển nhượng hoặc 20% thu nhập chênh lệch khi đầu tư chứng khoán như một doanh nghiệp thông thường. Đối với nhà đầu tư tổ chức khi chuyển nhượng chứng chỉ quỹ thì cũng phải đóng thuế với thuế suất 20% lợi nhuận tạo ra, còn cá nhân đóng 0,1% trên giá trị bán.

b10n.jpg


Thứ hai, một trong những đặc thù của các bất động sản Việt Nam là hiệu suất cho thuê khá thấp nên chưa hấp dẫn được nhà đầu tư. Phần lớn giá trị thặng dư nằm ở khâu phát triển dự án, còn khi dự án đi vào hoạt động thì hiệu suất cho thuê lại không hấp dẫn so với tiền gửi ngân hàng.

Thứ ba, đối với nhà phát triển bất động sản thì họ cần một kênh huy động vốn để có thể giảm bớt tỷ trọng đầu tư và tái đầu tư vào dự án mới. Tuy nhiên, nếu dự án có thể mang lại dòng tiền như mục tiêu mua của quỹ thì nhà phát triển bất động sản lại có nhiều lựa chọn khác thay thế kênh huy động này, do đó khó có thể cùng đồng hành với quỹ.

Tại Việt Nam hiện nay, mới chỉ có duy nhất một quỹ REIT là TCREIT thuộc công ty chứng khoán của Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) đã hoạt động từ năm 2017. Chứng chỉ của quỹ được niêm yết tại SGD Chứng khoán Tp. HCM. Một số công ty quản lý quỹ từng có ý định thành lập REIT và hiện nay cũng xuất hiện nhiều fintech theo mô hình này, tuy nhiên vấn đề vướng mắc ở Việt Nam vẫn là khung pháp lý. Tuy nhiên, tại nước ngoài, REIT - quỹ tín thác đầu tư bất động sản là sản phẩm không mấy xa lạ.​

Xem thêm:
=>>> REIT có thể phát triển mạnh ở thị trường bất động sản Việt Nam hay không? Các bác cho ý kiến nhé
 

Attachments

Chỉnh sửa cuối:
  • Wow
Reactions: Tommyteo
Chuyên
16/6/22
605
509
93
Phương pháp này không bền vững và khó đạt kết quả ở mức trung bình,
do văn hoá và tác phong của Thị trường Bất Động Sản ở Việt Nam
theo anh, văn hoá và tác phong của Thị trường Bất Động Sản ở Việt Nam thế nào mà lại không phù hợp với phương pháp này?
 
  • Like
Reactions: Tommyteo
theo anh, văn hoá và tác phong của Thị trường Bất Động Sản ở Việt Nam thế nào mà lại không phù hợp với phương pháp này?

em hoài nghi về sự hợp tác và tin cậy lẫn nhau trong 1 thương vụ đi buôn chung kể từ khi góp vốn cho đến khi chia tiền
 
Hạng B2
20/1/12
139
103
43
32
anh đọc miễn phí 1 bài viết,

và nếu anh nghĩ Người viết bài không có nhu cầu vật chất, là anh đang cố gắng tiến lên Chủ nghĩa Cộng Sản
em thấy bài viết là 1 lượng kiến thức
 
  • Like
Reactions: Tommyteo