- Status
hehe, vấn đề làm CC mini muốn có ăn phải có những yếu tố sau :
( có thể nghiên cứu tới hình thức cho thuê hộ gia đình thu theo tháng - ăn dài hơi)
1- Đất phải là của mình ( không muốn bán vì bán rẻ mới có người mua)
2 - Vị trí tạm chấp nhận, miễn trung tâm 1 tí ( hẻm hóc hơi sâu cũng chả sao)
3 - Chi phí xây dựng tốt nhất là 6 tầng lưới cột 4m - 5m ( chi phí xây lắp là hiệu quả nhất) làm thêm cái bán hầm, để xe, tầng trêt làm service, lửng gia chủ ở và quản lý.
4 - Có 1chút tiền mặt hoặc đi vay thì phải tóm được kha khá người mua trước khi vay.
5 - Bố trí mặt bằng đơn giản gọn gàng, bố trí lõi cầu thang kết hợp hành lang. giếng trời chung - tiết kiệm diện tích. Hệ thống kỹ thuật bố trí tập trung, thông minh - đơn giản dễ sử dụng bảo trì tiết kiệm vật tư.
6- Tao thêm nhiều tiện ích cho người ở như giặt ủi, vệ sinh, trông trẻ, bán tạp hóa,.. quản lý nhân sự hợp lý hiệu quả ( về quê bứng cả nhà lên: Chồng trông xe, bảo vệ, sửa chữa điện nước,.. Vợ đi chợ nấu cơm, gặt ủi bán đồ linh tinh, quản lý nhân khẩu. Bà cụ Vệ sinh, phơi phóng, trông nhà. Con nhỏ - phải cho nó đi học ở trường nào gần đó, nó là sợi dây buộc cả nhà vào - tiện phụ giúp gia đình)
DO đó nếu bác là ông chủ thì cứ cuối tháng tới thu tiền xâu
( có thể nghiên cứu tới hình thức cho thuê hộ gia đình thu theo tháng - ăn dài hơi)
1- Đất phải là của mình ( không muốn bán vì bán rẻ mới có người mua)
2 - Vị trí tạm chấp nhận, miễn trung tâm 1 tí ( hẻm hóc hơi sâu cũng chả sao)
3 - Chi phí xây dựng tốt nhất là 6 tầng lưới cột 4m - 5m ( chi phí xây lắp là hiệu quả nhất) làm thêm cái bán hầm, để xe, tầng trêt làm service, lửng gia chủ ở và quản lý.
4 - Có 1chút tiền mặt hoặc đi vay thì phải tóm được kha khá người mua trước khi vay.
5 - Bố trí mặt bằng đơn giản gọn gàng, bố trí lõi cầu thang kết hợp hành lang. giếng trời chung - tiết kiệm diện tích. Hệ thống kỹ thuật bố trí tập trung, thông minh - đơn giản dễ sử dụng bảo trì tiết kiệm vật tư.
6- Tao thêm nhiều tiện ích cho người ở như giặt ủi, vệ sinh, trông trẻ, bán tạp hóa,.. quản lý nhân sự hợp lý hiệu quả ( về quê bứng cả nhà lên: Chồng trông xe, bảo vệ, sửa chữa điện nước,.. Vợ đi chợ nấu cơm, gặt ủi bán đồ linh tinh, quản lý nhân khẩu. Bà cụ Vệ sinh, phơi phóng, trông nhà. Con nhỏ - phải cho nó đi học ở trường nào gần đó, nó là sợi dây buộc cả nhà vào - tiện phụ giúp gia đình)
DO đó nếu bác là ông chủ thì cứ cuối tháng tới thu tiền xâu
em cũng đã tính theo dòng cao cấp , ví dụ em có miếng đất 7x17 mặt tiền đường q1, làm căn hộ cho thuê , xây thì chỉ được 1 hầm, trệt, lửng, 6,5 lầu,như vậy khoảng 8 căn hộ 90m2 (mật độ thì có thể 100% vì hoàn công xong bịt luôn giếng trời), bài tính thế này, đất: 20 tỷ( khu này rẻ), xây 10x120=1200 m2 x 5.000.000=6 tỷ, tổng chi phí : 26 tỷ+ trang bị nội thất=30 tỷ, cho thuê 8 căn x 30 tr/tháng = 240.000.000 đ., vẫn k bằng bỏ vào ngân hàng, mà còn phải lo người thuê, quản lý, bảo vệ..., nói chung là vất vả .
caothu nói:Chào bác canada bướm. Lâu anh em không gặp, hôm nào bố trí bữa thịt chó đàm đạo thêm vụ chung cư mini nhể.
