Vấn đề chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư luôn là vấn đề “nóng” đối với các nhà đầu tư. Việc chuyển đổi này nếu được thực hiện thành công thì các hoạt động xây dựng hoặc sang tên, mua bán về sau đều khá thuận lợi. Dưới đây là thông tin chi tiết về thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Khi nào được chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư?
Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhưng không phải “toàn quyền” quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (sẽ thẩm định sau khi nhận hồ sơ).
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải tất cả các trường hợp có nguyện vọng chuyển đổi đất phục vụ nông nghiệp sang đất ở đều sẽ được cấp phép. Có trường hợp chúng ta phải chờ đến quý sau hoặc năm sau vì ở thời điểm hiện tại kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm chưa cho phép. Khi xem xét cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng cho bất kỳ mảnh đất nào, Uỷ ban Nhân dân cấp huyện và tương đương đều phải áp dụng hai căn cứ sau (Điều 52, Luật Đất đai 2013):
Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhưng không phải “toàn quyền” quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (sẽ thẩm định sau khi nhận hồ sơ).
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải tất cả các trường hợp có nguyện vọng chuyển đổi đất phục vụ nông nghiệp sang đất ở đều sẽ được cấp phép. Có trường hợp chúng ta phải chờ đến quý sau hoặc năm sau vì ở thời điểm hiện tại kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm chưa cho phép. Khi xem xét cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng cho bất kỳ mảnh đất nào, Uỷ ban Nhân dân cấp huyện và tương đương đều phải áp dụng hai căn cứ sau (Điều 52, Luật Đất đai 2013):
- Kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm đã được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao hơn phê duyệt.
- Lý do và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà công dân thể hiện trong Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình.
Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp
Người dân có quyền xin Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xét duyệt đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với nhóm đất phục vụ nông nghiệp. Tuy nhiên, thửa đất phải đáp ứng một số điều kiện nhất định:
Thứ nhất, thửa đất phải thuộc diện đã được quy hoạch hoặc có kế hoạch chuyển đổi lên đất ở, xây dựng điểm dân cư cho nông thôn hoặc thuộc dự án đô thị nào đó. Ngoài ra bản dự thảo quy hoạch đó cần được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và ban hành chính thức.
Thứ hai, thửa đất phục vụ nông nghiệp phải đáp ứng được diện tích tối thiểu. Lưu ý diện tích tối thiểu này sẽ được xác định dựa trên các quy định đã được ban hành trong nội bộ từng tỉnh từ trước. Người mua có thể tham khảo thêm Điều 144 và 145 Luật Đất đai 2013 để làm rõ vấn đề này.
Thứ nhất, thửa đất phải thuộc diện đã được quy hoạch hoặc có kế hoạch chuyển đổi lên đất ở, xây dựng điểm dân cư cho nông thôn hoặc thuộc dự án đô thị nào đó. Ngoài ra bản dự thảo quy hoạch đó cần được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và ban hành chính thức.
Thứ hai, thửa đất phục vụ nông nghiệp phải đáp ứng được diện tích tối thiểu. Lưu ý diện tích tối thiểu này sẽ được xác định dựa trên các quy định đã được ban hành trong nội bộ từng tỉnh từ trước. Người mua có thể tham khảo thêm Điều 144 và 145 Luật Đất đai 2013 để làm rõ vấn đề này.
Thủ tục xin chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng, sổ đỏ đã cấp).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện những nhiệm vụ sau:
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện những nhiệm vụ sau:
- Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích;
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước - trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp);
- Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;
- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Trả kết quả
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (xuất trình biên lai đã nộp tiền khi nhận quyết định).
- Thời gian thực hiện thủ tục: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Xem thêm - TP.HCM xác định giá đất để bồi thường khi thu hồi đất theo quy trình 5 bước
- Những cuộc đời lao đao vì "mua nhà trên giấy"
Theo Báo Lao Động
Chủ đề tương tự
Ngày đăng:
