- Status
Theo em, mua nhà phát mãi có các rủi ro tiềm ẩn sau đây:
1. Nhà được phát mãi sau khi có bản án của tòa án và cơ quan thi hành án phát mãi thông qua đấu giá:
- Diện tích thực tế # Diện tích trên giấy: Không phát sinh (vì trước khi kê biên tài sản phải tiến hành đo vẽ lại hiện trạng và thống kê đầy đủ chính xác các tài sản trên đất)
- Rủi ro về pháp lý: Không phát sinh vì tài sản đã được các cơ quan pháp luật thừa nhận về tính hợp pháp, hợp lệ của nó. Ngoài ra cơ quan thi hành án có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục đăng ký sở hữu - sử dụng cho người mua đấu giá.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra: Có vì nhiều trường hợp người bị phát mãi tài sản cố tình dây dưa không chịu bàn giao tài sản và khiếu nại lung tung dẫn tới việc kéo dài thời gain bàn giao tài sản cho bên trúng đầu giá. Trường hợp này thường không kéo dài quá 6 tháng nếu bản án không có gì khuất tất.
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá: Có vì hiện nay cò đấu giá rất nhiều và mỗi phiên đấu giá là cơ hội cho các cò liên kết với nhau để dìm giá hoặc kiếm tiền cò. Những cò loại này thường có máu giang hồ nên phải dè chừng
. (Em đã từng đấu giá tài sản của khách hàng, danh sách đăng ký và nộp tiền để tham gia đấu giá chỉ có 8 người nhưng trong phiên đấu giá thì có đến gần 50 người. Trong đó có 2 nhóm cò, mỗi nhóm hơn 20 người. Họ góp tiền với nhau lại để lấy một chân tham gia đấu giá, khi đấu họ thường bỏ giá theo đúng bước giá đưa ra và thường rất chậm, đồng thời ngồi xen kẽ với các người tham gia đấu giá vì có mong muốn mua thực sự, họ sẽ gợi ý những người này chi tiền cò cho họ để họ kìm giá thấp cho, nếu những người này không chịu họ dọa sẽ phá bĩnh bằng cách nâng giá liên tục đến vượt giá thành và chấp nhận mất tiền cọc. Vì vậy người muốn mua thực sự thường phải đồng ý với cò, và lúc này họ thỏa thuận với nhau về giá trị thực của tài sản, đồng thời thỏa thuận về mức giá đấu. Khoảng chênh lệc giữa giá đấu thành công và giá thành sẽ được chia theo đầu người, trong đó người mua thực sự chỉ được tính =1. Như vậy mua tài sản đấu giá thi hành án không phải lúc nào cũng ngon ăn như nhiều người tưởng.
2. Mua nhà phát mãi do ngân hàng và các khách hàng thỏa thuận:
a/ Trường hợp ngân hàng thỏa thuận cho khách hàng tự bán tài sản:
- Rủi ro về thực tế tài sản so với hồ sơ: Có - Tuy nhiên người mua hoàn toàn có thể kiểm chứng bằng cách kiểm tra thực tế, kiểm tra tính pháp lý (quy hoạch, giải tỏa...) thông qua hỏi tin bất động sản tại Trung tâm kỹ thuật địa chính - Phòng tài nguyên môi trường. Mức phí em không rõ lắm vì tùy theo địa phương nhưng nằm khoảng 100K đến 200K đồng.
