Em có 1.800m2 ở đường Hòa Bình, Tân Phú thì nên đầu tư xây cái gì?

[waterski]

15 chai làm sao ra hàng nổi. C cư Tân Phú tầm 13-14 bán còn chả ra được, mà là ccu loại lớn, CDT có tiếng. Giá 9-10 thì có thể.

 

[bravia]

thôi được giá bán luôn cái đất thu 1 cục lời lỗ tính ra liền

 

[thanhmap]

thôi được giá bán luôn cái đất thu 1 cục lời lỗ tính ra liền

em cũng nghĩ vậy, hô bán phát, đổi ra tiền còn làm việc khác.

 

[caothu]

Vậy là các bác chưa ngâm cứu kỹ. Em đã mở ngoặc là điều kiện căn hộ chỉ 30 m2 -35 m2 thoai. Như vậy 1 căn khoảng 450 triệu. trả trước 10 % = 45 triệu.
xong móng lấy thêm 15% ( đủ ĐK ký HĐ mua bán), mỗi 2 tháng sau thu 10%.
Như vậy rất nhẹ cho nhiều người có nhu cầu có nhà ở mà ít tiền.
Vụ này em có kinh nghiệm. Nếu được em alo bác chủ đất, em chi tiền làm toàn bộ dự án, lời lãi chia 2.
Em chấp các chung cư xung quanh luôn. Vì giá họ rẻ nhất cũng 700 triệu. 80% dân số không cố được mức tiền này. quy luật 80-20 chắc các bác thạo kinh tế đều rành.

 

[caothu]

Giả sử em xin được cho bác mật độ xây dựng 80%, hệ số Sử dụng đất là 8 ( nghĩa là cao 9 tầng + 1 tầng hầm). Khái tính nhé:
Tiến đất : 23 tỉ ( đã mua)
Tiền sử dụng đất ( lên đất ở phần còn lại) =( 80% x 1800 m2) - 700 m2 x 4.000.000 đ = 2,96 tỉ ( từ đất xưởng lên đất thổ thì tiền SD Đất không cao )
Diện tích xây dựng: = ( 80% x 1800 m2 ) x 10 tầng ( cả 1 tầng hầm) =  14.400 m2
Chi phí xây dựng = 14.400 m2  x 5.500.000 đ = 79.2 tỉ
Chi phí quảng cáo & chi phí bán hàng= 6% doanh thu
Chi khác : 5% cPXD = 4.5 tỉ đ
Diện tích kinh doanh = 85% x ( 80% x 1800 m2 x 9 tầng)= 11.000 m2
Giá bán TB : 15 triệu/m2 ( chua VAT) ( với ĐK mỗi căn hộ chỉ từ 30 - 35 m2)
Doanh thu = 11.000  m2 x 15 triệu = 165 tỉ
lợi nhuận = 165 tỉ - 4.5 tỉ -79.2 tỉ -2.96 tỉ - 23 tỉ - ( 165 tỉ x 6%) = 45.44 tỉ
Đây là phương án chung cư tư nhân nhé. còn lập dự án đầu tư thì chi phí nhiều không kể hết, không có lãi. Dự án này gặp khó khăn là ít người tin vào 1 ông chủ tư nhân ( khong có pháp nhân). Vì thế nếu bác muốn tìm hiểu thêm để đánh thắng vụ này, em sẽ giúp bác . Em có chút ít kinh nghiệm, nếu cần bác PM cho em.

Tiền SDD đóng 100% anh Dương ơi, mới đổi rồi, giá áp theo giá thị trường, cái này là chuối nhất vì chả biết giá TT là giá nào bây giờ nữa (theo NĐ 71).
Căn hộ 35m2 thì chưa biết là xin có được hay không nữa. Nếu xin 9 tầng thì phải xin dự án luôn, chưu theo kiểu chung cư mini hình như là không cho (cái này em không chắc lắm)

Không chắc lắm mà dám phát biểu , lấy roi đánh đít bây giờ. Chung cư Mini thì mỗi căn hộ phải từ 30 m2 trở lên nhé , và không hạn chế chiều cao, miễn là trên 6 tầng thì phải có giấy chứng nhận chất lượng công trình( thông tư 16-BXD) . Nếu lập dự án thì mỗi căn phải từ 45 m2 trở lên ( Luật nhà ở 2005). Vô lý chưa?
Bởi vậy!
Còn vụ đóng tiền SDĐ thì đóng trên diện tích xây dựng thui, nghĩa là đóng 80% diện tích đất thui. 20% còn lại là giao thông, cây xanh đóng lên thổ làm gì? Chỉ băn khoăn cái vụ 700 m2 đất thổ săn có của bác chủ có được khấu trừ không thui. ( trong bài toán em khấu trừ). Để em ngâm cứu lại chút. Cái vụ Phát triển dự án này đến là loằng ngoằng do văn bản chồng chéo.
 

