Thảo Luật Chung Bán giùm nhà, bị đóng thuế thu nhập cá nhân

[hoc.tranvan83]

Bán giùm nhà, bị đóng thuế thu nhập cá nhân
09/02/2014 08:25 GMT
TT - Hai người dân ở TP.HCM bán nhà, đất do được ủy quyền nhưng lại bị thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như chủ sở hữu. Trường hợp này, các chi cục thuế cho biết họ áp dụng công văn hướng dẫn của Tổng cục Thuế.

[xtable=border:0|cellpadding:0|cellspacing:0]
{tbody}
{tr}
{td}

Phóng to{/td}
{/tr}
{tr}
{td}Đơn của ông Trần T. kiện Chi cục Thuế Q.10{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]

TAND Q.2 đang giải quyết vụ kiện của ông Lê Đăng M. yêu cầu Chi cục Thuế Q.2 hoàn trả tiền thuế TNCN mà cơ quan này đã thu của ông khi ông nhận ủy quyền của một người quen bán hai lô đất ở Q.2. Tương tự, TAND Q.10 cũng đang giải quyết vụ kiện của ông Trần T. kiện Chi cục Thuế Q.10.
Theo ông M., tháng 3 và tháng 4-2010, ông được bà Lương Thị Kim O. và người đồng sử dụng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng hai lô đất ở P.An Phú, Q.2. Tháng 5-2013, ông M. chuyển nhượng hai lô đất trên với tổng giá trị hơn 27 tỉ đồng.
Đóng thuế gấp đôi
Chi cục Thuế Q.2 gửi cho ông M. bốn tờ thông báo nộp thuế TNCN trong đó giải thích thuế TNCN phần ông là 2% giá chuyển nhượng của hai lô đất (khoảng 550 triệu đồng), và phần người ủy quyền với mức thuế tương đương. Nhân viên Chi cục Thuế Q.2 giải thích là làm theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, người ủy quyền và người được ủy quyền đều phải nộp thuế TNCN với thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng. “Tôi chấp nhận đóng thuế hơn 550 triệu đồng để xong thủ tục và đăng bộ hồ sơ nhà, đất cho kịp thời gian hẹn với người mua” - ông M. trình bày.
Tương tự, ông Trần T. nhận ủy quyền của các đồng sở hữu một căn nhà mặt tiền đường Ngô Gia Tự, Q.10. Hai vợ chồng chủ nhà đều đã chết, ba người con đang cư trú ở Pháp ủy quyền cho ông T. và một người nữa đứng ra lo các thủ tục kê khai di sản thừa kế và bán căn nhà trên giá 10 tỉ đồng. Chi cục Thuế Q.10 thông báo hai người được ủy quyền phải đóng thuế TNCN việc bán căn nhà trên tổng cộng 400 triệu đồng (bằng 4% giá bán nhà).
Cho rằng mình không thuộc đối tượng chịu thuế, ông M. và ông T. làm đơn xin hoàn lại tiền thuế TNCN đã đóng. Tuy nhiên, cả hai chi cục thuế Q.2 và Q.10 không giải quyết hoàn thuế và cùng đưa ra căn cứ là các văn bản hướng dẫn của Tổng cục Thuế.
Phòng ngừa kẻ gian, phòng luôn người ngay?
Theo văn bản số 1133 ngày 5-4-2011 của Tổng cục Thuế, việc một cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng... mà không phải hoàn trả bất động sản và các lợi ích thu được cho bên ủy quyền; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao của bên ủy quyền thì thực chất đây là hoạt động mua bán bất động sản. Bên cạnh đó, văn bản số 3373 ngày 20-9-2011 của Tổng cục Thuế cho rằng nếu hợp đồng ủy quyền phù hợp với các quy định của Luật dân sự, Luật nhà ở, Luật đất đai và Luật thuế TNCN thì người ủy quyền phải đóng thuế TNCN cho hành vi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Việc thu thuế này nhằm tránh tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng nhà, đất giữa các cá nhân nhằm trốn nộp thuế TNCN.
Theo lập luận của Tổng cục Thuế thì ở đây có hai lần mua bán, chuyển nhượng: một lần là của người ủy quyền với người được ủy quyền và một lần là của người được ủy quyền với bên thứ ba. Như vậy, người được ủy quyền phải nộp phần thuế TNCN của mình vừa nộp thuế TNCN cho người ủy quyền.
Hiện TAND Q.10 và Q.2 đã mời các bên đến để lấy lời khai ban đầu. Trong đơn khởi kiện, ông T. cho rằng Chi cục Thuế Q.10 áp dụng các công văn trên để buộc những người được ủy quyền đóng 400 triệu đồng tiền thuế TNCN là trái quy định của Luật thuế TNCN. Còn theo ông M., bản thân ông chỉ nhận ủy quyền bán nhà chứ không nhận ủy quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà và công văn trên cũng yêu cầu cơ quan thuế phải kiểm tra, xác minh làm rõ những trường hợp ủy quyền để xác định thuế TNCN nhưng Chi cục Thuế Q.2 không thực hiện bước này. Bên cạnh đó, hai công văn trên của Tổng cục Thuế không phải là những văn bản pháp quy, chỉ áp dụng cho trường hợp cụ thể chứ không thể áp dụng đại trà.

[xtable=bcenter]
{tbody}
{tr}
{td}
Trái Luật dân sự, Luật nhà ở
Nội dung công văn của Tổng cục Thuế trái quy định của Luật dân sự, Luật nhà ở. Quan hệ ủy quyền không làm chuyển dịch quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất từ người ủy quyền sang người nhận ủy quyền (người thụ ủy). Người thụ ủy chỉ nhân danh người ủy quyền thực hiện các giao dịch. Cho dù nội dung ủy quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản thì người thụ ủy cũng có thể bị bên ủy quyền tước bỏ những quyền này đối với bất động sản vào bất kỳ lúc nào. Bên cạnh đó, người ủy quyền vẫn còn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với bất động sản. Vì vậy, không thể đánh đồng nội dung ủy quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt với quan hệ mua bán được. Với bản chất như vậy, hành vi ủy quyền không làm phát sinh thu nhập chịu thuế TNCN của người được ủy quyền.
Trong thực tế đúng là có trường hợp các cá nhân mua bán, chuyển nhượng bất động sản với nhau nhưng thể hiện bằng hợp đồng ủy quyền định đoạt, sử dụng, quản lý, chiếm hữu... để tránh thuế. Cách làm này tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp và người mua sẽ chịu thiệt thòi nhiều hơn. Nhưng cơ quan nhà nước không nên vì một, hai người lách luật để buộc những người được ủy quyền ngay tình phải đóng thuế TNCN mà nên có cách quản lý khác.

Luật sư TRẦN CÔNG LY TAO (Đoàn luật sư TP.HCM)​

{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]

 

[willm]

Kì trước người nhà mình cũng bị vậy bên Bình Thạnh, ngậm ngùi chấp nhận không biết kiện sao luôn. Đóng 2 lần 80 chai vô lý!

 

[nvquangcm]

Hôm trước mình mình ủy quyền cho bà chị đứng ra bán nhà giúp ở tỉnh thì lại không bị, sao mỗi nơi mỗi khác vậy ta ?

 

[hoc.tranvan83]

Thuế nó chơi chính sách đánh nhầm hơn bỏ sót à

 

[phuvnprice]

Không biết vụ này rồi sao ta

 

[willm]

Không biết vụ này rồi sao ta

Vũ như cẩn bác ơi, cờ hó lắm. Không biết khiếu kiện ra sao, ko đóng nó ko làm tiếp. Lần đó cô em phải trả nợ ngân hàng gấp nên phải ngậm ngùi.

 

[Vinhomes Central Park]

Luật thuế Việt Nam là như vậy, đúng rồi thắc mắc gì nữa bác . Sao cãi lại với luật

 

[Vinhomes Central Park]

Hôm trước mình mình ủy quyền cho bà chị đứng ra bán nhà giúp ở tỉnh thì lại không bị, sao mỗi nơi mỗi khác vậy ta ?