- Rủi ro về pháp lý: Có (khi giao tiền cho chủ tài sản để trả nợ và lấy tài sản ra để công chứng mua bán nhưng có thể chủ tài sản đã hứa bán, hứa tặng, cho và đã nhận tiền cọc và những người kia tố cáo... -> tranh chấp về tài sản) - Nhưng có thể giải quyết được bằng thỏa thuận 3 bên (Ngân hàng - Chủ tài sản - Người mua). Theo thỏa thuận này có thể ủy thác cho ngân hàng làm tất cả các thủ tục chuyển đổi chủ sở hữu, sử dụng... sang cho người mua.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra: Rất ít sảy ra và gần em chưa thấy bao giờ
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá: Giá cả do người mua và người bán thỏa thuận.
b/ Trường hợp khách hàng ủy quyền cho ngân hàng bán tài sản
- Rủi ro về thực tế tài sản so với hồ sơ: Có - Tuy nhiên người mua hoàn toàn có thể kiểm chứng bằng cách kiểm tra thực tế, kiểm tra tính pháp lý (quy hoạch, giải tỏa...) thông qua hỏi tin bất động sản tại Trung tâm kỹ thuật địa chính - Phòng tài nguyên môi trường. Mức phí em không rõ lắm vì tùy theo địa phương nhưng nằm khoảng 100K đến 200K đồng.
- Rủi ro về pháp lý: Gần như không có vì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tất thủ tục sang tên chủ sở hữu, sử dụng cho người mua. Nếu không làm được theo đúng thỏa thuận thì phải hoàn trả lại tiền cho người mua.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra: Rất ít sảy ra và gần em chưa thấy bao giờ
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá: Giá cả do người mua và người bán thỏa thuận.
3. Hiện tại có thể mua được nhà phát mãi giá rẻ không?
Các bác hoàn toàn có thể mua được vì hiện nay ngân hàng phát mãi tài sản rất nhiều. Nhiều đến nỗi không có ai đủ tiền mà mua hết, hơn nữa mua rồi không bán ngay được nên không có chuyện ngân hàng dành mua hết những tài sản này vì hiện nay nó nhiều như sao sa. Vấn đề là ngân hàng không biết các bác là ai để liên hệ, không biết các bác có nhu cầu mua không để thông báo. Vì vậy ngân hàng thường đăng báo và thông báo nội bộ trong hệ thống để nhân viên có thể hỗ trợ ngân hàng bán tài sản thông qua tự mua hoặc giới thiệu người mua... Vậy các bác chỉ cần liên hệ với ngân hàng, quẳng cái card visit lại đó, thời điểm này em nghĩ các bác sẽ nhận rất nhiều cuộc gọi chào mời.
1. Nhà được phát mãi sau khi có bản án của tòa án và cơ quan thi hành án phát mãi thông qua đấu giá:
- Diện tích thực tế # Diện tích trên giấy: Không phát sinh (vì trước khi kê biên tài sản phải tiến hành đo vẽ lại hiện trạng và thống kê đầy đủ chính xác các tài sản trên đất)
- Rủi ro về pháp lý: Không phát sinh vì tài sản đã được các cơ quan pháp luật thừa nhận về tính hợp pháp, hợp lệ của nó. Ngoài ra cơ quan thi hành án có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục đăng ký sở hữu - sử dụng cho người mua đấu giá.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra: Có vì nhiều trường hợp người bị phát mãi tài sản cố tình dây dưa không chịu bàn giao tài sản và khiếu nại lung tung dẫn tới việc kéo dài thời gain bàn giao tài sản cho bên trúng đầu giá. Trường hợp này thường không kéo dài quá 6 tháng nếu bản án không có gì khuất tất.
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá: Có vì hiện nay cò đấu giá rất nhiều và mỗi phiên đấu giá là cơ hội cho các cò liên kết với nhau để dìm giá hoặc kiếm tiền cò. Những cò loại này thường có máu giang hồ nên phải dè chừng
2. Mua nhà phát mãi do ngân hàng và các khách hàng thỏa thuận:
a/ Trường hợp ngân hàng thỏa thuận cho khách hàng tự bán tài sản:
- Rủi ro về thực tế tài sản so với hồ sơ: Có - Tuy nhiên người mua hoàn toàn có thể kiểm chứng bằng cách kiểm tra thực tế, kiểm tra tính pháp lý (quy hoạch, giải tỏa...) thông qua hỏi tin bất động sản tại Trung tâm kỹ thuật địa chính - Phòng tài nguyên môi trường. Mức phí em không rõ lắm vì tùy theo địa phương nhưng nằm khoảng 100K đến 200K đồng.
- Rủi ro về pháp lý: Có (khi giao tiền cho chủ tài sản để trả nợ và lấy tài sản ra để công chứng mua bán nhưng có thể chủ tài sản đã hứa bán, hứa tặng, cho và đã nhận tiền cọc và những người kia tố cáo... -> tranh chấp về tài sản) - Nhưng có thể giải quyết được bằng thỏa thuận 3 bên (Ngân hàng - Chủ tài sản - Người mua). Theo thỏa thuận này có thể ủy thác cho ngân hàng làm tất cả các thủ tục chuyển đổi chủ sở hữu, sử dụng... sang cho người mua.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra: Rất ít sảy ra và gần em chưa thấy bao giờ
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá: Giá cả do người mua và người bán thỏa thuận.
b/ Trường hợp khách hàng ủy quyền cho ngân hàng bán tài sản
- Rủi ro về thực tế tài sản so với hồ sơ: Có - Tuy nhiên người mua hoàn toàn có thể kiểm chứng bằng cách kiểm tra thực tế, kiểm tra tính pháp lý (quy hoạch, giải tỏa...) thông qua hỏi tin bất động sản tại Trung tâm kỹ thuật địa chính - Phòng tài nguyên môi trường. Mức phí em không rõ lắm vì tùy theo địa phương nhưng nằm khoảng 100K đến 200K đồng.
- Rủi ro về pháp lý: Gần như không có vì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tất thủ tục sang tên chủ sở hữu, sử dụng cho người mua. Nếu không làm được theo đúng thỏa thuận thì phải hoàn trả lại tiền cho người mua.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra: Rất ít sảy ra và gần em chưa thấy bao giờ
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá: Giá cả do người mua và người bán thỏa thuận.
3. Hiện tại có thể mua được nhà phát mãi giá rẻ không?
Các bác hoàn toàn có thể mua được vì hiện nay ngân hàng phát mãi tài sản rất nhiều. Nhiều đến nỗi không có ai đủ tiền mà mua hết, hơn nữa mua rồi không bán ngay được nên không có chuyện ngân hàng dành mua hết những tài sản này vì hiện nay nó nhiều như sao sa. Vấn đề là ngân hàng không biết các bác là ai để liên hệ, không biết các bác có nhu cầu mua không để thông báo. Vì vậy ngân hàng thường đăng báo và thông báo nội bộ trong hệ thống để nhân viên có thể hỗ trợ ngân hàng bán tài sản thông qua tự mua hoặc giới thiệu người mua... Vậy các bác chỉ cần liên hệ với ngân hàng, quẳng cái card visit lại đó, thời điểm này em nghĩ các bác sẽ nhận rất nhiều cuộc gọi chào mời.
Không có gì bác. Em chỉ nêu một số ý kiến theo hiểu biết sơ sài của em thôi.
Em kể các bác câu chuyện này để các bác có thêm kinh nghiệm.
Em có thằng bạn làm CHV của cục THA. Hôm rồi nó nói với em nó đang phát mãi căn nhà và miếng đất tại Biên Hòa, đất thuộc Xã Hiệp Hòa. Tổng diện tích đất là 800m2, trong đó có 300m2 đất thổ cư. Diện tích đất sau khi trừ lộ giới là 570m2. Mảnh đất mặt tiền hẻm 3m, chiều ngang theo mặt hẻm 18m, chiều sâu 40m, nở hậu. Trên đất hiện có 3 căn nhà cấp 4 xây dựng trước năm 2000. Giá do công ty thẩm định giá là 1.400.000.000 đồng (tất cả các tài sản phát mãi qua hình thức đấu giá đều thuê công ty thẩm định giá độc lập để định giá). Nó gạ em mua miếng đất này. Em hỏi nó ăn chia làm sao? Nó nói chốt giá 1,4 tỷ. Nếu đấu thấp hơn giá này thì chênh lệch chia 4/6 (em 4 - nó 6). Em có đi xem sơ và nói lại nó là nếu chốt giá thành 1,3 tỷ thì em mua vì mua căn này phải chấp nhận 6 tháng mới nhận được nhà vì nhà này rất phức tạp (bố mẹ bảo lãnh cho con trai cả vay ngân hàng, nguồn trả nợ từ con dâu và con trai thứ), vì vậy rất có thể họ sẽ lằng nhằng trong chuyện bàn giao tài sản vì quyền lợi các cá ngân không thỏa mãn. Sau khi giải thích lý lẽ nó đồng ý giá 1,3 tỷ là mốc giá thành của tài sản. Điều kiện ăn chia cũng đổi lại là 50/50.
Cuộc chơi lúc này mới bắt đầu.
- Phiên đấu giá lần thứ nhất THA, Trung tâm đấu giá gạt tất cả các hồ sơ tham gia bằng các thủ thuật khác nhau (cái này em không rõ họ bùa kiểu gì) nên không có ai tham gia đấu giá mua tài sản.
- Phiên đấu giá lần thứ 2 giảm giá tài sản 10% còn 1,17 tỷ và cũng như lần trước không ai tham gia cả.
- Phiên đấu giá lần 3 giá khởi điểm giảm tiếp còn 1,053 tỷ và cũng như 2 lần trước không ai tham gia cả.
- Phiên đấu giá lần 4 (cũng là phiên cuối cùng) giá khởi điểm giảm tiếp còn 948 triệu nó nói em nộp tiền tham gia đấu giá, do em chưa chốt bán được miếng đất ở quận 12 nên em giới thiệu cậu bạn tham gia, đóng 5% tham gia đấu giá là 47,4 triệu và đóng thêm 1 chân cò cho người của THA 47,4 triệu. Phiên đấu giá diễn ra chỉ có 2 người tham gia, cậu bạn em và 1 cò. Bước giá nhảy 1 nút từ 948 triệu lên 995 triệu. Sau đó ngồi chơi, chờ đến gần hết giờ cậu bạn em nhảy thêm bước nữa lên 1,042 tỷ. Chốt phiên cậu bạn em trúng đấu giá với mức giá trúng là 1,042 tỷ.
Sau khi ký tá biên bản, nhận quyết định thì ra quán cà phê chốt lại với nhau. 1,3 tỷ - 1,042 tỷ = 258 triệu -> 50/50 = 129 triệu.
Cuối cùng cậu bạn em mua rẻ hơn mức giá thực tế là 129 triệu.
Đây cũng là một hình thức khá phổ biến để các bác tham khảo.
(trên đây là chuyện do em bịa ra nên xin mod đừng band nick em nhé)
Em kể các bác câu chuyện này để các bác có thêm kinh nghiệm.
