Diện tích bán 85% không đạt đâu bác ạ. Ví dụ 200 m2 mà chỉ bỏ ra 15% công cộng = 30 m2 cho mỗi tầng là quá ít. Chỉ đủ diện tích cầu thang và thông tầng. Không đủ diện tích cho sảnh chung ( dù nhỏ) hay hành lang. Không lẽ cửa nhà nào mở ra cũng bước vào bậc cầu thang ngay. Em siêu khái toán thôi, chứ thực tế em chưa tính diện tích để xe máy nhé. giá 20 triệu/m2 là phải có chỗ để xe máy rồi. Mỗi nhà 3 xe x 2 m2/xe x 20 nhà = 120 m2 + phòng bảo vệ, kho ------> mất đứt 1 tầng hầm rồi. Như vậy thêm chi phí xây tầng hầm này nữa vào là LỖ chỏng vó.MaiAnh18 nói:caothu nói:Chào bác canada bướm. Lâu anh em không gặp, hôm nào bố trí bữa thịt chó đàm đạo thêm vụ chung cư mini nhể.
Em xin mạn đàm thêm thế này.
Miếng đất 200 m2 ở PN hoặc Tân Bình để xây được CC mini bán giá 20 triệu/m2 thì có giá là : 200 m2 x 40 triệu/m2 = 8 tỉ đồng.
Với giá đất này thì tất nhiên không phải mặt tiền đường lớn rồi, hẻm xe hơi thôi. Vậy thì cũng không thể xin được Hệ số sử dụng đất là 8 được. ( vụ này các Kiến trúc sư rành lắm). Hiện tại Tp HCM, với các dự án Phức hợp ( bao gồm nhiều chức năng) và dự án đó phải nằm tại một số khu vực, một số tuyến đường mới có thể xin HSSD Đất lên đến 8.
Thông thường ở vị trí hẻm và mật độ xây dựng là 100% diện tích đất thì quan hệ tốt lắm cũng chỉ xin được 5 tầng thôi. ( Luật mà bác) như vậy diện tích xây dựng sẽ là 200 m2 x 5 = 1.000 m2
Giá xây dựng = 1.000 m2 x 6 triệu/ m2 ( không hầm) = 6 tỉ đồng.
Tổng thiệt hại: 8 tỉ đất + 6 tỉ xây = 14 tỉ đồng ( chưa tính chi phí xin phép, quảng cáo, bá hàng. nhân sự , lãi vay......)
<span style=""background-color: #ffff00;"">Diện tích bán = 75% diện tích xây dựng = 750 m2 </span>
Tổng thu = 750 m2 x 20 triệu/ m2 = 15 tỉ đồng
Vậy bác thấy giữ thu và chi phí chưa??? túm lại Chung cư Mini thời điểm này chưa " Ngon ăn" tại Tp HCM. Vì thế sẽ không có hàng mini ra nhiều như một số dự đoán.
Với nhà cao tầng, diện tích kết cấu chiếm nhiều thì hệ số diện tích bán trung bình khoảng 75-80% (đấy là cao cỡ 25-40 tầng, và căn hộ cao cấp, tiêu chuẩn hành lang, sảnh thang cao)
Còn với chung cư mini và thấp tầng như đề bài đặt ra diện tích bán có thể đạt 85% hoặc hơn nữa bác ạ, vậy tạm tính tổng thu 850m2 x 20tr = 17 tỷ đồng, lãi thêm dc 2 tỷ
Còn tính toán cụ thể hơn 1 chút bác có thể tham khảo cái Phân tích tài chính dự án em lập cho Thung Lũng Xanh - Đồng Nai - kèm theo sau đây làm ví dụ, nó sẽ chi tiết hơn.
( sorry em không tìm ra cách attach file)
Last edited by a moderator:
