Hạng B2
27/6/06
181
456
125
418 Minh Phụng, P9, Quận 11
Hiện sự việc CocoBay thông báo phá bỏ cam kết lợi nhuận đang là chủ đề nóng trên tất cả các phương tiện truyền thông trong những ngày vừa qua.

Thực tế Coco bay cũng không hẳn lừa đảo như một số bài báo hoặc nhận định chủ quan của nhà đầu tư bị phá bỏ cam kết và thiệt hại. Nói đúng bản chất đây là 1 bài toán tài chính của các chủ đầu tư giống phát hành Trái phiếu doanh nghiệp hay cam kết lợi nhuận, chuyển đổi thành cổ phiếu, Thẻ member du lịch có giá trị 10 năm trên toàn bộ hệ thống nghỉ dưỡng..., ở đây rất nhiều người trong chúng ta bị mắc sai lầm.

1- Đầu tư khi không hiểu rõ về sản phẩm định đầu tư, Codotel - đứa con lai giữa căn hộ và khách sạn - không được thừa nhận bởi luật, luật không cho phép đất thương mại, kinh doanh, du lịch có sổ đỏ - mà đi đâu tôi cũng thấy mấy người bán nói sẽ có sổ hứa chắc chắn nhà nước sẽ thông qua giống như lý luận của bạn ủng hộ Codotel gắn mác Chủ đầu tư uy tín (Tôi có đính kèm dưới đây). Nên nhớ rằng 6 năm qua đã có hàng trăm cuộc hội thảo về tháo gỡ khó khăn, xây dựng khung pháp lý cho codotel, nhưng vẫn chưa đặt được tên, quy phạm định nghĩa sản phẩm codotel, chưa kể nếu đã có khung thì cũng mất 3-5 năm để luật đi vào thực tế.
2-Tâm lý là nhà đầu tư thông minh, thời thượng, lợi nhuận thặng dư cho dù có vay thêm của ngân hàng để sở hữu codotel, đó chính là : Tham
3-Tin tưởng 1 cách mù quáng là Doanh nghiệp đó lớn vậy, uy tín vậy thì "chết" thế nào được . Xin thưa trước đây có ai nghĩ nhiều doanh nghiệp lớn mà tôi không tiện nêu tên lại rơi vào ngõ cụt tay như bây giờ không?
4-Nghe mấy ông chuyên gia có quyền lợi khuyên hoặc được thuê cộng với sự tự tin vào bản thân là mình hiểu biết mà mất đi cảnh giác
5-Thiếu tự tin vào bản thân mới để người khác cầm tiền kinh doanh hộ
6.....

Vì sao đầu tư Condotel sẽ bị mất tiền như thế nào?

Thắng- Thua ngay keo đầu

Nguyên tắc đầu được ưu tiên hàng đầu của tất cả các tỷ phú là dùng tiền của người khác để đầu tư. Thường thì nhà đầu tư vay tiền của ngân hàng, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp...vv tất cả đều phải trả lãi và phải có đủ tài sản đảm bảo.
Sở hữu khách sạn, chuỗi khách sạn, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại thường là đích đến đối với hầu hết các ông chủ thành công trong các lĩnh vực kinh doanh. Như bị mê hoặc, các nhà đầu tư condotel tự nguyện giao tiền của mình cho Chủ đầu tư xây khách sạn 3,4,5 sao kinh doanh, giúp Chủ đầu tư giải quyết vấn đề khó nhất là vốn dài hạn mà không phải trả lãi suất, không tài sản đảm bảo hay điều kiện ràng buộc gì, toàn bộ rủi ro đã được nhẹ nhành chuyển sang vai Nhà đầu tư một cách vô cùng êm ái. Rõ ràng là Chủ đầu tư đã thắng ngay keo đầu với sự dâng hiến tự nguyện của các Nhà đầu tư.
Nguyên tắc quan trọng trong đầu tư bất động sản là lãi ngay khi ký hợp đồng. Chiểu theo nguyên tắc này thì Chủ đầu tư lãi to từ trước khi ký hợp đồng bán sản phẩm vì rằng Chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo mục đích “ sản xuất kinh doanh” trong khi tính vào giá và bán cho Nhà đàu tư lại là đất ở, sử dụng lâu dài. Việc này nhà chức trách đã chính thức lên tiếng, cụ thể. Tại Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018 UBND tỉnh Khánh Hòa nhận định "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh". Như vậy, tại keo này Chủ đầu tư lại thắng, và Nhà đầu tư lại là Người thua thiệt.

Cam kết lợi nhuận
Mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh ( HoREA) ông Lê Hoàng Châu nhận định: vì mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc chính.
Tính đến nay chưa có một nghiên cứu và điều tra nào khẳng định có hay không việc Chủ đầu tư tăng giá bán sau đó trích lại trả Nhà đầu tư bằng các cam kết lợi nhận. Nhưng có một điều chắc chắn là giá thành sản phẩm rất cao, tương đương với giá chung cư cao cấp ở lâu dài tại các đô thị lớn, như vậy bản chất là Nhà đầu tư đã phải trả khống một khoản lớn so với giá trị sản phẩm nhận được.
Thực tế không thiếu những chủ đầu tư không thực hiện hoặc không thể thực hiện được những “cam kết” với Nhà đầu tư. Hiện thực này sẽ “nở rộ” trong thời gian tới khi nhiều condotel đi vào hoạt động, khi tình hình thế giới có nhiều bất ổn ảnh hưởng đến thị trường khách du lịch.

Ăn chia
Cam kết phân chia lợi nhận 80/20; 85/15 thậm chí 90/10 ( Nhà đầu tư/Chủ đầu tư) thoạt nghe thấy Nhà đầu tư có lợi. Nhằm tách riêng hoạt động đầu tư và khai thác, các Chủ đầu tư thường thuê đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp hoặc thành lập công ty quản lý vận hành riêng và hạch toán đốc lập. Như vậy, hạch toán khách sạn sẽ dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ và bổ đầu cho các Nhà đầu tư.
Theo nhận định của chuyên gia công ty kiểm toán nhóm Big Four (4 công ty kiểm toán lớn nhất thị trường) – đơn vị chuyên đảm nhiệm việc kiểm toán trên 40 dự án khách sạn và condotel 4-5 sao hàng đầu Việt Nam như Marriott, Intercontinental, Sheraton, Novotel… , với phân khúc condotel, khách sạn 4-5 sao, chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40% -45%, thì việc trả lợi nhuận ở mức 8%-12% cho khách đã nằm trong tầm tay.
Nhận định trên đúng với những condotel có vị trí thuận lợi nằm trong trung tâm đô thị hoặc trung tâm khu du lịch. Đối với những condotel nằm xa trung tâm hoặc ở vùng chỉ khai thác được một mùa du lịch là không thực tế. Với các condotel này, mùa thấp điểm Nhà đầu tư không những không được chia lợi nhuận mà lại phải đóng tiền để đảm bảo khách sạn hoạt động ở mức tối thiểu, để duy tu bảo trì đảm bảo khách sạn trong tình trạng sẵn sàng phục vụ, tránh rêu phong xuống cấp. Nhằm trấn an các Nhà đầu tư, một số Chủ đầu tư “cam kết” lợi nhuận ăn chia không thấp hơn 10% của giá trị căn hộ trước thuế. Tuy nhiên một lần nữa cam kết chỉ là cam kết vì không có ngân hàng hoặc bên thứ ba đứng ra bảo lãnh việc thực hiện. Và khi cam kết bị xoá bỏ, với tranh chấp dân sự tại toà thì nhà đầu tư nhỏ lẻ luôn ở thế thấp cổ bé họng với đội ngũ tranh tụng hùng hậu của Chủ đầu tư.

