Hạng B1
20/3/15
84
47
18
30
Ho Chi Minh City, Vietnam
Tôi đọc xong cuốn Digital Gold vào ngày 2/19/2021, theo như dữ liệu tại goodreads. Cuốn sách đã phần nào tạo ra cho tôi những câu hỏi đầu tiên về thứ gọi là tiền số. Nếu bạn là analyst, việc của bạn phải làm là biết cách đặt câu hỏi. Thông qua những câu hỏi mà người ta có thể thấy một người đang nắm được vấn đề ở mức độ nào. Những quyển sách giàu thông tin cho người đọc những hiểu biết cơ bản về một chủ đề. Những cuốn sách hay có thể giúp người đọc đặt những câu hỏi sâu sắc hơn.

Đến đây tôi thấy rằng nên giành thêm thời gian để đọc thêm về chủ đề crypto này. Tôi đọc khá nhanh và nhiều, việc kiếm tiền của tôi dựa trên khả năng đọc. Nếu tôi đọc càng nhiều, tôi càng có nhiều thông tin, và song song với việc tiêu hóa các thông tin này, nếu tôi đủ mẫn tuệ để hỏi những câu hỏi sắc bén, tôi sẽ dễ dàng kiếm tiền. Trong ngành tài chính, khi nhìn vào một cơ hội đầu tư, bạn hiếm khi nào có thể trả lời được tất cả các câu hỏi, nhưng chừng nào đủ để bạn biết được rủi ro đến từ đâu thì vẫn có thể ra được quyết định.

Tôi đọc thêm các quyển the Internet of Money (về tiền số, as a new technology), the Infinite Machine (về ETH), Kings of Crypto (về Coinbase), the Bitcoin Billionaires (về hai anh em sinh đôi), the Future of Finance, How Money Got Free (về thời kì đầu của Bitcoin) và một vài quyển khác. Có những quyển rất hay, nâng hiểu biết của tôi về nền tảng của thị trường tài chính lên một mức căn bản hơn, có những quyển lại không đựơc như thế. Có những quyển đọc hừng hực một cảm hứng về một thế giới tương lai, nhưng nó lại viết dựa trên những ám chỉ phi logic, và do đó có lỗ hổng về mặt logic (the Internet of Money).

Những ý tưởng đựơc lý tưởng hóa về tiền số có phần nào resonate với những suy nghĩ của tôi về chính phủ, và về tiền tệ. Tôi có lẽ hơi right wing, tin vào nền kinh tế tự do, vào một vai trò càng nhỏ của chính phủ càng tốt, vào deregulation. Tôi ngờ vực khả năng của các central bankers, cũng như các sự can thiệp phi thị trường khác.

Ngoài ra, nếu bạn làm việc trong ngành tài chính, có thể bạn sẽ thấy rằng ngành này cần phải được/bị disrupted. Thực sự nhìn cái đống back office mail qua mail lại với lũ custodian tôi phải tự hỏi đến bao giờ lũ vô tích sự không có não này bị máy móc thay thế hoàn toàn? Đó là back. Còn front. Cái lũ vô tích sự khác là những bọn stock pickers như tôi, hay bọn fund managers cũng xứng đáng bị tống cố ra đừờng hết. Nếu bạn không làm trong ngành quản lý tài sản để thấy trực tiếp tận mắt rằng một chuyên ngành của hệ thống tài chính này rất rất flawed, bạn có thể đọc một số cuốn, có lẽ Value Investing của Bruce Greenwald là một cuốn sách tốt. Hoặc bạn có thể đơn giản google một vài thuật ngữ, chẳng hạn "principle-agent problem", hay herd behavior (trung niên Peter Lynch có kể rất hài hước trong quyển One Up on Wall Street về việc tại sao các nhà quản lý thường chọn các cổ phiếu giống nhau.)

Ngoài ra, một vấn đề về capital flow mà tôi rất quan tâm có thể rất hứa hẹn với tiền ảo, một điều mà tôi không tiện bàn thêm ở đây.

******

Tuy nhiên, cũng không hẳn là tôi hoàn toàn thoải mái với tiền ảo, kể cả khi nó prevail và có usecase thực sự, hơn là ở trong trạng thái speculative như hiện tại. Giả sử có một thế giới mà tiền ảo không phải là commodity, mà thực sự là tiền.

Ở đây phải nói thêm rông dài chút. Một trong những luận điểm của những người không tin vào tiền ảo là vì tính chất biến động (volatility) quá cao của nó. Vì tính biến động cao này, Joe Kernen, một anchor trên CNBC, nửa đùa nửa thật vào hồi tháng Năm, khi tiền ảo rơi như điên: với thị trường bình thường thì 10% là correction, và 20% là một thị trường giảm giá (bear market). Với Bitcoin, con số này phải nhân đôi, hoặc nhân bốn. Nếu bạn bán một chiếc oto với giá $60k, tương đương một Bitcoin (BTC), một ngày sau giá BTC rớt xuống còn $30k, nếu bạn nhận BTC vào ngày hôm trước, bạn mất một nửa tiền vào ngày hôm sau.

Nhưng khi những người phản đối Bitcoin dùng ví dụ này, họ không coi BTC là một tiền tệ, mà coi đó là một hàng hóa. Người ta vẫn dùng đồng USD (fiat money) là phương tiện tính toán. Cách nhìn này sẽ khác hẳn đi nếu có một thế giới khác, mọi vật được niêm yết bằng BTC. Một chiếc oto A luôn luôn là 1 BTC, đôi khi để cạnh tranh nhau, một hãng xe B sẽ bán chiếc oto với giá 0.9BTC. Khi đó, không ai còn thấy BTC có độ biến động nữa, tất cả sự biến động sẽ biến mất nếu họ vứt đi khái niệm của đồng fiat money. Đó là một triển vọng kinh hoàng cho các central bankers, khiến không ở bất kì đâu cho phép coi tiền ảo là tiền tệ, mà chỉ coi đó là một hàng hóa trung gian (tức là phải quy đổi sang tiền).

Điều mà tôi không chắc chắn là trong thế giới tiền ảo thực sự là tiền tệ (chứ không phải là hàng hóa như hiện tại), liệu một lượng cung tiền cố định có tốt hơn một lượng cung tiền thay đổi theo tình hình nền kinh tế hay không. Trong một chu kì kinh tế, Fed có xu hướng gia tăng cung tiền trong giai đoạn khó khăn (như cuộc khủng hoảng 2008, hay COVID-19), và nó có xu hướng thắt chặt cung tiền trong giai đoạn nền kinh tế tăng trưởng nóng. Về mặt logic, điều này là hợp lý. Trên thực tế hoàn toàn khác, Fed luôn luôn mắc sai lầm, lúc thì để chính sách tiền tệ lỏng quá lâu, lúc thì lại thắt quá chặt. Nhưng làm thế quái nào để biết được khi nào cần lỏng, và khi nào cần chặt (timing), và mức độ lỏng hay chặt như nào là hợp lý? Tôi nghĩ không ai có thể biết được. Và cuối cùng thì thay vì giải quyết vấn đề, các ngân hàng trung ương làm vấn đề trở nên phức tạp hơn. Hãy nhìn hiện tượng một người đàn ông mua cái bụi rậm ở giá 30 con chim dù biết chắc chắn sau này chỉ có thể bắt được 25 con - chắc chắn có vấn đề gì đó không ổn ở đây - nhưng chả ai biết fix nó như thế nào, nhất là những người quý tộc trưởng giả rởm rít đến từ châu Âu. Một số người trọng tiền như Milton Friedman thậm chí còn đề xuất rằng central bank tốt nhất là đừng có bóp và nới, bóp và nới, mà tốt nhất là tăng trưởng cung tiền theo một tốc độ cố định - đề xuất này hình như chưa bao giờ được thực thi.

Điều này dẫn đến một câu hỏi nếu một thế giới mà tiền ảo (như BTC) thực sự là tiền tệ, cung tiền cố định có phải là một nền tảng tối ưu? Hay nó cần phải đựơc thay đổi ở mức độ khác nào đó? Ví dụ như ETH, cung tiền không cố định (và hình như người ta hoàn toàn có thể sửa lại code để điều chỉnh.)

******

Mặc dù tôi không/chưa tin rằng thứ ngớ ngẩn như tiền ảo này sẽ thay đổi thế giới, nhưng có quá nhiều tiền trên bàn sẽ làm động lực cho cuối cùng ai đó tạo ra một giải pháp long trời lở đất - hoàn toàn có thể. Thứ có thể dễ bị disrupted nhất là thế giới tài chính mà tôi sống. Ai mà biết đựơc, sau mười hay mười lăm năm nữa bỗng nhiên tôi trở thành một món hàng không có giá trị - being made reduadant. Ngành quản lý tài sản chả cần những người đi chọn cổ phiếu nữa, mà ví dụ cần bọn coder tài chính chả hạn. Cho nên dù tôi hoàn toàn cho rằng nó có thể thành công, mà cũng có thể chỉ là một cái fad như đầy rẫy các fad trong lịch sử, tôi thấy bỏ ra độ một năm lương để hedge rủi ro phải đứng đường của tôi cũng không phải là cái gì ghê gớm lắm.

Lúc này một trò chơi kéo dài hai hay ba năm của tôi đã đến hồi kết thúc. Tôi đã thắng đựơc một số tiền nhỏ, độ hơn $3000 và định dùng số tiền này để tập tọng tìm hiểu cách thức giao dịch thông qua ETH.

Có một vấn đề về execution của tôi. Trò chơi kết thúc vào giữa tháng Ba, nhưng đến tận tháng Năm tôi vẫn chưa có tài khoản. Một trong những chậm trễ là vì tôi rất lười đi mò mẫm những thứ mới, và phải nói thật là chả biết phải mở tài khoản ra làm sao cả, hầm bà lằng rắc rối. Vì chậm trễ như thế nên thay vì $3000 của tôi mua đựơc 2 ETH, bỗng nhiên giá ETH lên đến hơn 3000 khi tôi mở xong tài khoản.

Với mục tiêu ban đầu là tìm hiểu hơn là thực sự đầu tư, quả thật tôi há cả mồm ra vì chưa thấy một hệ thống giao dịch nào rủi ro hơn cách giao dịch này. Sau khi theo dõi về sàn giao dịch này tại một số nơi, như Reddit, hay Telegram thì sau đây một số câu hỏi đặt ra:

- Sàn giao dịch này đặt trụ sở tại đâu, và khi phát sinh thiệt hại cần giải quyết thì jurisdiction của nó là đâu?

- Làm thế nào để biết đựơc tình trạng tài chính của sàn, chẳng hạn để xem các dấu hiệu trước khi sàn phá sản (vì nhà đầu tư không đựơc tiếp cận với báo cáo tài chính của sàn, do sàn này chả phải báo cáo với bất kì ai cả)? Điều gì sẽ xảy ra khi sàn phá sản? Năm 2015, Mt.Gox, khi ấy là sàn tiền ảo lớn nhất thế giới, đã phá sản.

- Khi có các tranh chấp với người bán, hoặc người mua (trong các giao dịch p2p tại Việt Nam), thì ai là người giải quyết các khiếu nại? Điều gì sẽ xảy ra nếu tôi không chấp nhận cách giải quyết của sàn? Nếu bạn vào nhóm Telegram của sàn giao dịch này thì nhan nhản các vấn đề khiếu nại, mà dường như không đựơc giải quyết thấu đáo. Người khiếu nại tuyệt vọng.

Vân vân...

******

Tôi chọn một giải pháp là mở tài khoản và mỗi lần chỉ chuyển vào một khoản nhỏ, để nếu có phát sinh gì xảy ra thì cũng không phải đến mức độ tôi nuốt không trôi được.

Vì thứ tài sản chết tiệt này rất volatile, mà tôi thì chẳng có hứng thú timing, tôi chọn chiến lược đơn giản nhất là dollar average. Mỗi tháng tôi bỏ vào một số tiền nhất định, và mỗi ngày mua một khoản trong khoảng $50-$200. Ngày nào giảm thì tôi mua nhiều hơn, ngày tăng thì mua ít hơn.

******

Cũng giống như mọi bong bóng tài sản, khi nào ai cũng nói đến một tài sản nào đó thì đó gần khu vực đỉnh. Lúc này dogecoin to the moon, còn cái đồng SHIBA chết tiệt gì đấy vừa được tung ra. Ai cũng nói về tiền ảo. Anh bạn tôi làm startup bảo "nhân viên em chúng nó giầu hơn em anh ạ, chúng nó phải có mấy triệu đô."

Mới mở tài khoản nên tôi còn ngờ nghệch, tôi mua thẳng ETH bằng đồng VND - hình như mua bằng cách này giá đắt hơn - mà thành thật cách tổ chức của sàn này như mục đích là để che lấp giá thực sự một tài sản hơn là để công khai nó. Sau này tôi mới biết mua USDT để từ đó mua ETH.

Giá ETH khi tôi bắt đầu lọ mọ vào thị trường khoảng $3000/đồng. Tôi bắt đầu mua. Tôi cứ mỗi ngày mua một ít. Giá lên 3500, rồi 4000, rồi 4300. Bỗng nhiên giá ETH rơi thẳng cẳng. Xuống 4000, xuống 3000, xuống 2000, xuống 1700. Nến rơi chọc thủng màn hình.

Thêm một ví dụ kinh điển về bong bóng, cứ khi nào đi đâu ai cũng nói về một tài sản thì tài sản đó quanh khu vực đỉnh.

Không nghi ngờ gì nữa, tôi vào thị trường tiền ảo đúng đỉnh.
Mình mở tk bên Remitano đúng thời điểm bác mở tk, vô tình vô XRP cũng tầm 1000 và x2 sau 1 tháng ( Do không có kinh nghiệm chốt lời khi X3)
 
  • Like
Reactions: DigiVirtual
Hạng B2
13/8/11
286
686
93
Tuyệt ở chỗ mua đất thì đất sốt đúng đỉnh, mua tiền ảo thì tiền ảo cũng trúng đỉnh nốt ạ? :D

Thỉnh thoảng thấy mình chọn giá đúng giỏi phết, cứ chọn cái gì là sau đấy nó rơi :D
hóng hớt tí là 3 tháng nay anh đánh dòng nào của vnindex kkk
 
Hạng B2
28/3/21
147
471
63
peachtreaty.com
Thật ra tự gọi mình đu đỉnh tiền ảo là tôi gọi vui vậy thôi. Bỏ qua cách execution của tôi (là dollar average có cải biên, mục đích của phương pháp này là để filter out các lỗi timing, vì tôi biết mình không thể timing đựơc loại tài sản này), khi bạn cho rằng một tài sản có thể có upside trong tương lai (1), mua tài sản đó tốt nhất khi giá giảm. Tôi nghĩ là thời điểm đầu tư tốt là khi giá giảm, và càng tốt nữa khi nó giảm tới mức không ai thèm quan tâm đến nữa. Ở đây cũng nói thêm là tôi không có ý định trade crypto, mà định giữ độ tối thiểu 5-10 năm, cho dù có nhân ba hay nhân năm, tôi cũng không định bán. Cho nên, thấy giá ETH giảm tôi càng mừng và cứ mỗi ngày mua một ít. (2)

Một ngày tôi cứ mua ba bốn lần, mỗi lần vài chục đô, chính ra mua như thế vui phết. Các bạn đánh tiền ảo sóng lên sóng xuống thấy cảm giác, lúc thắng thì hưng phấn, lúc thua thì buồn phiền, chứ mua kiểu ông cụ của tôi chỉ thấy vui. Tăng tôi cũng mua, mà giảm tôi mua nhiều hơn tí. Sáng mua, trưa mua, chiều mua, tối trước khi đi ngủ cũng mở ra mua tiếp, vui cực :D

******

Quay trở lại chuyện mua bán đất cát. Tôi nhờ môi giới T hỏi xem lô đất có bán giá 130/sqm không. Chẳng thấy tín hiệu gì. Chắc tèo. Chờ vài ngày không thấy gì, tôi bàn chuyện với vợ. Vợ tôi bẩu "hay mình trả lên thêm vậy, thêm độ 1-2 giá?" Tôi nghĩ cũng được, nhưng để rảnh rỗi cuối tuần tôi với vợ đến ngó lại miếng đất một lần nữa xem có quyết trả giá tăng lên thêm không.

Ngó nghiêng ngó dọc, vạch lá tìm sâu, chả tìm thấy cái gì để chê, đúng hợp sở thích hai vợ chồng. Hai vợ chồng bảo nhau, "thôi quyết vậy, bảo môi giới gọi lại chào giá 132/sqm cho chủ đất." Đây là thời điểm đầu tháng Năm, khi này giá đất đã chững lại, bán đất chậm hơn trước. Tuy nhiên cùng lúc chúng tôi đi ngó nghiêng, gần đấy cũng có một hai đôi khác đi xem đất quanh đất. Cứ thấy ai dừng xe lại, nhìn nghiêng nhìn ngửa, tay chỉ chỉ trỏ trỏ thì đích thị là dân đi xem đất rồi. Hồi này đã vắng hơn rồi, chứ tầm tháng Ba tháng Tư, người đi xem đất cứ nườm nựơp. Nhiều khi cùng một lô đất có đến ba môi giới đưa ba người khách khác nhau đến xem xét cùng lúc, đụng mặt nhau chan chát. Trong cái cảnh đấy người ta không cảm thấy bị hối thúc phải mua nhanh mới là lạ. Bây giờ thì vãn khách hơn, nhưng vẫn nhiều người đi xem lắm.

Tranh thủ đang ngó nghiêng đất cát, nhân tiện đang dừng xe, tôi mở phần mềm tiền ảo ra xem. Đang nhìn nhìn ngó ngó, bỗng nhiên có một bạn trẻ đi xe máy đến, thấy mấy cặp ngó nghiêng đất (là vợ chồng tôi và một đôi nào khác). Bạn trẻ hỏi đôi kia, hỏi xong rồi quay sang nhà tôi:

-Anh chị có mua đất không?

Ah ha, bạn này chắc chắn là môi giới, đang đi tìm bò lạc. Tôi đã có đủ đội môi giới rồi, không muốn có thêm một người nữa, loạn mất. Mà biết bạn này là ai. Thành ra tôi bảo "Không." Bạn này ngó quanh ngó quẩn, qua qua lại lại. Rồi hỏi lần thứ hai "Anh chị mua đất không ạ, em chỉ cho."

Nghĩ thế nào tôi chẹp lưỡi, "đằng nào thì cũng mất quái gì đâu, ừ thì bảo có vậy". Thế là bạn chỉ lô A lô B, lô nọ lô kia. Có một lô đối diện công viên, sạch đẹp không nước cản. Bạn dẫn vợ chồng tôi đến, đúng không vướng gì, đối diện công viên đúng nhà tôi thích thật. Cái công viên này là công viên nhỏ nội khu Phú Nhuận. Từ đây đi bộ ra công viên lớn Thạnh Mỹ Lợi mất độ 2 phút, cách độ một block nhà. Duyệt. Bạn môi giới bẩu "Giá 130 thì chủ bán, nhưng chắc em sẽ thuyết phục chị chủ bớt được thêm xíu."

Hay thật, đang định tăng giá chào lên 132, thì có môi giới chỉ lô đối diện công viên 130, lại còn bớt được. Thích quá. Vợ chồng ngó nghiêng lại cho kĩ, nhìn nhau rồi bảo bạn môi giới, tên là H. đi nói chuyện với chủ. Biết đâu đấy, có khi chủ hôm qua còn muốn bán, đến hôm sau khách hỏi lại đổi ý. Cứ phải hỏi lại cho chắc. Ngoài ra, vợ chồng tôi còn phải vay ngân hàng nữa. Mua miếng đất này giá độ 17 tỷ hơn, trong khi bán miếng khu Một của tôi khoảng hơn 11 tỷ xíu, vậy là nhà tôi phải đi vay khoảng hơn 6 tỷ. Nên chị chủ phải đồng ý là giao dịch mortgage ngân hàng nữa thì mới xong xuôi được.

H. trả lời lại là chủ đồng ý bán ở giá 130, và đồng ý tạo điều kiện cho chúng tôi vay ngân hàng. Bạn môi giới này rõ ràng là muốn xúc tiến cho nhanh, rất hăm hở sắp xếp cuộc gặp. Lịch gặp với chủ đất là vào lúc 4h chiều ngày Chủ nhật 5/16.

Vợ tôi hỏi tôi là liệu có bán nhanh đựơc miếng đất khu Một để đổi sang miếng Phú Nhuận này không? Quen thấy giao dịch nóng sốt như cách đây, tôi chả suy nghĩ gì, đáp lại là "Bán nhanh lắm, em yên tâm đi." Kế hoạch sẽ là trong khi mua miếng Phú nhuận này thì đồng thời cho môi giới kiếm khách bán miếng khu Một. Giao dịch hơi chậm lại, nhưng tôi cứ nghĩ chào bán giá mềm thì bán cũng nhanh thôi - tất nhiên đấy là tôi nghĩ thế. Hồi còn bé tôi thấy mấy người trong gia đình tôi mua bán đất kiểu đấy thì phải, mua một mảnh, và thuyết phục người bán cho trả tiền sau khi bán được miếng đất khác của mình.

Ai dè đấy là sai lầm chết người của tôi.

******

Trên đường sang Thạnh Mỹ Lợi, chúng tôi thấy cần thiết phải gọi H. đến chỗ đất một lần nữa. Lần này ngắm nghía ranh giới, xem rõ một lần trước khi đã kí kết, lúc kí kết đặt cọc xong là không còn đường lùi nữa. Ngoài ra tôi định nhờ bạn H. tìm khách để bán lô đất.

