Tư Vấn Đầu Tư Dự án Senturia Q9 Central Point - Có đáng để xuống tiền hay không?

[Ba Văn]

Anh giải thích giúp em:
- Việc không gia hạn ở KCN là đến hạn không gia hạn nữa hay nửa đường không gia hạn nữa.
Điều này là khác nhau.

Haha, vầy cũng hỏi được ah? Anh tìm hiểu thêm về quản lý của nhà nước, tự khắc có câu trả lời và hiểu sâu sắc hơn việc mình giải thích.

 

[ANHTUANMAZDA]

Haha, vầy cũng hỏi được ah? Anh tìm hiểu thêm về quản lý của nhà nước, tự khắc có câu trả lời và hiểu sâu sắc hơn việc mình giải thích.

Dạ, em đang hỏi về trường hợp khu CN Biên Hoà mà anh nói. còn nếu anh không tiện giải thích thì em xin phép không hỏi thêm.

 

[Ba Văn]

Dạ, em đang hỏi về trường hợp khu CN Biên Hoà mà anh nói. còn nếu anh không tiện giải thích thì em xin phép không hỏi thêm.

Ko phải ko tiện, mà nó dài dòng và có nói ra thì anh ko thấm bằng việc tự tìm hiểu sẽ có ích hơn.

 

[ANHTUANMAZDA]

Ko phải ko tiện, mà nó dài dòng và có nói ra thì anh ko thấm bằng việc tự tìm hiểu sẽ có ích hơn.

Thanks anh, em sẽ tìm hiểu thêm.

 

[alibabaxxx2000]

Trả 10 năm , mỗi tháng 25 triệu , rẻ hơn tiền cho thuê . Xem như chỉ bỏ ra 50% và lãi 33 năm còn lại ,sau khi góp hết 10 năm ,đến 12/2063 . Trong lúc các anh éo có tiền ngồi moi móc thì một người có tiền vừa quất luôn 10 căn v2.0310 . Anh nói tiêu sản là hồ đồ . Cuối năm 2019 giá thấp nhất là 5ty7 , hiện nay giá căn thấp nhất là 6 tỷ 2 , sóng to thế tha hồ lướt.

Anh phát biểu câu này, chứng tỏ kiến thức về tài chính của anh rất mơ hồ. Chạy mô hình tính cụ thể ROE sẽ thấy ngay, đừng phát biểu cảm tính.

 

[alibabaxxx2000]

Hợp đồng ghi rõ 12/2063 nếu nhà nước đồng ý cho thuê đất tiếp , thì chủ đầu tư không thu thêm tiền nữa và tạo điều kiện để gia hạn hợp đồng .

Nhà nước sau 43 năm cho thuê miễn phí à? Rất không có cơ sở. Bẫy CĐT, anh đọc không kỹ rồi. CĐT không lấy phần margin của CĐT, chứ tiền đất NN phải trả đủ.

 

[DAEWOORACER]

Nhà nước sau 43 năm cho thuê miễn phí à? Rất không có cơ sở. Bẫy CĐT, anh đọc không kỹ rồi. CĐT không lấy phần margin của CĐT, chứ tiền đất NN phải trả đủ.
[/Q
tiền thuê đất
rẻ mà .

Tiền thuê đất rẻ bèo mà .

 

[DAEWOORACER]

Ở không tính.

Đầu tư (mua nhà cho thuê hay mua đất), chạy mô hình tính toán với các input đơn giản nhất thì:

• Giả sử giá 1 căn biệt thự là 6.2 tỷ, trả trước 1/2, góp 1/2 trong 3 năm không lãi, để đỡ lằng nhằng, quy về trả liền là 5.58 tỷ, trong đó 4.68 tỷ tiền đất, 900 triệu tiền nhà, bỏ thêm 1 tỷ làm nội thất. Để duy trì nhà tốt trong 43 năm, tiền duy tu bảo dưỡng nhà 1 %/năm (của 900 triệu) và nội thất 2 %/năm (của 1 tỷ) phân bố đều. Tức là khấu hao nội thất 50 năm, nhà 100 năm. Thực sự chi phí đễ giữ nhà và nội thất như mới đáp ứng cho thuê sẽ lớn hơn, do bỏ qua yếu tố trượt giá và tăng gấp nhiều lần thời gian khấu hao theo chuẩn mực kế toán.
• Giả sử giá cho thuê là 8 %/năm, sau thuế là 7.2 %/năm (cao so với thực tế), giá trị tuyệt đối tiền thuê tăng 3 % mỗi năm.
• Giả sử lãi suất ngân hàng là 6 %/năm không đổi trong 43 năm.
• Giả sử cho thuê full thời gian 43 năm.
• Giả sử giá đất sau 43 năm chỉ tăng 25 lần (rất thấp so với thực tế, mình đang cầm 2 HĐ đất, 1 cái giá tăng 38 lần sau 20 năm, 1 cái 15.5 lần sau 15 năm).
• Giả sử sau 43 năm, CĐT tiếp tục cho thuê với giá bằng đúng tỷ lệ so với giá đất thực 43 năm trước (mức thấp nhất, vì giá đất Nhà nước ngày càng tiệm cận giá thị trường và tỷ lệ đơn giá cho thuê sẽ tăng).
• Tiền lời có được gửi ngân hàng (nếu tái đầu tư mua đất thì tương quan giữa các phương án đầu tư sẽ càng chênh lệch).

1. Cầm 6.58 tỷ (giá thực 7 tỷ) mua Senturia Central Point + làm nội thất và cho thuê, sau 43 năm, tài sản sẽ thành 118 tỷ (quyền thuê nhà chấm dứt). Nếu muốn thuê tiếp phải trả CĐT (thực chất là trả tiền thuê cho NN, có thể bớt chút nếu CĐT cam kết không ăn margin) 117 tỷ (tỷ lệ bằng đúng năm xưa, trong bối cảnh giá đất tăng 25 lần, là gần như toàn bộ lợi nhuận, tức là xem như mua nhà cho ở miễn phí).

2. Cầm 6.58 tỷ gửi tiết kiệm, sau 43 năm tài sản sẽ thành 76 tỷ.

3. Cầm 6.58 tỷ mua đất, sau 43 năm tài sản sẽ thành 165 tỷ.

Những tính toán trên không tính đến các yếu tố bất ngờ và bỏ qua cũng như đơn giản hóa nhiều biến số. Tuy nhiên, đại khái, mua đất lời gấp rưỡi mua nhà cho thuê, mua nhà cho thuê lời gấp rưỡi gửi ngân hàng.

Nếu giá đất tăng hơn 25 lần, thì phương án mua đất đem lại lợi nhuận càng nhiều hơn.

Tranh luận suông chả dẫn tới đâu. Chịu khó viết vài con tính là thấy.
Figures never lie.

Anh viết dài quá mà sai ngay dữ liệu đầu vào nên mình không đọc . Tiền mặt chỉ cần có 3 tỷ thôi nhé . Tiền mặt 6 tỷ ai mua.

 

[alibabaxxx2000]

Anh viết dài quá mà sai ngay dữ liệu đầu vào nên mình không đọc . Tiền mặt chỉ cần có 3 tỷ thôi nhé . Tiền mặt 6 tỷ ai mua.

Anh chả hiểu gì về chiết khấu dòng tiền dù mình giải thích rõ. Viết vậy tính cho lẹ, viết 3 tỷ phải thêm 1 mớ công thức trong 3 năm, quy về tương đương.
Mà có 3 tỷ lấy tiền đâu làm nội thất, nhà thô phải bỏ vào 1 tỷ là bèo. Tức phải có 4 tỷ.
Mình giải thích anh không đọc và suy nghĩ, đã vội cho rằng sai.

 

[alibabaxxx2000]

Tiền thuê đất rẻ bèo mà .

Anh lại mơ hồ nữa. Túm lại anh cực kỳ lơ mơ về các con số, quy tắc tài chính và luật pháp.