Em xin mạn đàm thêm thế này.
Miếng đất 200 m2 ở PN hoặc Tân Bình để xây được CC mini bán giá 20 triệu/m2 thì có giá là : 200 m2 x 40 triệu/m2 = 8 tỉ đồng.
Với giá đất này thì tất nhiên không phải mặt tiền đường lớn rồi, hẻm xe hơi thôi. Vậy thì cũng không thể xin được Hệ số sử dụng đất là 8 được. ( vụ này các Kiến trúc sư rành lắm). Hiện tại Tp HCM, với các dự án Phức hợp ( bao gồm nhiều chức năng) và dự án đó phải nằm tại một số khu vực, một số tuyến đường mới có thể xin HSSD Đất lên đến 8.
Thông thường ở vị trí hẻm và mật độ xây dựng là 100% diện tích đất thì quan hệ tốt lắm cũng chỉ xin được 5 tầng thôi. ( Luật mà bác) như vậy diện tích xây dựng sẽ là 200 m2 x 5 = 1.000 m2
Giá xây dựng = 1.000 m2 x 6 triệu/ m2 ( không hầm) = 6 tỉ đồng.
Tổng thiệt hại: 8 tỉ đất + 6 tỉ xây = 14 tỉ đồng ( chưa tính chi phí xin phép, quảng cáo, bá hàng. nhân sự , lãi vay......)
<span style=""background-color: #ffff00;"">Diện tích bán = 75% diện tích xây dựng = 750 m2 </span>
Tổng thu = 750 m2 x 20 triệu/ m2 = 15 tỉ đồng
Vậy bác thấy giữ thu và chi phí chưa??? túm lại Chung cư Mini thời điểm này chưa " Ngon ăn" tại Tp HCM. Vì thế sẽ không có hàng mini ra nhiều như một số dự đoán.
Với nhà cao tầng, diện tích kết cấu chiếm nhiều thì hệ số diện tích bán trung bình khoảng 75-80% (đấy là cao cỡ 25-40 tầng, và căn hộ cao cấp, tiêu chuẩn hành lang, sảnh thang cao)
Còn với chung cư mini và thấp tầng như đề bài đặt ra diện tích bán có thể đạt 85% hoặc hơn nữa bác ạ, vậy tạm tính tổng thu 850m2 x 20tr = 17 tỷ đồng, lãi thêm dc 2 tỷ
200m2 x 20 = 4 ty thoi macaothu nói:Chào bác canada bướm. Lâu anh em không gặp, hôm nào bố trí bữa thịt chó đàm đạo thêm vụ chung cư mini nhể.
Em xin mạn đàm thêm thế này.
Miếng đất 200 m2 ở PN hoặc Tân Bình để xây được CC mini bán giá 20 triệu/m2 thì có giá là : <span style=""color: #ff0000;"">200 m2 x 40 triệu/m2 = 8 tỉ đồng. </span>
Với giá đất này thì tất nhiên không phải mặt tiền đường lớn rồi, hẻm xe hơi thôi. Vậy thì cũng không thể xin được Hệ số sử dụng đất là 8 được. ( vụ này các Kiến trúc sư rành lắm). Hiện tại Tp HCM, với các dự án Phức hợp ( bao gồm nhiều chức năng) và dự án đó phải nằm tại một số khu vực, một số tuyến đường mới có thể xin HSSD Đất lên đến 8.
Thông thường ở vị trí hẻm và mật độ xây dựng là 100% diện tích đất thì quan hệ tốt lắm cũng chỉ xin được 5 tầng thôi. ( Luật mà bác) như vậy diện tích xây dựng sẽ là 200 m2 x 5 = 1.000 m2
Giá xây dựng = 1.000 m2 x 6 triệu/ m2 ( không hầm) = 6 tỉ đồng.
Tổng thiệt hại: 8 tỉ đất + 6 tỉ xây = 14 tỉ đồng ( chưa tính chi phí xin phép, quảng cáo, bá hàng. nhân sự , lãi vay......)