Ngắm nghía sát giờ giao kèo đặt cọc, miếng đất đối diện công viên, cũng không lỗi lầm gì. Hai vợ chồng rất ưng. Còn việc nhờ bạn môi giới này bán miếng đất khu Một nữa. Tôi vì gà mờ, biết quái gì về đất cát đâu, nhưng cứ nghĩ là nhờ nhiều môi giới bán thì nhanh kiếm đựơc khách hơn. H. đồng ý nhận tìm khách cho miếng đất khu Một với hoa hồng thấp hơn mức thông thường, vốn ở khoảng 1%. Một phần là vì tôi vừa mới mua đất, có lời lãi quái gì mấy đâu, cứ tính 1% hoa hồng thành hơn 100 triệu thì có mà chết. Một phần nữa là vì vừa môi giới mua một miếng Phú Nhuận, lại vừa môi giới bán một miếng khu Một, nhận hoa hồng hai giao dịch, thích bỏ xừ.

Thế là tất cả đồng ý. Vợ tôi và tôi thích miếng đất gần công viên, gần sông. Hai bên lạch bạch nổ máy đến nhà chị chủ đất. Nhà chị cũng trong khu Thạnh Mỹ Lợi này thôi, gần lắm.

Vào trong khu nhà chị chủ, đang đi bạn môi giới dừng chân chống xoạch một cái trước mặt xe tôi, tiến lại bẩu :"Nếu nói chuyện, anh cứ đề nghị chị ấy cho trả tiền chậm càng lâu càng tốt nhé." Tôi đồng ý, vì đằng nào cũng đang chào bán miếng đất cơ mà, kiểu gì cũng phải xin chị ấy cho thư thư mới trả được tiền chứ? Tôi định bụng là sẽ đặt cọc, còn phần tiền còn lại thì sẽ được trả (financed) bởi tiền bán miếng khu Một và tiền vay ngân hàng.

******

Nhà chị chủ to ghê. Ngôi biệt thự này rộng nhất khu, đến 500-600sqm. Rộng rãi thật. Miếng diện tích tầm này mới đúng là mơ ước của tôi. Nói thật là tôi quê miền trung du nghèo khổ, cả đời quen ở chui rúc chật chội, nhìn cái nhà chỉ quen mắt với thể loại 50-70sqm. Diện tích 300m với tôi cũng to như kiểu 500-700sqm, cứ ngoài 200sqm là tôi chả có tí cảm nhận nào nó khác biệt ra sao. Miếng đất này nếu vào tay tôi, tôi sẽ cho thiết kế theo kiểu Tây tôi vẫn thích, mà ở Việt Nam ít người làm như thế.


Chú thích:

(1). Trong một bài báo mới đây trên Bloomberg, một đồng chí trong banking nhận định rằng việc tham gia làm business về crypto rất rủi ro, nhưng còn rủi ro hơn nhiều nếu không tham gia. Điều này gợi nhớ đến một bài phát biểu đấy nước mắt của Nokia CEO "We didn't do anything wrong, but somehow, we lost." Nokia đã bị lụi tàn vì không bắt kịp khi một công nghệ mới trỗi dậy. Theo một cách nhìn tổng quát hơn, Nokia đã không thực sự take risks. Rủi ro lớn nhất của một công ty trong bối cảnh công nghệ thay đổi rất nhanh là không chấp nhận rủi ro.

(2). Môi trường lãi suất rất thấp có một hệ quả là các nhà đầu tư trở nên rất dễ dãi trong khẩu vị rủi ro của họ. Tôi cho rằng trong thời gian tới, trong một chu kì thắt chặt tiền tệ, luồng vốn đầu tư sẽ trở nên kỉ luật hơn. Nếu dòng vốn rút khỏi các tài sản mà tới giờ vẫn thuộc loại ngớ ngẩn như kiểu crypto, có lẽ giá các tài sản này sẽ giảm mạnh trong, có lẽ khoảng 2022-2023. Tất nhiên, thị trường có thể chạy vì nhiều yếu tố, chứ không chỉ mỗi chu kì tiền tệ. Vì tôi biết thừa là tôi chả biết gì về các yếu tố khác tác động lên thị trường crypto ra sao nên tôi mới đành chọn cách dollar average.
 
Chỉnh sửa cuối:
Tập Lái
20/11/21
2
7
3
Bạn viết hay quá. Cảm ơn bạn vì đã chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm bổ ích.
Mình cũng đang có ý định tương tự là bán cái nhà hiện tại để đổi sang một cái khác lớn hơn. Nhưng mình nghĩ khả năng làm được 2 việc này cùng lúc là rất khó. Mình muốn nghe tiếp câu chuyện của bạn để tránh được sai lầm bạn đã mắc phải.
 
Hạng B1
20/3/15
84
47
18
30
Ho Chi Minh City, Vietnam
Thật ra tự gọi mình đu đỉnh tiền ảo là tôi gọi vui vậy thôi. Bỏ qua cách execution của tôi (là dollar average có cải biên, mục đích của phương pháp này là để filter out các lỗi timing, vì tôi biết mình không thể timing đựơc loại tài sản này), khi bạn cho rằng một tài sản có thể có upside trong tương lai (1), mua tài sản đó tốt nhất khi giá giảm. Tôi nghĩ là thời điểm đầu tư tốt là khi giá giảm, và càng tốt nữa khi nó giảm tới mức không ai thèm quan tâm đến nữa. Cho nên, thấy giá ETH giảm tôi càng mừng và cứ mỗi ngày mua một ít. (2)

Một ngày tôi cứ mua ba bốn lần, mỗi lần vài chục đô, chính ra mua như thế vui phết. Các bạn đánh tiền ảo sóng lên sóng xuống thấy cảm giác, lúc thắng thì hưng phấn, lúc thua thì buồn phiền, chứ mua kiểu ông cụ của tôi chỉ thấy vui. Tăng tôi cũng mua, mà giảm tôi mua nhiều hơn tí. Sáng mua, trưa mua, chiều mua, tối trước khi đi ngủ cũng mở ra mua tiếp, vui cực :D

******

Quay trở lại chuyện mua bán đất cát. Tôi nhờ môi giới T hỏi xem lô đất có bán giá 130/sqm không. Chẳng thấy tín hiệu gì. Chắc tèo. Chờ vài ngày không thấy gì, tôi bàn chuyện với vợ. Vợ tôi bẩu "hay mình trả lên thêm vậy, thêm độ 1-2 giá?" Tôi nghĩ cũng được, nhưng để rảnh rỗi cuối tuần tôi với vợ đến ngó lại miếng đất một lần nữa xem có quyết trả giá tăng lên thêm không.

Ngó nghiêng ngó dọc, vạch lá tìm sâu, chả tìm thấy cái gì để chê, đúng hợp sở thích hai vợ chồng. Hai vợ chồng bảo nhau, "thôi quyết vậy, bảo môi giới gọi lại chào giá 132/sqm cho chủ đất." Đây là thời điểm đầu tháng Năm, khi này giá đất đã chững lại, bán đất chậm hơn trước. Tuy nhiên cùng lúc chúng tôi đi ngó nghiêng, gần đấn cũng có một hai đôi khác đi xem đất quanh đất. Cứ thấy ai dừng xe lại, nhìn nghiêng nhìn ngửa, tay chỉ chỉ trỏ trỏ thì đích thị là dân đi xem đất rồi. Hồi này đã vắng hơn rồi, chứ tầm tháng Ba tháng Tư, người đi xem đất cứ nườm nựơp. Nhiều khi cùng một lô đất có đến ba môi giới đưa ba người khách khác nhau đến xem xét cùng lúc, đụng mặt nhau chan chát. Trong cái cảnh đấy người ta không cảm thấy bị hối thúc phải mua nhanh mới là lạ. Bây giờ thì vãn khách hơn, nhưng cũng vẫn nhiều người đi xem lắm.

Tranh thủ đang ngó nghiêng đất cát, nhân tiện đang dừng xe, tôi mở phần mềm tiền ảo ra xem. Đang nhìn nhìn ngó ngó, bỗng nhiên có một bạn trẻ đi xe máy đến, thấy mấy cặp ngó nghiêng đất (là vợ chồng tôi và một đôi nào khác). Bạn môi giới hỏi đôi kia, rồi hỏi nhà tôi:
-Anh chị có mua đất không?
Ah ha, bạn môi giới này đi tìm bò lạc. Tôi đã có đủ đội môi giới rồi, không muốn có thêm một người nữa, loạn mất. Mà biết bạn này là ai. Thành ra tôi bảo "Không." Bạn này ngó quanh ngó quẩn, qua qua lại lại. Rồi hỏi lần thứ hai "Anh chị mua đất không ạ, em chỉ cho."

Nghĩ thế nào tôi chẹp lưỡi, ừ thì bảo có vậy. Thế là bạn chỉ lô A lô B, lô nọ lô kia. Có một lô đối diện công viên, sạch đẹp không nước cản. Bạn dẫn vợ chồng tôi đến, đúng không vướng gì, đối diện công viên đúng nhà tôi thích thật. Cái công viên này là công viên nhỏ nội khu Phú Nhuận. Từ đây đi bộ ra công viên lớn Thạnh Mỹ Lợi mất độ 2 phút, cách độ một block nhà. Duyệt. Bạn môi giới bẩu "Giá 130 thì chủ bán, nhưng chắc em sẽ thuyết phục chị chủ bớt được thêm xíu."

Hay thật, đang định tăng giá chào lên 132, thì có môi giới chỉ lô đối diện công viên 130, lại còn bớt được. Thích quá. Vợ chồng ngó nghiêng lại cho kĩ, nhìn nhau rồi bảo bạn môi giới, tên là H. đi nói chuyện với chủ. Biết đâu đấy, có khi chủ hôm qua còn muốn bán, đến hôm sau khách hỏi lại đổi ý. Cứ phải hỏi lại cho chắc. Ngoài ra, vợ chồng tôi còn phải vay ngân hàng nữa. Mua miếng đất này giá độ 17 tỷ hơn, trong khi bán miếng khu Một của tôi khoảng hơn 11 tỷ xíu, vậy là nhà tôi phải đi vay khoảng hơn 6 tỷ. Nên chị chủ phải đồng ý là giao dịch mortgage ngân hàng nữa thì mới xong xuôi được.

H. trả lời lại là chủ đồng ý bán ở giá 130, và tạo điều kiện cho chúng tôi vay ngân hàng. Bạn môi giới này rõ ràng là muốn xúc tiến cho nhanh, rất hăm hở sắp xếp cuộc gặp. Lịch gặp với chủ đất là vào lúc 4h chiều ngày Chủ nhật 5/16.

Vợ tôi hỏi tôi là liệu có bán nhanh đựơc miếng đất khu Một để đổi sang miếng Phú Nhuận này không? Thấy giao dịch vẫn ầm ầm, tôi chả suy nghĩ gì, đáp lại là "Bán nhanh lắm, em yên tâm đi." Kế hoạch sẽ là trong khi mua miếng Phú nhuận này thì đồng thời cho môi giới kiếm khách bán miếng khu Một. Hồi còn bé tôi thấy mấy người trong gia đình tôi mua bán đất kiểu đấy thì phải, mua một mảnh, và thuyết phục người bán cho trả tiền sau khi bán được miếng đất khác của mình.

Ai dè đấy là sai lầm chết người của tôi.

******

Trên đường sang Thạnh Mỹ Lợi, chúng tôi thấy cần thiết phải gọi H. đến chỗ đất một lần nữa. Lần này ngắm nghía ranh giới, xem rõ một lần trước khi đã kí kết, lúc đấy là không còn đường lùi nữa. Ngoài ra tôi định nhờ bạn H. tìm khách để bán lô đất.

Ngắm nghía sát giờ giao kèo đặt cọc, miếng đất đối diện công viên, cũng không lỗi lầm gì. Hai vợ chồng rất ưng. Còn việc nhờ bạn môi giới này bán miếng đất khu Một nữa. Tôi vì gà mờ, biết quái gì về đất cát đâu, nhưng cứ nghĩ là nhờ nhiều môi giới bán thì nhanh kiếm đựơc khách hơn. H. đồng ý nhận tìm khách cho miếng đất khu Một với hoa hồng thấp hơn mức thông thường khoảng 1%. Một phần là vì tôi vừa mới mua đất, một phần là vì vừa môi giới mua một miếng Phú Nhuận, lại vừa môi giới bán một miếng khu Một, nhận hoa hồng hai giao dịch, thích bỏ xừ.

Thế là tất cả đồng ý. Vợ tôi và tôi thích miếng đất gần công viên, gần sông. Hai bên lạch bạch nổ máy đến nhà chị chủ đất. Nhà chị cũng trong khu Thạnh Mỹ Lợi này thôi, gần lắm.

Vào trong khu nhà chị chủ, đang đi bạn môi giới dừng chân chống xoạch một cái trước mặt xe tôi, tiến lại bẩu :"Nếu nói chuyện, anh cứ đề nghị chị ấy cho trả tiền chậm càng lâu càng tốt nhé." Tôi đồng ý, vì đằng nào cũng đang chào bán miếng đất cơ mà, kiểu gì cũng phải xin chị ấy cho thư thư mới trả được tiền chứ? Tôi định bụng là sẽ đặt cọc, còn phần tiền còn lại thì sẽ được trả (financed) bởi tiền bán miếng khu Một và tiền vay ngân hàng.

******

Nhà chị chủ to ghê. Ngôi biệt thự này rộng nhất khu, đến 500-600sqm. Rộng rãi thật. Miếng diện tích tầm này mới đúng là mơ ước của tôi. Nói thật là tôi quê miền trung du nghèo khổ, cả đời quen ở chui rúc chật chội, nhìn cái nhà chỉ quen mắt với thể loại 50-70sqm. Diện tích 300m với tôi cũng to như kiểu 500-700sqm, cứ ngoài 200sqm là tôi tôi chả có tí cảm nhận nào nó khác biệt ra sao. Miếng đất này nếu vào tay tôi, tôi sẽ cho thiết kế theo kiểu Tây tôi vẫn thích, mà ở Việt Nam ít người làm như thế.