Vốn ơi, một đi không trở lại !
Trong đầu tư BĐS, Nhà đầu tư kỳ vọng tăng giá theo thời gian và tạo dòng tiền. Có nghĩa là nhà đầu tư hưởng lợi từ sự tăng giá theo thời gian, theo sự hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực có BĐS của họ. Mua càng lâu, giữ càng lâu càng tăng giá. Đồng thời nhà đầu tư tranh thủ khai thác, cho thuê hoặc kinh doanh nhằm tạo dòng tiền. Đối với condotel lại khác, người mua chỉ khai thác được dòng tiền qua Chủ đầu tư. Vì thời hạn sử dụng có hạn nên càng lâu thời hạn càng ngắn và như vậy giá càng giảm.
Trong hoạt động kinh doanh BĐS, người ta thường chỉ tính khấu hao tài sản hình thành trên đất, không ai tính khấu hao “quyền sử dụng đất”. Nhưng đối với condotel sau thời hạn sử dụng thường 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. (bao gồm thời gian xin giấy phép, chuẩn bị đầu tư và xây dựng), sau 50, 70 năm tòa nhà cũng là thời điểm tòa nhà hết “đát” sử dụng vì vậy phải tính khấu hao. Nếu không đầu tư condotel, với số tiền 3 tỷ (bằng tiền mua 1căn condotel) gửi ngân hàng với lãi suất 7,5%/năm, sau 45 năm (công thức suất kép T=3tỷ x (1+8%/năm)45 sẽ lên tới 77,7 tỷ- một con số đủ để thức tỉnh những ai còn u mê, ảo tưởng con gà đẻ trứng vàng condotel.

Tôi thì ko bao giờ tin vào mô hình nào đưa ra cam kết lợi nhuận, nó rất phản kinh doanh, thậm chí có dấu hiệu lừa đảo hoặc làm liều. Ngay từ khi Cocobay hay các dự án codotel khác mở bán và cam kết kiểu đánh vào lãi cao là thấy nguy cơ mắc kẹt. Việc ko chi trả này dẫn đến hệ lụy rất lớn đầu tiên cho nhà đầu tư codotel không có lợi nhuận cam kết, không chuyển đổi bán lại được do đang giai đoạn khủng hoảng niềm tin, thoả thuận nâng cấp lên căn hộ cũng chờ hướng dẫn điều chỉnh công năng vốn mất nhiều thời gian của TP Đà Nẵng chứ không phải là lời hứa của doanh nhiệp. Và kế tiếp thiệt hại chính là cho SHB, ngân hàng tài trợ vốn cho người mua. Khách hàng khả năng vừa mất trắng tài sản đối ứng vừa lọt vào danh sách nợ xấu.

Như vậy với hai khối ung nhọt lớn đã phình ra trong chu kỳ 5-8 năm qua chính là khối Codotel và mới đây quy mô của việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (mà chủ yếu là doanh nghiệp Bất Động sản) cam kết lãi cao, nếu không được sự để ý , điều chỉnh đúng mức của Nhà nước thì sẽ là hệ luỵ cực kỳ lớn dẫn đến nguy cơ sụp đổ domino về cam kết lợi nhuận, doanh nghiệp nguy cơ cao mất thanh khoản, dẫn đến phá sản và thị trường bất động sản sẽ khủng hoảng, từ đó gây đông máu tắc mạch các chỉ số kinh tế vĩ mô.

“Đánh giá mức độ vấn đề từ Cocobay Đà Nẵng, vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: "Đây chỉ là rủi ro nhẹ nhàng thôi, không bằng các rủi ro khác trong lĩnh vực bất động sản. Tức là nhà của anh chưa mất và nó vẫn có khả năng tăng cao nữa.
Và với đề xuất hiện nay thì có thể chuyển sang chung cư, thậm chí còn có thể trả lại và lấy lại tiền. Đề xuất của anh Thành Cocobay tôi cho là đúng mức và có thể thoả thuận thêm. Ở đây, chỉ có lợi nhuận giảm.” Nghe rất hợp lý nhưng phân tích nhìn nhận thấu đáo thì khi có những lời kêu gọi kiểu này thì thường báo trước những tín hiệu tiêu cực sắp tới sẽ có thể xảy ra trên diện rộng.


Thông tin thống kê về thị trường Codotel.