Em có thằng bạn làm CHV của cục THA. Hôm rồi nó nói với em nó đang phát mãi căn nhà và miếng đất tại Biên Hòa, đất thuộc Xã Hiệp Hòa. Tổng diện tích đất là 800m2, trong đó có 300m2 đất thổ cư. Diện tích đất sau khi trừ lộ giới là 570m2. Mảnh đất mặt tiền hẻm 3m, chiều ngang theo mặt hẻm 18m, chiều sâu 40m, nở hậu. Trên đất hiện có 3 căn nhà cấp 4 xây dựng trước năm 2000. Giá do công ty thẩm định giá là 1.400.000.000 đồng (tất cả các tài sản phát mãi qua hình thức đấu giá đều thuê công ty thẩm định giá độc lập để định giá). Nó gạ em mua miếng đất này. Em hỏi nó ăn chia làm sao? Nó nói chốt giá 1,4 tỷ. Nếu đấu thấp hơn giá này thì chênh lệch chia 4/6 (em 4 - nó 6). Em có đi xem sơ và nói lại nó là nếu chốt giá thành 1,3 tỷ thì em mua vì mua căn này phải chấp nhận 6 tháng mới nhận được nhà vì nhà này rất phức tạp (bố mẹ bảo lãnh cho con trai cả vay ngân hàng, nguồn trả nợ từ con dâu và con trai thứ), vì vậy rất có thể họ sẽ lằng nhằng trong chuyện bàn giao tài sản vì quyền lợi các cá ngân không thỏa mãn. Sau khi giải thích lý lẽ nó đồng ý giá 1,3 tỷ là mốc giá thành của tài sản. Điều kiện ăn chia cũng đổi lại là 50/50.
Cuộc chơi lúc này mới bắt đầu.
- Phiên đấu giá lần thứ nhất THA, Trung tâm đấu giá gạt tất cả các hồ sơ tham gia bằng các thủ thuật khác nhau (cái này em không rõ họ bùa kiểu gì) nên không có ai tham gia đấu giá mua tài sản.
- Phiên đấu giá lần thứ 2 giảm giá tài sản 10% còn 1,17 tỷ và cũng như lần trước không ai tham gia cả.
- Phiên đấu giá lần 3 giá khởi điểm giảm tiếp còn 1,053 tỷ và cũng như 2 lần trước không ai tham gia cả.
- Phiên đấu giá lần 4 (cũng là phiên cuối cùng) giá khởi điểm giảm tiếp còn 948 triệu nó nói em nộp tiền tham gia đấu giá, do em chưa chốt bán được miếng đất ở quận 12 nên em giới thiệu cậu bạn tham gia, đóng 5% tham gia đấu giá là 47,4 triệu và đóng thêm 1 chân cò cho người của THA 47,4 triệu. Phiên đấu giá diễn ra chỉ có 2 người tham gia, cậu bạn em và 1 cò. Bước giá nhảy 1 nút từ 948 triệu lên 995 triệu. Sau đó ngồi chơi, chờ đến gần hết giờ cậu bạn em nhảy thêm bước nữa lên 1,042 tỷ. Chốt phiên cậu bạn em trúng đấu giá với mức giá trúng là 1,042 tỷ.
Sau khi ký tá biên bản, nhận quyết định thì ra quán cà phê chốt lại với nhau. 1,3 tỷ - 1,042 tỷ = 258 triệu -> 50/50 = 129 triệu.
Cuối cùng cậu bạn em mua rẻ hơn mức giá thực tế là 129 triệu.
Đây cũng là một hình thức khá phổ biến để các bác tham khảo.
(trên đây là chuyện do em bịa ra nên xin mod đừng band nick em nhé)
Em có thêm 1 trường hợp, em cũng chưa gặp bao giờ nhưng đặt trường hợp có 1 bên thứ 3 đâm đơn kiện ngang hông thì sao bác???nguahoang49 nói:
Ví dụ: miếng đất trên do 1 người con cô, con câu gì đó góp tiền mua chung, mà bố mẹ ở trên tự ý bảo lãnh....
Em tiếp 1 trường hợp như bác Dinh.Real đề cập để các bác tham khảo.
Năm 2009 lúc đó em làm bank ở Biên Hòa, có khách hàng vay bên em và thế chấp một mảnh đất ở Long Thành, giáp ranh với KCN Long Thành. Hiện trạng miếng đất có tổng diện tích khoảng hơn 20.000m2, trong đó đất xây dựng nhà xưởng là 18.000 m2. Phần còn lại là đất cây xanh. Theo hồ sơ thì chủ sở hữu là 2 người (2 bà cô trẻ). Như vậy, dưới góc độ suy luận thì đây là 2 người mua chung chứ không phải là mang tính chất gia đình. Sao khi tiến hành định giá và thẩm định, em tiến hành các thủ tục công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo - Trường hợp này nhiều bác rất dễ mắc sai sót làm ảnh hưởng đến tính pháp lý. 2 bà cô này 1 người có chồng và 1 người độc thân, để đảm bảo tính pháp lý 1 người phải cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và 1 người cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho em - trong trường hợp này ghi chưa đăng ký kết hôn lần nào (nếu ghi đã từng kết hôn, hiện đang sống độc thân thì phải xác minh tiếp thời điểm mua tài sản họ đang trong tình trạng hôn nhân hay đã độc thân, nếu trong tình trạng hôn nhân thì phải có bản án hoặc thỏa thuận phân chia tài sản có xác nhận của tòa án hoặc có giấy tờ khác chứng minh sở hữu riêng về tài sản). Trưởng hợp của em thì hợp đồng thế chấp và đơn đăng ký giao dịch đảm bảo - bên thế chấp có 3 người ký (1 cặp vợ chồng và 1 bà cô còn lại).
Năm 2010. Do trục chặc trong chuyện hợp tác làm ăn, các bên mâu thuẫn với nhau về lợi ích nên không hợp tác với nhau nữa. Do đó họ thực hiện việc bán tài sản để phân chia. Khi họ dẫn người mua liên hệ em để hỏi về tài sản, em đã cung cấp hồ sơ tài sản để người mua tham khảo. Sau đó mấy hôm bên mua tài sản có đến nhờ em tư vấn thủ tục pháp lý và mong muốn bên em đứng ra làm toàn bộ thủ tục luôn. Em từ chối vì dịch vụ bên em không có nhưng em có tư vấn là nếu mua tài sản em có thể giúp tư vấn về pháp lý. Em tư vấn khi công chứng hợp đồng mua bán cần phải yêu cầu 3 người ký, đồng thời kêu công chứng tư công chứng ngay khi ngân hàng giải chấp tài sản.
Tuy nhiên, thực tế không hoàn toàn như vậy mà đến sau này em mới biết. Khi trả tiền vào ngân hàng và lấy tài sản ra các bên đã tới phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng không hiểu vì lý do gì mà bên bán chỉ có 2 bà cô ký. Hồ sơ sau đó được thực hiện các thủ tục sang tên. Trong thời gian này cặp vợ chồng kia ly hôn. Sau đó thì ông chồng vì lý do gì đó kiện đòi phân chia phần tài sản từ thửa đất nói trên, tranh chấp sảy ra, Phòng tài nguyên môi trường tạm nhưng thủ tục chuyển nhượng. Đến tận giữa năm 2011 thì các bên mới tiến hành giải quyết xong tranh chấp, theo đó người mua thỏa thuận trả cho ông chồng 500 triệu và không khởi kiện bà vợ cũng như phòng công chứng vì biết đòi được vạ thì má sưng dài dài.
Quay lại trường hợp như bác Dinh.Real đề cập:
- Chủ sở hữu hợp pháp về tài sản là chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền thừa nhận về quyền sở hữu tài sản (toàn bộ người đứng tên trên giấy tờ sở hữu và/hoặc vợ chồng của người đứng tên trên giấy tờ chứng nhận sở hữu tài sản).
Em lấy ví dụ: Trường hợp trên em nêu ra, mặc dù chỉ đứng tên 2 người nhưng chủ sở hữu thực sự là 3 người. Các bác mua xe cũng vậy, cà vẹt xe chỉ đứng tên 1 người, nhưng chủ sở hữu có thể 2 người là khi củ xe có vợ/chồng.
- Trường hợp đặc biệt:
+ Quyền sở hữu tài sản khi là "Hộ gia đình Ông/Bà .....": Khi đó tất cả những người đứng tên trên sổ hộ khẩu được coi là chủ sở hữu.
+ Tài sản đứng tên vợ hoặc chồng nhưng khi thực hiện giao dịch thì chồng/vợ đã chết: Tài sản được phân chia như sau, 50% cho vợ, 50% cho chồng. Phần sở hữu của người đã chết được phân chia đều cho cha mẹ (nếu thời điểm người sở hữu tài sản chết mà cha mẹ người đó vẫn còn sống) và các con theo tỷ lệ đều nhau. Nếu cha mẹ chủ sở hữu tài sản sau khi được hưởng thừa kế và do già yếu lại chết thì phần thừa kế đó lại được chia cho các con tức anh chị em ruột của người chồng hoặc vợ đã chết...
Như vậy, trường hợp này thực sự rất loằng ngoằng và để đảm bảo thì yêu cầu các bên ra phòng công chứng, công chứng hợp đồng di sản nhận thừa kế trước khi ký kết hợp đồng mua bán cho chắc ăn.
- Trường hợp miếng đất trên do 1 người con cô, con câu gì đó góp tiền mua chung, mà bố mẹ ở trên tự ý bảo lãnh....: Nếu đứng trên giấy chứng nhận quyền sở hữu thì đương nhiên được thừa nhận quyền sở hữu hợp pháp. Còn nếu chỉ có giấy tờ viết tay thỏa thuận với nhau thì vô hiệu và vụ việc được tòa án xử ở một vụ tranh chấp khác, không liên quan đến tài sản trên. Gợi ý về vụ tranh chấp này ( chủ sở hữu tài sản là ông bà chủ nhà có thể bị khởi kiện về việc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản/lừa đảo chiếm đoạt tài sản...)
Năm 2009 lúc đó em làm bank ở Biên Hòa, có khách hàng vay bên em và thế chấp một mảnh đất ở Long Thành, giáp ranh với KCN Long Thành. Hiện trạng miếng đất có tổng diện tích khoảng hơn 20.000m2, trong đó đất xây dựng nhà xưởng là 18.000 m2. Phần còn lại là đất cây xanh. Theo hồ sơ thì chủ sở hữu là 2 người (2 bà cô trẻ). Như vậy, dưới góc độ suy luận thì đây là 2 người mua chung chứ không phải là mang tính chất gia đình. Sao khi tiến hành định giá và thẩm định, em tiến hành các thủ tục công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo - Trường hợp này nhiều bác rất dễ mắc sai sót làm ảnh hưởng đến tính pháp lý. 2 bà cô này 1 người có chồng và 1 người độc thân, để đảm bảo tính pháp lý 1 người phải cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và 1 người cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho em - trong trường hợp này ghi chưa đăng ký kết hôn lần nào (nếu ghi đã từng kết hôn, hiện đang sống độc thân thì phải xác minh tiếp thời điểm mua tài sản họ đang trong tình trạng hôn nhân hay đã độc thân, nếu trong tình trạng hôn nhân thì phải có bản án hoặc thỏa thuận phân chia tài sản có xác nhận của tòa án hoặc có giấy tờ khác chứng minh sở hữu riêng về tài sản). Trưởng hợp của em thì hợp đồng thế chấp và đơn đăng ký giao dịch đảm bảo - bên thế chấp có 3 người ký (1 cặp vợ chồng và 1 bà cô còn lại).
Năm 2010. Do trục chặc trong chuyện hợp tác làm ăn, các bên mâu thuẫn với nhau về lợi ích nên không hợp tác với nhau nữa. Do đó họ thực hiện việc bán tài sản để phân chia. Khi họ dẫn người mua liên hệ em để hỏi về tài sản, em đã cung cấp hồ sơ tài sản để người mua tham khảo. Sau đó mấy hôm bên mua tài sản có đến nhờ em tư vấn thủ tục pháp lý và mong muốn bên em đứng ra làm toàn bộ thủ tục luôn. Em từ chối vì dịch vụ bên em không có nhưng em có tư vấn là nếu mua tài sản em có thể giúp tư vấn về pháp lý. Em tư vấn khi công chứng hợp đồng mua bán cần phải yêu cầu 3 người ký, đồng thời kêu công chứng tư công chứng ngay khi ngân hàng giải chấp tài sản.