Bác @nvquangcm được ủy quyền nhưng có 2 trường hợp sau ah :
1. Người nhận ủy quyền ( ở đây là bác) đứng trực tiếp bán nhà , ký hợp đồng công chứng nhà nước ---> Bác phải đóng thuế 2% TNCN. Dỹ nhiên chủ nhà vẫn phải đóng thuế 2% TNCN ---> tổng cộng là 4%

2. Người nhận ủy quyền chỉ đứng ra nhận tiền đặt cọc, khi ra ký hợp đồng chứng nhà nước NGƯỜI ĐỨNG TÊN TRONG SỔ (chủ nhà ) làm các thủ tục chuyển nhượng . Thì mặc nhiên người nhận ủy quyền không phải đóng thuế 2%, chủ nhà vẫn đóng 2% TNCN. ( Trường hợp này hay xả ra với các trường hợp chủ nhà ở nước ngoài, hay ở nơi xa )

 

[nvquangcm]

Bác @nvquangcm được ủy quyền nhưng có 2 trường hợp sau ah :
1. Người nhận ủy quyền ( ở đây là bác) đứng trực tiếp bán nhà , ký hợp đồng công chứng nhà nước ---> Bác phải đóng thuế 2% TNCN. Dỹ nhiên chủ nhà vẫn phải đóng thuế 2% TNCN ---> tổng cộng là 4%

2. Người nhận ủy quyền chỉ đứng ra nhận tiền đặt cọc, khi ra ký hợp đồng chứng nhà nước NGƯỜI ĐỨNG TÊN TRONG SỔ (chủ nhà ) làm các thủ tục chuyển nhượng . Thì mặc nhiên người nhận ủy quyền không phải đóng thuế 2%, chủ nhà vẫn đóng 2% TNCN. ( Trường hợp này hay xả ra với các trường hợp chủ nhà ở nước ngoài, hay ở nơi xa )

Ko em là chủ đất, ngoài Côn Đảo xa xôi em ko ra bán được vì 2 vợ chồng bay đi bay về mất mịa 20 chai, nên ra phòng công chứng ký ủy quyền cho bà chị ngoài đó, chỉ 2 vc em lên lăn tay ủy quyền cho chị abc nào đó kèm giấy cmnd, hộ khẩu bản chính...xong đem gửi giấy ủy quyền bản gốc + hk, cmnd của bà chị ngược ra Côn Đảo

Ra đó phòng tư pháp của huyện ký nối cái giấy ủy quyền bằng cách lăn tay bà chị, so cmnd + hộ khẩu.

Bước 2 có giấy ủy quyền thì bà chị ra ký hợp đồng công chứng kèm sổ đỏ tên vợ chồng em bình thường, em vẫn đóng thuế TNCN nhưng khai cao hơn giá bán 10chai -> 25% TNCN = 2.5chai vui cả làng

 

[Vinhomes Central Park]

Ko em là chủ đất, ngoài Côn Đảo xa xôi em ko ra bán được vì 2 vợ chồng bay đi bay về mất mịa 20 chai, nên ra phòng công chứng ký ủy quyền cho bà chị ngoài đó, chỉ 2 vc em lên lăn tay ủy quyền cho chị abc nào đó kèm giấy cmnd, hộ khẩu bản chính...xong đem gửi giấy ủy quyền bản gốc + hk, cmnd của bà chị ngược ra Côn Đảo

Ra đó phòng tư pháp của huyện ký nối cái giấy ủy quyền bằng cách lăn tay bà chị, so cmnd + hộ khẩu.

Bước 2 có giấy ủy quyền thì bà chị ra ký hợp đồng công chứng kèm sổ đỏ tên vợ chồng em bình thường, em vẫn đóng thuế TNCN nhưng khai cao hơn giá bán 10chai -> 25% TNCN = 2.5chai vui cả làng

Nếu em không nhầm trong trường hợp này phía bên bà chị của bác mới đứng tên duy nhất 1 căn nhà. Trường hợp này thì được miễn thuế. Tuy nhiên cũng có thể thuế bên Côn Đảo họ không làm khó như trung tâm Sì gòn này =))) . Còn về luật thì chính xác bà chị của bác sẽ phải cùng đóng thuế tường đương với bác nhé.
P/s : bây h mà bác vẫn làm đc vụ thuế TNCN 25% ah ?