Hiện Codotel phân bố hầu hết trên các tỉnh phát triển du lịch biển như : Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hoà, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu và Kiên Giang (Phú Quốc). Nguyên trong năm 2019 tính tới quý III/2019 có tới 15.500 căn hộ Codotel chào bán ra thị trường.

Sự kiện CocoBay tiêu điểm & bình luận nguy cơ tới thị trường bất động sản
Sự kiện CocoBay tiêu điểm & bình luận nguy cơ tới thị trường bất động sản






===============================================================
Hiện nhóm Zalo thảo luận về BĐS vẫn cần thêm các member là các chuyên gia về đầu tư BĐS tham gia. Vui lòng inbox hộp thư số đt để tham gia.
 
Chỉnh sửa cuối:
Hạng B2
27/6/06
181
456
125
418 Minh Phụng, P9, Quận 11
Dưới đây là bài viết có cái nhìn triển vọng về Codotel của bạn Tu Boi Dao (FB) để tiện cho các bạn thêm một góc nhìn về Codotel theo góc nhìn của người "Tin" vào thương hiệu của chủ đầu tư Codotel.

CONDOTEL, CUỘC CHƠI DÀNH CHO AI?

Chập tối vừa nhận thu nhập cam kết từ căn condotel hiệu Vinpearl của mình ở Nha Trang, lại đúng lúc mấy người bạn đang xôn xao vì vụ "lật kèo" của Cocobay Đà Nẵng. Thôi đành, tự thêm quota một tút chia sẻ nữa với các anh chị em thiện lành dù còn mấy content đang chờ viết trả khách. :)

Trong tháng qua có vụ lùm xùm các nhà đầu tư condotel biểu tình tố FLC không trả thu nhập cam kết (TNCK), nay Cocobay chắc cũng sợ bị tố rầm rộ nên chủ động công khai thừa nhận khó khăn. Nhóm kín các nhà đầu tư condotel Vinpearl mà tôi tham gia cũng xôn xao lắm. Chuyện TNCK là một nhẽ, chuyện pháp lí sở hữu và tính thanh khoản của dòng bất động sản này cũng gây hoang mang.

Vậy giờ tôi sẽ trình bày một cách dễ hiểu nhất cho các bạn muốn tham khảo một cách khách quan. Còn các thể loại không đầu tư mà chỉ hóng hóng auto dìm hàng người khác để hòng hả hê trên sự thất bại của người khác, tôi không quan tâm.

Đây, ngắn gọn về sản phẩm condotel là thế này:
Chủ đầu tư (cđt) xây lên các tòa khách sạn trong đó các phòng đều được thiết kế như căn hộ có đầy đủ bếp núc, gọi là căn hộ khách sạn, tức là condotel ---> khách hàng mua các căn hộ này thì trở thành chủ sở hữu (csh) tương tự mua căn hộ chung cư, nhưng không được ở mà giao cho cđt khai thác kinh doanh kiểu khách sạn ----> cđt đưa ra một mức TNCK áp dụng trong một số năm nhất định với các điều kiện đi kèm, kí hợp đồng hợp cháo rõ ràng với các csh căn hộ, định kì là chuyển tiền thanh toán.

Lợi ích khi đầu tư condotel:
  • Sở hữu bất động sản cho thuê, nhận TNCK đều đặn ở mức tương đương hoặc nhỉnh hơn lãi gửi ngân hàng, mà chẳng phải đau đầu quản lí, kiếm khách.
  • Nếu vay ngân hàng trả góp thì "tự nó nuôi nó", tiền TNCK chi trả cho tiền vay ngân hàng, vài năm sau là thành nhà của mình hoàn toàn.

Bất lợi khi đầu tư condotel: Pháp lí chưa rõ ràng trong khi miệng đời vẫn luôn khốn nạn chầu trực dìm ta xuống + hết thời hạn nhận TNCK thì không biết trước mỗi năm thu nhập thế nào vì hiệu quả kinh doanh phụ thuộc đơn vị quản lí khai thác cho thuê.

Vậy các điểm lợi ích thì mọi người đều rõ. Còn các điểm bất lợi, chính là rào cản khiến nhiều người không chọn đầu tư condotel, và nó đang thể hiện sức "công phá" tâm lí đầu tư hết sức rõ ràng qua 2 vụ FLC và Cocobay không trả được TNCK. Tôi sẽ tập trung phân tích các điểm bất lợi này để thấy TẠI SAO TÔI ĐẾCH SỢ.

1. Về pháp lí, tôi tin Nhà Nước sẽ công nhận condotel là một loại hình bất động sản cực kì thông minh. Bởi nó nâng tầm quốc gia lên ở 3 khía cạnh:
  • Khuyến khích các tập đoàn bđs đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn hạng sang, nâng tầm hạ tầng du lịch nước nhà;
  • Khơi thông dòng vốn trong dân đổ vào bất động sản thương mại, tiếp tục củng cố hạ tầng bất động sản du lịch, kích thích tăng trưởng kinh doanh mang lại thêm nguồn thuế TNCN và TNDN;
  • Gia tăng sức mạnh đòn bẩy tài chính, nâng tầm thế mạnh "kiềng ba chân" của nguồn lực có được từ sự gắn kết chặt chẽ 3 bên gồm cđt bđs, người dân và các ngân hàng, cùng nhau xây dựng nên các công trình ngày càng lớn lao hơn cho nước nhà.
-----> Tôi cho là các nhà làm luật thay vì tìm cách xây thêm rào cản thì hãy tạo điều kiện phát triển loại hình này; sự can thiệp tốt đẹp nhất của luật pháp là hãy xây dựng các chế tài bảo vệ người dân đầu tư vào đây, hãy trừng phạt những cđt kém cỏi và lừa đảo, hãy nghiên cứu các phương thức bọc lót tốt nhất cho người dân đã dám bỏ tiền cho bất động sản thương mại, giúp kích thích kinh doanh mang lại thêm nguồn thu thuế.

Tất nhiên nhìn vào đây, chúng ta đều hiểu, khi có nhà nước và luật pháp ra sức bọc lót bảo vệ, thì chúng ta vẫn không lường hết được các vấn đề phụ thuộc NĂNG LỰC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ. Vì thế bây giờ mời bà con chuyển sang mục số 2 dưới đây.

2. Về hiệu quả đầu tư, condotel là loại hình bất động sản du lịch nên tất nhiên hiệu quả đầu tư vào nó chính là hiệu quả kinh doanh nó. Xin nhấn mạnh lại là chúng ta phụ thuộc vào đơn vị khai thác kinh doanh cái tòa condotel. Đó chính là vấn đề năng lực của cđt như nói trên.

Cocobay, cái này tôi có bạn bè làm sales và marcom trong ngành chẳng lạ gì nó đã vật vã để xoay xở như thế nào về nhân sự. Những người giỏi mà tôi được biết về đầu quân ít lâu đã không thể giúp gì cho nó được, dù sản phẩm bất động sản thì không phải là tồi, không gian thậm chí còn đầy tiềm năng nếu biết cách khai thác. Đơn giản là vì cđt mà thôi. Họ có hiểu gì về branding, về marcom cho hotels resorts đâu. Họ đã mời Ronaldo về để bán nhà mà thôi. Các trò Ngọc Trinh sao xẹt uốn éo, carnival rộn ràng có thể giúp đánh bóng đôi chút cho resort, nhưng tất cả đều chỉ là bong bóng xà phòng một khi chiến lược kinh doanh không tốt, không có "bài" để tối ưu revenue, không có "chiêu" để marketing đẩy giá, upsell... Không biết cụ tỉ triển khai nên chẳng có gì ngạc nhiên khi cđt dám đưa ra TNCK ở mức trên trời mà đi vào kinh doanh thì lãi chẳng thấy đâu.

Là một người có kinh nghiệm hơn 10 năm làm truyền thông các mảng hạ tầng dịch vụ gồm hospitality và hotels & resorts, tôi xin cam đoan vấn đề Năng lực của cđt là điều tiên quyết cho hiệu quả kinh doanh của bất động sản du lịch.

Nếu làm franchisee (thuê thương hiệu) với các ông trùm hotels & resorts 4-5 sao quốc tế, tòa nhà của anh cũng phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn khắt khe theo yêu cầu của họ. Thì họ mới nhận ốp hệ thống khai thác của họ vào, mới đem tệp khách hàng trung thành hàng chục năm qua của họ ra cho anh dùng chung.

Còn nếu tự xây chuỗi mang thương hiệu của riêng mình, anh lại càng cần tiềm lực mạnh để lọ mọ đi lên và vươn lên level không thua kém brand quốc tế nào. Thì anh mới ổn định hệ thống, đóng gói làm chuỗi, mới xây được tệp khách hàng trung thành cho riêng mình.

Đại khái vậy, ý nói, dù nhờ ông tây nào khai thác hay tự mình khai thác cái tòa condotel nọ thì cũng đều phải là cđt có tiềm lực mạnh.

Ở đây tôi không nói riêng về nguồn lực kinh tế, mà là nguồn lực con người, chất xám, khả năng tổ chức bộ máy, vận hành hệ thống dịch vụ.

Vào năm 2016, tôi mua căn condotel đầu tiên nhân dịp sinh nhật 35 tuổi. Khi đó sản phẩm này còn rất mới mẻ, nhưng tôi mua vì cách đó 7-8 năm tôi đã bắt đầu trải nghiệm khắp các hotels, resorts quanh Việt Nam, trong đó có Vinpearl. Tôi đã có đủ niềm tin vào năng lực khai thác kinh doanh bđs du lịch của Vingroup. Tôi thậm chí đã đăng kí mua xong 2 căn, rồi bán bớt 1 căn cho một cô Việt kiều ở Đức về.

Sau đó nhiều dự án condotel của các cđt khác ra, tôi được thuê viết bài PR cho vài dự án. Nhưng tôi chỉ chọn viết cho ông nào show ra được đơn vị vận hành khách sạn chuyên nghiệp sẽ tiếp quản khai thác dự án.

Thời điểm đó tôi không thấy năng lực vận hành hệ thống dịch vụ của cái ông thành đô hay đô thành nào đó là cđt con Cocobay. Cả ông FLC có vẻ ra 2 cái resort đầu khá ổn, nhưng tôi vẫn chưa thấy thuyết phục. Nên tôi không khuyên ai mua condotel của các ông này. Tôi có thời gian ngắm tham gia marketing khu biệt thự sân golf của FLC Hạ Long vì dự án đấy thì thực sự là quá đẹp.

Sau đó, khi làm cho Flamingo, đích thân tôi tham gia bộ mây marketing dịch vụ cho khu resort, nắm rõ bộ máy vận hành thế nào và tiềm năng của các dự án đến đâu, nên đã yên tâm quảng bá đến nỗi có người bạn tôi cũng xuống tiền gần chục tỉ đầu tư condotel của Flamingo. Thời ấy, nguyên 1 team thần thánh của chúng tôi - dẫn đầu bởi 1 bà rất rắn gần 10 năm quản lí marcom cho 1 brand khách sạn của 1 tập đoàn toàn cầu - đã thành công đưa tòa nhà hơn 200 room key vào hoạt động, bao nhiêu hi sinh, máu và nước mắt, đổ xuống cho kịp tiến độ, bất kể phải xích mích với các thành phần trì trệ chưa từng launching một tòa khách sạn như thế. Sau đó ra đi nhưng chúng tôi đã kịp training cho một số đàn em ở lại và tin rằng họ sẽ giỏi hơn chúng tôi rất nhiều, vì họ thực sự yêu sản phẩm của tập đoàn hơn, còn chúng tôi chỉ được cái máu me chinh phục thử thách và tinh thần trách nhiệm chứ chưa yêu được nhiều như họ.

Vân vân và mây mây, còn rất nhiều "va chạm" của tôi với ngành hotels & resorts. Kể cho anh chị em thấy, để biết rằng tôi là một người hiểu biết về ngành kinh doanh khâch sạn này và cũng đã lăn lộn với nó. Tôi đầu tư 1 căn condotel nhỏ xinh coi như là sở thích, cũng là tình yêu của tôi với ngành.

Tôi mua condotel ở Nha Trang, nơi mà tình cờ có cái Vinpearl đầu tiên. Một lí do nhỏ là Nha Trang từng giúp tôi vượt qua 2 năm chống lại chứng trầm cảm khi nó vừa mới chớm. Mà lí do lớn là, tôi chọn sản phẩm mang thương hiệu Vinpearl của Vingroup vì tôi nhìn thấy năng lực kinh doanh của họ.

Bây giờ có các dự án condotel của câc cđt khác được khai thác bởi các đơn vị quốc tế nổi tiếng, mang các thương hiệu như InterContinental, Sheraton, Wynham, Movenpick... Các bạn có thể tin tưởng được khi nhãn hiệu lớn của thế giới gắn tên họ vào đó. Còn tôi thì vẫn trung thành với Vinpearl.

Tôi vẫn rao bán căn condotel của mình như một bài test, nếu được giá thì tôi sẽ bán và lại chờ dịp đầu tư căn khác cũng của Vinpearl. Nếu không được giá như mong muốn, tôi cứ giữ lại làm của để dành cũng vẫn yên tâm nhận TNCK như thường. Vì tôi biết cái tầm của Vingroup, và cho đến nay, Vinpearl vẫn là 1 thương hiệu cùng với bđs Vinhomes mang lại lợi nhuận tốt cho tập đoàn.

Kế hết ra như vậy để các bạn hiểu tầm quan trọng của cái khả năng kinh doanh condotel. Và để trả lời câu hỏi về cuộc chơi này, nó dành cho ai.

Nó dành cho những ai có tâm với ngành du lịch, hiểu và yêu và muốn đầu tư lâu dài. Nó không dành cho ai thích lướt sóng, sốt xình xịch vì bài toán thanh khoản ngắn hạn. Nó càng không dành cho những người chẳng hiểu gì về kinh doanh khách sạn.

Các cđt không biết điều đó mà cố làm dòng sản phẩm này, là có tội với nhân dân, có tội với ngành bất động sản, có tội với ngành du lịch. Trong cuộc sống chúng ta không thể tránh khỏi những con sâu như thế. Thật sự chia buồn các nồi canh bị hỏng vì chúng. Nhưng không vì thế mà bạn có thể đòi hắt đổ những nồi canh thơm ngon khác chỉ vì bạn không thưởng thức được, phỏng ạ?

Viết đến đây hi vọng giải sầu được cho vài chế, giúp thêm vài chế quyết định đầu tư, và giúp thêm nhiều chế thôi đừng thò vào đầu tư.

Thiếu hiểu biết, đừng làm theo phong trào. Hiểu biết thì không bao giờ là đủ, đừng cố hiểu cái gì mình không đủ tâm và tầm để hiểu. Đã là câu chuyện đầu tư, cũng đừng đòi hỏi nó không có % may rủi nào.
 
Hạng C
21/7/07
961
5.704
93
Hồi sáng này, khoảng sau 7h có chiếu chương trình giới thiệu lợi ích của codotel về đầu tư sinh lợi kết hợp nghỉ dưỡng. Có lẽ chương trình sắp sẵn lịch chiếu trước rồi nhưng sao biên tập không cập nhật và cho chiếu chương trình khác thay thế sau vụ Cocobay?
 
Hạng B2
27/6/06
181
456
125
418 Minh Phụng, P9, Quận 11
Hồi sáng này, khoảng sau 7h có chiếu chương trình giới thiệu lợi ích của codotel về đầu tư sinh lợi kết hợp nghỉ dưỡng. Có lẽ chương trình sắp sẵn lịch chiếu trước rồi nhưng sao biên tập không cập nhật và cho chiếu chương trình khác thay thế sau vụ Cocobay?
Có những chương trình đã được đặt hàng bởi nhà tài trợ từ trước nên vẫn giữ nguyên vậy bác.
 
Hạng D
15/7/11
1.073
2.689
113
Giờ này chắc nhiều ông đang nằm nghĩ " cocobay nó bể là chuyện của nó, của mình chắc vẫn sống khỏe thôi, cđt lớn mà lo éo gì ba cái lặt vặt".
 
  • Like
Reactions: thuto1
Hạng B2
27/6/06
181
456
125
418 Minh Phụng, P9, Quận 11
Giờ này chắc nhiều ông đang nằm nghĩ " cocobay nó bể là chuyện của nó, của mình chắc vẫn sống khỏe thôi, cđt lớn mà lo éo gì ba cái lặt vặt".

Bong bóng bds chưa nổ nhưng phình khá to rồi các bác. Thứ nhất, do số nợ xấu trong ngân hàng năm 2019 tăng nhanh tới 100k tỷ chủ yếu liên quan đến bất động sản đặc biệt là Codotel riêng SHB nợ xấu gần 10k tỷ vì liên quan tới Cocobay. Số công bố nợ xấu các ngân hàng sẽ tăng nhanh khi diễn biến có thêm các chủ đầu tư codotel huỷ bỏ cam kết. Chưa kể số bds tồn kho của riêng các doanh nghiệp bđs niêm yết tính tới quý 3/2019 cũng gần 200k tỷ.

Thứ 2, Khác với chu kỳ năm 2008-2009 thì một phần lớn nợ xấu không nằm trong hệ thống ngân hàng nữa do ngân hàng nhà nước đã có chính sách nới lỏng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (cam kết lợi nhuận thông qua trái phiếu) của các doanh nghiệp bđs từ 2018 tới nay tăng đột biến. Như vậy rủi ro đã ko nằm trong ngân hàng nữa mà đã chuyển qua tay người sở hữu trái phiếu. Nên để ý con số giá trị thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2018 tăng gần 100% so với năm 2017 (224k tỷ) và đạt giá trị 474k tỷ (năm 2018) chủ yếu là của ngân hàng và doanh nghiệp bđs. Con số 2019 chưa công bố nhưng chắc chắn là rất lớn có thể lên tới 700k tỷ, thậm chí hơn. Trong đó trái phiếu doanh nghiệp bđs chiếm gần 1 nửa với cam kết lãi suất năm lên tới 10-15% /năm cá biệt tới 20%/năm cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng bình quân 5-6/% năm. Doanh nghiệp đặt lãi suất càng cao càng rủi ro và có dấu hiệu làm liều.

Như vậy nếu các cam kết lợi nhuận bị đơn phương huỷ bỏ tiếp tục xảy ra thì sẽ không đơn thuần là hiện tượng đơn lẻ, sẽ ngay lập tức tác động nên phương thức huy động vốn bằng niềm tin sụp đổ. Khi đó nợ xấu tăng đột biến, trái phiếu doanh nghiệp giá trị sụt giảm phi mã, bds tồn kho ko thể ra hàng, doanh nghiệp mất thanh khoản, phá sản. Kết quả sẽ lại cần sự ứng cứu lớn của nhà nước để không sụp đổ tức là vỡ bong bóng. Còn nhà nước can thiệp kịp thời thì là bong bóng xì, còn không chí ót cũng là một cú phanh gấp khiến cho các nhà đầu tư bds dùng đòn bẩy tài chính sẽ “đột quỵ” hoặc “đóng băng cấp”


===============================================================
Hiện nhóm Zalo thảo luận về BĐS vẫn cần thêm các member là các chuyên gia về đầu tư BĐS tham gia. Vui lòng inbox hộp thư số đt để tham gia.
 
Tập Lái
29/8/17
10
3
3
30
vừa qua câu chuyện của Cò cò bay làm thị trường đi xuống, không biết anh chị nào đang đầu tư những dự án có lợi nhuận tốt, được chủ đầu tư chi trả đều đặn cho em xin ý kiến về dự án mà anh chị đang đầu tư với !!!
 
Hán Nô
18/5/14
3.556
36.806
113
30
The Hán Nô
sao không viết trước khi có Sự kiện này?

đọc kết quả Xổ số lúc 16 giờ 30 phút 30 giây thì dễ rồi.
 
  • Like
Reactions: RongChoi24