Tuy nhiên, thực tế không hoàn toàn như vậy mà đến sau này em mới biết. Khi trả tiền vào ngân hàng và lấy tài sản ra các bên đã tới phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng không hiểu vì lý do gì mà bên bán chỉ có 2 bà cô ký. Hồ sơ sau đó được thực hiện các thủ tục sang tên. Trong thời gian này cặp vợ chồng kia ly hôn. Sau đó thì ông chồng vì lý do gì đó kiện đòi phân chia phần tài sản từ thửa đất nói trên, tranh chấp sảy ra, Phòng tài nguyên môi trường tạm nhưng thủ tục chuyển nhượng. Đến tận giữa năm 2011 thì các bên mới tiến hành giải quyết xong tranh chấp, theo đó người mua thỏa thuận trả cho ông chồng 500 triệu và không khởi kiện bà vợ cũng như phòng công chứng vì biết đòi được vạ thì má sưng dài dài.
Quay lại trường hợp như bác Dinh.Real đề cập:
- Chủ sở hữu hợp pháp về tài sản là chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền thừa nhận về quyền sở hữu tài sản (toàn bộ người đứng tên trên giấy tờ sở hữu và/hoặc vợ chồng của người đứng tên trên giấy tờ chứng nhận sở hữu tài sản).
Em lấy ví dụ: Trường hợp trên em nêu ra, mặc dù chỉ đứng tên 2 người nhưng chủ sở hữu thực sự là 3 người. Các bác mua xe cũng vậy, cà vẹt xe chỉ đứng tên 1 người, nhưng chủ sở hữu có thể 2 người là khi củ xe có vợ/chồng.
- Trường hợp đặc biệt:
+ Quyền sở hữu tài sản khi là "Hộ gia đình Ông/Bà .....": Khi đó tất cả những người đứng tên trên sổ hộ khẩu được coi là chủ sở hữu.
+ Tài sản đứng tên vợ hoặc chồng nhưng khi thực hiện giao dịch thì chồng/vợ đã chết: Tài sản được phân chia như sau, 50% cho vợ, 50% cho chồng. Phần sở hữu của người đã chết được phân chia đều cho cha mẹ (nếu thời điểm người sở hữu tài sản chết mà cha mẹ người đó vẫn còn sống) và các con theo tỷ lệ đều nhau. Nếu cha mẹ chủ sở hữu tài sản sau khi được hưởng thừa kế và do già yếu lại chết thì phần thừa kế đó lại được chia cho các con tức anh chị em ruột của người chồng hoặc vợ đã chết...
Như vậy, trường hợp này thực sự rất loằng ngoằng và để đảm bảo thì yêu cầu các bên ra phòng công chứng, công chứng hợp đồng di sản nhận thừa kế trước khi ký kết hợp đồng mua bán cho chắc ăn.
- Trường hợp miếng đất trên do 1 người con cô, con câu gì đó góp tiền mua chung, mà bố mẹ ở trên tự ý bảo lãnh....: Nếu đứng trên giấy chứng nhận quyền sở hữu thì đương nhiên được thừa nhận quyền sở hữu hợp pháp. Còn nếu chỉ có giấy tờ viết tay thỏa thuận với nhau thì vô hiệu và vụ việc được tòa án xử ở một vụ tranh chấp khác, không liên quan đến tài sản trên. Gợi ý về vụ tranh chấp này ( chủ sở hữu tài sản là ông bà chủ nhà có thể bị khởi kiện về việc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản/lừa đảo chiếm đoạt tài sản...)
- Status