 

[neo_vn]

del

 

[caothu]

Em xin nói thêm là "100% giá thị trường" được hiểu là giá thị trường nhiu thì lấy chính giá đó để áp tính tiền SDĐ. Các tính thế này: Lấy giá đất thổ cư theo giá thị trường ( xác định chính xác 100% bằng cách nào biết chết liền- vụ này đẻ ra cơ chế xin cho, báo chí đã chửi nhiều...vẫn chưa hạ hồi phân giải) trừ đi tiền đã bỏ ra đền bù ( hoặc nếu là đất nhà xưởng của chính mình như bác chủ đây thì trừ đi giá đất sản xuất phi nông nghiệp, theo Luật đất đai 2003 thì Đất SX phi nông nghiệp bằng 90% giá trị đất thổ cư tại cùng thời điểm) Vì thế tạm tính giá trị đất thổ của bác chủ là 20 triệu/m2 thì giá trị đóng tiền SDĐ là 20 triệu/m2 - ( 90%x 20 triệu) =2 triệu/ m2
Đơn giá  này nhân với số m2 cần lên đất ở ( theo bài toán là 80% diện tích đất)
= 2 triệu  x 1440 m2 = 2tỉ 880 triệu
Khái toán nha, cụ thể thì vào máy mới rõ ràng được.
Ps: nếu là đất nông nghiệp ( vườn hay lúa) thì tiền SDĐ rất bao la đó nha, do chênh lệch giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư rất cao.
- @ HUY : Phó Tổng ơi, chắc bác rành nghị định về Xây Dựng chứ BĐS có đôi khi nhầm nhọt. Vụ tiền SDĐ này là NĐ 69/2009 chứ nỏ phải 71/2010 nha.

 

[sambo]

@caothu: e góp ý kiến chút
[blockquote] [h5]1. Giả sử em xin được cho bác mật độ xây dựng 80%, hệ số Sử dụng đất là 8 ( nghĩa là cao 9 tầng + 1 tầng hầm). Khái tính nhé:=-===> Cái này khó nha, Bên e có mấy dự án ở Tân Phú hệ số tối đa 7,2, một dự án đã hoàn thành Sacomreal Hòa Bình hệ số chỉ 6.5 nhé bác, Mặt tiền đuờng Hòa Bình 23m Tổng diện tích 1000 m2.[/h5] 2. Diện tích xây dựng: = ( 80% x 1800 m2 ) x 10 tầng ( cả 1 tầng hầm) =  14.400 m2 [h5]Như vậy dt chỉ còn 1800m2x7.2% = 12.960m2[/h5] Tính luôn tầng hầm : 1600m2 chừa ranh giới biện pháp thi công tầng hầm rồi.
DT xây dựng cả hầm 12.960+1600= 14.560m2
[h5]2. Chi phí xây dựng = 14.400 m2  x 5.500.000 đ = 79.2 tỉ . Giá xây dựng như vậy ko đủ đâu bác vì diện tích nhỏ Cp khỏang 6,5tr/m2 thì mởi đủ nhé[/h5] [h5]Cp xây dựng: 14.560 x 6.500.000=94, 64tỉ
[/h5] [/blockquote] [blockquote]Đây là trừơng hợp xin đuợc hệ số 7,2 thì phần lời còn lại rất thấp, nếu hệ số 6,5 cái này rất dễ xảy ra thì xem như ko còn lời nữa nhé.[/blockquote] [blockquote]Kinh nghiệm bên e đã hòan tất quyết tóan dự án Hòa bình rồi đó. 1 hầm, 14 tầng, diện tích đất 1000m2.[/blockquote] [blockquote]
[/blockquote]

 

[PajeroXXX]

@caothu: em chỉ rành matxa thui, hehehe.
Cái này nhìn thế thôi, mà chưa chắc ngon đâu anh. Tính kỹ lại thì biết ngay. Em lười tính quá, nhưng mà hòm hòm kiểu bác sambo cũng chính xác đây. Em cũng đang có mấy miếng đất tương tự, tính toán chán chê rồi, mà thấy chưa ổn lắm

 

[waterski]

450 chai 30-35 m2 chung cư, đã ở Tân Phú thì dân sẽ lên Q.12 mua đất bác ạ.