Thảo Luật Chung Cách định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng

[andrew0810]

Ngân hàng sẽ chuyển tiền vào tài khoản bên bán nếu ngân hàng đó được cấp giấy phép mua nợ. Rồi sau đó đem hồ sơ về giải chấp rồi đăng ký thế chấp lại vào ngân hàng đó.

Còn nếu ngân hàng nước ngoài thì do nhà nước ko cho phép mua nợ, nên người bán sẽ tự lo tiền nong để lấy sổ ra giải chấp ngân hàng cũ. Xong xuôi đâu đấy mới giao dịch giữa ngân hàng mới với bên mua và giải ngân vào tài khoản người bán, tiền đó phong toả cho tới khi sổ hồng sang tên bên mua (khách vay).

Nếu bác cần tìm hiểu kĩ hơn ới em thông tin em trình bày tiếp

Ý mình là giờ giấy tờ bên bán đã thế chấp ngân hàng giữ giấy với đang thế chấp nên k ra công chứng được . Mình người mua muốn mua tài sản đó thì các bước làm sao . Mong bác chỉ giáo

 

[le.anhhcm]

Theo em biết thì ngân hàng chỉ cho vay 80% , và thế chấp ts thì cho vay 70% của 80% giá trị .

 

[LeeNgoc]

Theo em biết thì ngân hàng chỉ cho vay 80% , và thế chấp ts thì cho vay 70% của 80% giá trị .

Vầy là có 56% hã

 

[le.anhhcm]

Vầy là có 56% hã

Tức là định giá Ngân Hàng thì bằng tầm 80% giá TT bác , và NH chỉ cho vay 70% của 80% đó theo nguyên tắc rủi ro , tức là cũng ~50% ,

 

[domtun]

Ý mình là giờ giấy tờ bên bán đã thế chấp ngân hàng giữ giấy với đang thế chấp nên k ra công chứng được . Mình người mua muốn mua tài sản đó thì các bước làm sao . Mong bác chỉ giáo

Các bước như sau bác nhé:
1. Người bán sẽ tự lo tiền nong để trả nợ Ngân hàng, rút giấy tờ nhà đó ra
2. Người bán tự đi phòng công chứng & phòng tài nguyên môi trường để làm thủ tục giải chấp (tiền/quen biết mất 1 ngày, ko quen biết ko tiền mất 7 ngày)
3. Người mua với người bán đi công chứng hợp đồng mua bán sau khi sổ hồng đó đã giải chấp

Trường hợp bác với bên người bán nhà là chỗ thân tình quen biết, hay bác mua rẻ được... họ không có tiền đi giải chấp mà bác vẫn nhất định muốn mua thì chấp nhận liều mình. Các bước sẽ như sau:
1. Bác với bên bán đi phòng công chứng làm cái cam kết cho mượn tiền hay gì đó thì nhân viên phòng công chứng sẽ chỉ bác. Trong đó bao gồm giấy ủy quyền từ Bên bán ủy quyền cho bác làm thủ tục giải chấp xóa chấp với căn nhà định mua.
2. Bác mang tiền tới Ngân hàng nộp vào tài khoản cho bên bán. Ngồi đợi sổ & các giấy tờ giải chấp ngân hàng soạn sẵn. Rồi bác cầm các giấy tờ sổ sách đó mang đi giải chấp, xóa chấp.
3. Bác cầm giấy hẹn giải chấp đó, cầm hết chứng minh nhân dân người bán (vợ & chồng). Ở khâu này bác nên tốn 3 triệu làm nhanh để lấy liền trong ngày với Quận.
4. Quận trả sổ, 2 bên đi mua bán công chứng.

Em nói như trên, bác còn thắc mắc gì em sẽ trình bày tiếp

 

[domtun]

Tức là định giá Ngân Hàng thì bằng tầm 80% giá TT bác , và NH chỉ cho vay 70% của 80% đó theo nguyên tắc rủi ro , tức là cũng ~50% ,

Vầy là có 56% hã

Ngân hàng trong nước định giá vô cùng, tùy quen biết chạy chọt & nhu cầu doanh số.
Đôi khi họ định giá bằng hoặc cao hơn cả giá trị bác mua bán luôn.

Ngân hàng nước ngoài định giá thông qua các bên công ty định giá chuyên nghiệp (Savills, Jones Lang Lashalle; Colliers...) thì mức định giá được khoảng 80-90% giá thực tế giao dịch.
Ngân hàng duyệt vay đối với sổ hồng 70-75%/giá định giá
đối với hợp đồng mua bán nhà dự án 60%/giá định giá
đối với đất không có nhà 50%/giá định giá.

 

[caosonlocks]

Trả tiền vào cho ngân hàng , ngân hàng trả giấy tờ nhà đất kèm theo công văn xóa thế chấp .
Cầm các giấy tờ này là ra công chứng được ( ko cần đký xóa thế chấp trên Quận trước ) . Sau đó đăng bộ và đký xóa thế chấp cùng lúc luôn .
Nhà anh mình vừa mới làm thủ tục xong .

 

[domtun]

Trả tiền vào cho ngân hàng , ngân hàng trả giấy tờ nhà đất kèm theo công văn xóa thế chấp .
Cầm các giấy tờ này là ra công chứng được ( ko cần đký xóa thế chấp trên Quận trước ) . Sau đó đăng bộ và đký xóa thế chấp cùng lúc luôn .
Nhà anh mình vừa mới làm thủ tục xong .

Nếu ko xóa thế chấp trên quận thì ko thể mua bán công chứng.
Trường hợp làm chung cùng nhau được vì:
1. Người mua cũng vay ngân hàng mua căn nhà đó, thì sẽ làm cùng lúc xóa chấp & thế chấp luôn, hoặc
2. Sử dụng dịch vụ với 1 bên môi giới làm gói này.

 

[huek215]

Cách định giá của ngân hàng IVB như sau:
1. Có kiểm tra tình trạng quy hoạch của lô đất/căn nhà
2. Căn cứ vào giá thị trường của bất động sản tương tự
3. Áp hệ số k = 100% giá thị trường nếu thế chấp để vay tiền để mua/xây/sửa nhà, đất
4. Áp hệ số k = 85% giá thị trường nếu vay tiền cho mục đích khác.
5. Ngân hàng cho vay số tiền bằng 70% đến 90% giá trị tài sản thế chấp tùy khả năng chứng minh nguồn trả nợ của khách.

VD: căn nhà có giá thị trường 5ty, tính ra giá TSTC là 4,25 -> 5ty, cho vay 2,975 - > 4,5 tỷ.

 

[caosonlocks]

Nếu ko xóa thế chấp trên quận thì ko thể mua bán công chứng.
Trường hợp làm chung cùng nhau được vì:
1. Người mua cũng vay ngân hàng mua căn nhà đó, thì sẽ làm cùng lúc xóa chấp & thế chấp luôn, hoặc
2. Sử dụng dịch vụ với 1 bên môi giới làm gói này.

Chưa xóa thế chấp nhưng khi công chứng có công văn của NH vẫn công chứng bình thường nhé bác .
Nhà em vừa làm xong , ko cần người mua vay NH .