Diện tích bán = 75% diện tích xây dựng = 750 m2
Tổng thu = 750 m2 x 20 triệu/ m2 = 15 tỉ đồng
Vậy bác thấy giữ thu và chi phí chưa??? túm lại Chung cư Mini thời điểm này chưa " Ngon ăn" tại Tp HCM. Vì thế sẽ không có hàng mini ra nhiều như một số dự đoán.
4 + 6 = 10 ty Tong Thiet Hai.
Neu nhu Bac tren nay noi them duoc 2 ty la 17 - 10 = 7 ty loi phai khong.
Last edited by a moderator:
Mấy bác ngồi tính thế thì làm sao mà có lời được, đã theo luật thì phải theo cho trót, giá đất các bác phải tính là giá nông nghiệp thì lời ngay thoai. Chớ mà bỏ tiền ra mua thì thua là cái chắc.
đang nói đất các quận khu TT Tp. bác Quân ơi, lấy đâu giá đất NN mà tính được. Giá 40tr/m2 các quận Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình .... chỉ được trong hẻm thôi. Không biết GV, Tân Phú, Bình Tân thì sao, bác nào rành cập nhật dùm một cái .....
Theo em thì về lâu dài cũng không nên phát triển mô hình này vì chỉ là giải quyết tình thế chỗ ở thôi, về lâu về dài vẫn nên đầu tư làm các CC giá thấp quy mô lớn, được quy hoạch đàng hoàng ở các quận ven như Q.2, 7, 9, 12, Thủ Duc, Bình Chánh....nhằm giãn dân và thoả mãn nhu cầu chỗ ở thực sự của số lượng người dân nhập cư cực lớn đổ về Tp. HCM hàng năm. Đây chẳng qua là bài toán đô thị hoá thôi, vấn đề là những nhà đầu tư nhỏ lẻ vốn ít trong giai đoạn này sẽ làm gì để có thể kiếm được lợi nhuận từ quá trình đô thị hoá này.....
Theo em thì về lâu dài cũng không nên phát triển mô hình này vì chỉ là giải quyết tình thế chỗ ở thôi, về lâu về dài vẫn nên đầu tư làm các CC giá thấp quy mô lớn, được quy hoạch đàng hoàng ở các quận ven như Q.2, 7, 9, 12, Thủ Duc, Bình Chánh....nhằm giãn dân và thoả mãn nhu cầu chỗ ở thực sự của số lượng người dân nhập cư cực lớn đổ về Tp. HCM hàng năm. Đây chẳng qua là bài toán đô thị hoá thôi, vấn đề là những nhà đầu tư nhỏ lẻ vốn ít trong giai đoạn này sẽ làm gì để có thể kiếm được lợi nhuận từ quá trình đô thị hoá này.....
Bác nói thì đúng roài ^^
Nhân tiện nói về mặt tích cực thì mô hình này sẽ mở ra cho các công nhân viên nhập cư, hiện tại phong trào xây dựng nhà trọ cho công nhân thuê khắp nơi nở rộ, đặc biệt là khu vực lân cận với khu công nghiệp, vùng ven thành phố, nếu được cấp phép, khuyến khích đầu tư đàng hoàng thì mô hình này sẽ phát triển tốt.
Đây là phân khúc có nhiều tiềm năng vì chỉ cần bán đi một ít đất vườn là đã có đủ tiền mua một căn nhà ở thành phố không còn cảnh tìm phòng trọ, dọn nhà ^^. Theo mình hiện tại khu trung tâm vẫn không phù hợp với mô hình này. Trừ phi là sửa chữa, nâng cấp những căn đã có sẵn.
Nhân tiện nói về mặt tích cực thì mô hình này sẽ mở ra cho các công nhân viên nhập cư, hiện tại phong trào xây dựng nhà trọ cho công nhân thuê khắp nơi nở rộ, đặc biệt là khu vực lân cận với khu công nghiệp, vùng ven thành phố, nếu được cấp phép, khuyến khích đầu tư đàng hoàng thì mô hình này sẽ phát triển tốt.
Đây là phân khúc có nhiều tiềm năng vì chỉ cần bán đi một ít đất vườn là đã có đủ tiền mua một căn nhà ở thành phố không còn cảnh tìm phòng trọ, dọn nhà ^^. Theo mình hiện tại khu trung tâm vẫn không phù hợp với mô hình này. Trừ phi là sửa chữa, nâng cấp những căn đã có sẵn.
- Status