Chú thích:

(1). Trong một bài báo mới đây trên Bloomberg, một đồng chí nhận định rằng việc tham gia làm business về crypto rất rủi ro, nhưng còn rủi ro hơn nhiều nếu không tham gia. Điều này gợi nhớ đến một bài phát biểu đấy nước mắt của Nokia CEO "We didn't do anything wrong, but somehow, we lost." Nokia đã bị lụi tàn vì không bắt kịp khi một công nghệ mới trỗi dậy. Theo một cách nhìn tổng quát hơn, Nokia đã không thực sự take risks. Rủi ro lớn nhất của một công ty trong bối cảnh công nghệ thay đổi rất nhanh là không chấp nhận rủi ro.

(2). Môi trường lãi suất rất thấp có một hệ quả là các nhà đầu tư trở nên rất dễ dãi trong khẩu vị rủi ro của họ. Tôi cho rằng trong thời gian tới, khi một chu kì tăng lãi suất của tiền tệ, luồng vốn đầu tư sẽ trở nên kỉ luật hơn. Nếu dòng vốn rút khỏi các tài sản mà tới giờ vẫn thuộc loại ngớ ngẩn như kiểu crypto, có lẽ giá các tài sản này sẽ giảm mạnh trong, có lẽ khoảng 2022-2023. Tất nhiên, thị trường có thể chạy vì nhiều yếu tố, chứ không chỉ mỗi chu kì tiền tệ. Vì tôi biết thừa là tôi chả biết gì về các yếu tố khác tác động lên thị trường crypto nên tôi mới đành chọn cách dollar average.
Ở ý thứ (2), vậy theo bác chủ thớt là dòng vốn sẽ quay ngược lại các loại tài sản có tính đảm bảo cao phải không ạ ?
 
Hạng B2
13/8/11
286
686
93
Thật ra tự gọi mình đu đỉnh tiền ảo là tôi gọi vui vậy thôi. Bỏ qua cách execution của tôi (là dollar average có cải biên, mục đích của phương pháp này là để filter out các lỗi timing, vì tôi biết mình không thể timing đựơc loại tài sản này), khi bạn cho rằng một tài sản có thể có upside trong tương lai (1), mua tài sản đó tốt nhất khi giá giảm. Tôi nghĩ là thời điểm đầu tư tốt là khi giá giảm, và càng tốt nữa khi nó giảm tới mức không ai thèm quan tâm đến nữa. Ở đây cũng nói thêm là tôi không có ý định trade crypto, mà định giữ độ tối thiểu 5-10 năm, cho dù có nhân ba hay nhân năm, tôi cũng không định bán. Cho nên, thấy giá ETH giảm tôi càng mừng và cứ mỗi ngày mua một ít. (2)

Một ngày tôi cứ mua ba bốn lần, mỗi lần vài chục đô, chính ra mua như thế vui phết. Các bạn đánh tiền ảo sóng lên sóng xuống thấy cảm giác, lúc thắng thì hưng phấn, lúc thua thì buồn phiền, chứ mua kiểu ông cụ của tôi chỉ thấy vui. Tăng tôi cũng mua, mà giảm tôi mua nhiều hơn tí. Sáng mua, trưa mua, chiều mua, tối trước khi đi ngủ cũng mở ra mua tiếp, vui cực :D

******

Quay trở lại chuyện mua bán đất cát. Tôi nhờ môi giới T hỏi xem lô đất có bán giá 130/sqm không. Chẳng thấy tín hiệu gì. Chắc tèo. Chờ vài ngày không thấy gì, tôi bàn chuyện với vợ. Vợ tôi bẩu "hay mình trả lên thêm vậy, thêm độ 1-2 giá?" Tôi nghĩ cũng được, nhưng để rảnh rỗi cuối tuần tôi với vợ đến ngó lại miếng đất một lần nữa xem có quyết trả giá tăng lên thêm không.

Ngó nghiêng ngó dọc, vạch lá tìm sâu, chả tìm thấy cái gì để chê, đúng hợp sở thích hai vợ chồng. Hai vợ chồng bảo nhau, "thôi quyết vậy, bảo môi giới gọi lại chào giá 132/sqm cho chủ đất." Đây là thời điểm đầu tháng Năm, khi này giá đất đã chững lại, bán đất chậm hơn trước. Tuy nhiên cùng lúc chúng tôi đi ngó nghiêng, gần đấy cũng có một hai đôi khác đi xem đất quanh đất. Cứ thấy ai dừng xe lại, nhìn nghiêng nhìn ngửa, tay chỉ chỉ trỏ trỏ thì đích thị là dân đi xem đất rồi. Hồi này đã vắng hơn rồi, chứ tầm tháng Ba tháng Tư, người đi xem đất cứ nườm nựơp. Nhiều khi cùng một lô đất có đến ba môi giới đưa ba người khách khác nhau đến xem xét cùng lúc, đụng mặt nhau chan chát. Trong cái cảnh đấy người ta không cảm thấy bị hối thúc phải mua nhanh mới là lạ. Bây giờ thì vãn khách hơn, nhưng vẫn nhiều người đi xem lắm.

Tranh thủ đang ngó nghiêng đất cát, nhân tiện đang dừng xe, tôi mở phần mềm tiền ảo ra xem. Đang nhìn nhìn ngó ngó, bỗng nhiên có một bạn trẻ đi xe máy đến, thấy mấy cặp ngó nghiêng đất (là vợ chồng tôi và một đôi nào khác). Bạn trẻ hỏi đôi kia, hỏi xong rồi quay sang nhà tôi:

-Anh chị có mua đất không?

Ah ha, bạn này chắc chắn là môi giới, đang đi tìm bò lạc. Tôi đã có đủ đội môi giới rồi, không muốn có thêm một người nữa, loạn mất. Mà biết bạn này là ai. Thành ra tôi bảo "Không." Bạn này ngó quanh ngó quẩn, qua qua lại lại. Rồi hỏi lần thứ hai "Anh chị mua đất không ạ, em chỉ cho."

Nghĩ thế nào tôi chẹp lưỡi, "đằng nào thì cũng mất quái gì đâu, ừ thì bảo có vậy". Thế là bạn chỉ lô A lô B, lô nọ lô kia. Có một lô đối diện công viên, sạch đẹp không nước cản. Bạn dẫn vợ chồng tôi đến, đúng không vướng gì, đối diện công viên đúng nhà tôi thích thật. Cái công viên này là công viên nhỏ nội khu Phú Nhuận. Từ đây đi bộ ra công viên lớn Thạnh Mỹ Lợi mất độ 2 phút, cách độ một block nhà. Duyệt. Bạn môi giới bẩu "Giá 130 thì chủ bán, nhưng chắc em sẽ thuyết phục chị chủ bớt được thêm xíu."

Hay thật, đang định tăng giá chào lên 132, thì có môi giới chỉ lô đối diện công viên 130, lại còn bớt được. Thích quá. Vợ chồng ngó nghiêng lại cho kĩ, nhìn nhau rồi bảo bạn môi giới, tên là H. đi nói chuyện với chủ. Biết đâu đấy, có khi chủ hôm qua còn muốn bán, đến hôm sau khách hỏi lại đổi ý. Cứ phải hỏi lại cho chắc. Ngoài ra, vợ chồng tôi còn phải vay ngân hàng nữa. Mua miếng đất này giá độ 17 tỷ hơn, trong khi bán miếng khu Một của tôi khoảng hơn 11 tỷ xíu, vậy là nhà tôi phải đi vay khoảng hơn 6 tỷ. Nên chị chủ phải đồng ý là giao dịch mortgage ngân hàng nữa thì mới xong xuôi được.

H. trả lời lại là chủ đồng ý bán ở giá 130, và đồng ý tạo điều kiện cho chúng tôi vay ngân hàng. Bạn môi giới này rõ ràng là muốn xúc tiến cho nhanh, rất hăm hở sắp xếp cuộc gặp. Lịch gặp với chủ đất là vào lúc 4h chiều ngày Chủ nhật 5/16.

Vợ tôi hỏi tôi là liệu có bán nhanh đựơc miếng đất khu Một để đổi sang miếng Phú Nhuận này không? Quen thấy giao dịch nóng sốt như cách đây, tôi chả suy nghĩ gì, đáp lại là "Bán nhanh lắm, em yên tâm đi." Kế hoạch sẽ là trong khi mua miếng Phú nhuận này thì đồng thời cho môi giới kiếm khách bán miếng khu Một. Giao dịch hơi chậm lại, nhưng tôi cứ nghĩ chào bán giá mềm thì bán cũng nhanh thôi - tất nhiên đấy là tôi nghĩ thế. Hồi còn bé tôi thấy mấy người trong gia đình tôi mua bán đất kiểu đấy thì phải, mua một mảnh, và thuyết phục người bán cho trả tiền sau khi bán được miếng đất khác của mình.

Ai dè đấy là sai lầm chết người của tôi.

******

Trên đường sang Thạnh Mỹ Lợi, chúng tôi thấy cần thiết phải gọi H. đến chỗ đất một lần nữa. Lần này ngắm nghía ranh giới, xem rõ một lần trước khi đã kí kết, lúc kí kết đặt cọc xong là không còn đường lùi nữa. Ngoài ra tôi định nhờ bạn H. tìm khách để bán lô đất.

Ngắm nghía sát giờ giao kèo đặt cọc, miếng đất đối diện công viên, cũng không lỗi lầm gì. Hai vợ chồng rất ưng. Còn việc nhờ bạn môi giới này bán miếng đất khu Một nữa. Tôi vì gà mờ, biết quái gì về đất cát đâu, nhưng cứ nghĩ là nhờ nhiều môi giới bán thì nhanh kiếm đựơc khách hơn. H. đồng ý nhận tìm khách cho miếng đất khu Một với hoa hồng thấp hơn mức thông thường, vốn ở khoảng 1%. Một phần là vì tôi vừa mới mua đất, có lời lãi quái gì mấy đâu, cứ tính 1% hoa hồng thành hơn 100 triệu thì có mà chết. Một phần nữa là vì vừa môi giới mua một miếng Phú Nhuận, lại vừa môi giới bán một miếng khu Một, nhận hoa hồng hai giao dịch, thích bỏ xừ.

Thế là tất cả đồng ý. Vợ tôi và tôi thích miếng đất gần công viên, gần sông. Hai bên lạch bạch nổ máy đến nhà chị chủ đất. Nhà chị cũng trong khu Thạnh Mỹ Lợi này thôi, gần lắm.

Vào trong khu nhà chị chủ, đang đi bạn môi giới dừng chân chống xoạch một cái trước mặt xe tôi, tiến lại bẩu :"Nếu nói chuyện, anh cứ đề nghị chị ấy cho trả tiền chậm càng lâu càng tốt nhé." Tôi đồng ý, vì đằng nào cũng đang chào bán miếng đất cơ mà, kiểu gì cũng phải xin chị ấy cho thư thư mới trả được tiền chứ? Tôi định bụng là sẽ đặt cọc, còn phần tiền còn lại thì sẽ được trả (financed) bởi tiền bán miếng khu Một và tiền vay ngân hàng.

******

Nhà chị chủ to ghê. Ngôi biệt thự này rộng nhất khu, đến 500-600sqm. Rộng rãi thật. Miếng diện tích tầm này mới đúng là mơ ước của tôi. Nói thật là tôi quê miền trung du nghèo khổ, cả đời quen ở chui rúc chật chội, nhìn cái nhà chỉ quen mắt với thể loại 50-70sqm. Diện tích 300m với tôi cũng to như kiểu 500-700sqm, cứ ngoài 200sqm là tôi chả có tí cảm nhận nào nó khác biệt ra sao. Miếng đất này nếu vào tay tôi, tôi sẽ cho thiết kế theo kiểu Tây tôi vẫn thích, mà ở Việt Nam ít người làm như thế.


Chú thích:

(1). Trong một bài báo mới đây trên Bloomberg, một đồng chí trong banking nhận định rằng việc tham gia làm business về crypto rất rủi ro, nhưng còn rủi ro hơn nhiều nếu không tham gia. Điều này gợi nhớ đến một bài phát biểu đấy nước mắt của Nokia CEO "We didn't do anything wrong, but somehow, we lost." Nokia đã bị lụi tàn vì không bắt kịp khi một công nghệ mới trỗi dậy. Theo một cách nhìn tổng quát hơn, Nokia đã không thực sự take risks. Rủi ro lớn nhất của một công ty trong bối cảnh công nghệ thay đổi rất nhanh là không chấp nhận rủi ro.

(2). Môi trường lãi suất rất thấp có một hệ quả là các nhà đầu tư trở nên rất dễ dãi trong khẩu vị rủi ro của họ. Tôi cho rằng trong thời gian tới, trong một chu kì thắt chặt tiền tệ, luồng vốn đầu tư sẽ trở nên kỉ luật hơn. Nếu dòng vốn rút khỏi các tài sản mà tới giờ vẫn thuộc loại ngớ ngẩn như kiểu crypto, có lẽ giá các tài sản này sẽ giảm mạnh trong, có lẽ khoảng 2022-2023. Tất nhiên, thị trường có thể chạy vì nhiều yếu tố, chứ không chỉ mỗi chu kì tiền tệ. Vì tôi biết thừa là tôi chả biết gì về các yếu tố khác tác động lên thị trường crypto ra sao nên tôi mới đành chọn cách dollar average.
11 tỷ năm ngoái vứt vào index ngon zồi :(
 
Hạng B2
28/3/21
147
471
63
peachtreaty.com
Chúng tôi bước lên bậc cầu thang, trên thềm nhà có con cún trắng dễ thương, nhưng trông nó có vẻ già và chậm chạp. Bọn cún ngốc nghếch này mang đến một trong những niềm vui lớn nhất trong đời, nhưng đáng tiếc thời gian chúng nó ở với mình không quá dài. Chị chủ mời chúng tôi vào ngồi uống nước. Trong đó có một bạn khác, cũng có vẻ là môi giới.

Chị chủ rất vồn vã vui vẻ, thích thật. Nhiều người giàu có tính tình rất cởi mở dễ chịu, và chị có vẻ là một người như thế. Chị nhận xét "Trời ơi sao bọn em trẻ thế mà đã mua đựơc đất Thạnh mỹ Lợi?" và "Chị cứ nghĩ người mua phải nhiều tuổi hơn nhiều." Tôi lại phải lúng búng là nhờ hỗ trợ của người thân, nhưng từ lần sau trở đi, nếu có mua bán đất cát, tôi cứ nói quách là tôi phải cố gắng vay nợ bung bét đầm đìa mới mua nổi. Mình có sao nói vậy, cứ người thân làm quái gì, đằng nào nhà tôi cũng có sờ vào đồng nào của người thân đâu. Cứ nói rõ mình tình cảnh vay nợ khó khăn, có khi người bán còn dễ cảm thông. Tất nhiên đấy là sau này định nói thế thôi, chứ tôi chả chắc sau này còn muốn mua bán đất cát.

Trong nhà chị rất rộng. Diện tích 500-600sqm của chị, một phần lớn làm sân (nhưng lại lát gạch đỏ, rất tiếc), và một nhà thấp nhỏ, hình như để làm kho, còn thì cái nhà chính này rất lớn. Bố trí trong nhà chị cũng cao cấp, nhưng là kiểu Việt Nam mà tôi thường thấy, không gây ấn tựơng nhiều lắm.

Chị rất vui vẻ sởi lởi nên câu chuyện vào rất dễ. Chị cứ nói đi nói lại là thấy chúng tôi là đã thấy quý mến ngay rồi. Thật sự người giàu rất dễ nhìn cuộc đời bằng ánh mắt chan hòa, tôi mà giàu tôi cũng yêu người khác lắm, tôi chưa giàu nên chưa được thế thôi. Chị gọi người mang nước cho chúng tôi uống. Hai bên ngồi trên cái ghế salon của chị nói chuyện.

Chị bẩu chị không cần tiền đâu. Tuyệt, còn gì tốt bằng khi được giao dịch với một người bán không quá chặt chẽ về tiền bạc. Chúng tôi thì lại không đựơc thoải mái như thế, vì còn phải đi vay ngân hàng và trả lãi nữa, nên tất nhiên nếu giá bán cứ mềm được tí nào là tốt cho chúng tôi tí ấy. Chị bảo "tự nhiên chị thích bán ấy chứ, chứ trước chị có muốn bán đâu." Bao nhiêu người trước trả giá cao, mà chị toàn từ chối. Chị còn định đưa cho tôi xem những tin nhắn người bán trả giá 135 gì đấy nữa.

Tôi tin những gì chị chủ nói là đúng sự thật. Theo như tôi hỏi thông tin từ một môi giới khác, miếng đất này hồi tháng Tư (tức là cách đây hơn một tháng) đã rao bán ở giá 137-138. Cũng có thể khi chị muốn giá 137, người ta chỉ trả giá 135, mà chị có cần tiền gấp gáp gì đâu nên cũng chả bán. Chị bẩu trước chị mua miếng đất định để cho con gái, nhưng nhà hiện tại thì quá rộng nên con gái muốn ở với mẹ, không thích ở riêng. Tự nhiên hứng lên, có người hỏi mua (tức là vợ chồng tôi) thì chị mới đồng ý bán, và chị thấy có thiện cảm khi gặp vợ chồng ngốc chúng tôi. Chị nhận xét là "mình có duyên đấy em ạ". Chị có niềm tin vào Phật, thành ra để ý những duyên quả trong cuộc sống này lắm.

******

Thôi duyên quả xong rồi, bàn chuyện tiền nong thôi. Tôi cũng phải nói thật là hai vợ chồng sẽ phải đi vay ngân hàng, mà chị nhất nhất hỗ trợ. Chị có nhiều mối quan hệ với các ngân hàng, người giàu mà, tất nhiên ngân hàng nào mà chả cưng chị. Chị quen hết với hội Agribank, VCB vân vân nên cần vay tiền chị giới thiệu cho vay, đơn giản lắm.

Các ngân hàng trong nước, dù là ngân hàng Quốc doanh (VCB, BIDV, etc.) hay ngân hàng tư nhân (VPB, etc.) đều chung một điểm là huy động vốn từ một quốc gia khát vốn, nên chi phí vốn rất cao. Vì thế, lãi suất chào bán của các ngân hàng này cũng cao hơn nhiều. Tuy nhiên bù lại, họ lại accommodate khách hàng theo cách khác, đó là chi phí phạt khi trả nợ trước hạn rất thấp. Ngân hàng nước ngoài, ngược lại, vì lấy được nguồn từ các nơi thừa mứa thanh khoản, nên có thể bán funding với giá thấp hơn nhiều. Họ, có lẽ do phải hedge các risk khi carry trade như vậy, nên áp dụng mức phạt cao hơn nhiều. Nhu cầu của chúng tôi trước bối cảnh lạm phát đang sẵn sàng tăng lên (và đúng là tăng lên rất mạnh vào thời điểm tôi đang viết những dòng này) là phải fixed đựơc lãi suất hấp dẫn (so với chi phí của các ngân hàng trong nước) trong một thời gian càng dài càng tốt. Bây giờ tình hình lãi suất trong nước chưa biến động nhiều do tình hình làm ăn chưa trở lại bình thường, nhưng với tốc độ tiêm vaccine tương đối nhanh như hiện tại, khi các hoạt động kinh doanh dần hồi phục, các nhu cầu về tín dụng gia tăng, lãi suất sẽ nhích lên. Đặc biệt trong một hai năm tới, khi Việt Nam phải nhập khẩu lạm phát (lạm phát tại Mỹ trong tháng Mười năm 2021 là 6.2% YoY, cao nhất từ những năm 90s của thế kỉ trước), lãi suất cho vay của ngân hàng trong nước tăng lên 12-15% cũng không phải là chuyện lạ (1). Trong bối cảnh lãi suất tăng lên 12-15% hoặc thậm chí hơn, khoản vay với lãi suất 7.8% fixed trong 5 năm là một món hời. Nếu khoản vay của chúng tôi được chứng khoán hóa (securitized) và bán trên thị trường, chắc chắn nó phải tăng giá. (Giá trị của một khoản vay sẽ ngược lại với một khoản cho vay - bond, sẽ tăng khi lãi suất tăng lên, trong khi giá trị của khoản cho vay sẽ giảm xuống.)

Chúng tôi phải nhã nhặn cám ơn chị, nhưng funding chúng tôi sẽ dùng của ngân hàng nước ngoài, ở đây chúng tôi đã chọn Shinhan. "Nếu chọn được ngân hàng rồi thì thôi, chứ không thì chị nhiều mối quen biết lắm, có gì chị sẽ hỗ trợ cho." Chị nói vậy. Mừng quá, chị chủ rất nhiệt tình, rất hỗ trợ, làm chúng tôi cảm động ghê gớm lắm. "Mình gặp nhau là cái duyên, mua bán đất này chỉ là phụ thôi, chứ chị có nhiều kiểu làm ăn lắm, sau chị sẽ mách cho, có duyên hai gia đình gặp nhau rồi thì đây sẽ là một mối quan hệ." Chị nói tiếp, vừa nói vừa cười rất tươi làm chúng tôi rất thích thú. Ai mà chả thích các mối quan hệ làm ăn cơ chứ, mừng thật. Cũng may là chúng tôi đánh chứng khoán với lợi nhuận kì vọng 40%/năm, nên trước đây nhà tôi ít để ý các mối quan hệ làm ăn ở ngoài. Tôi thấy comfortable hơn với thị trường cổ phiếu hơn là các mối làm ăn khác: sở trường của mình, mình không dùng, đi vào sở đoản làm chi.

Nhưng có nhiều thứ hai vợ chồng ngốc chúng tôi chả biết gì. Những thứ rất đời thường thực tế như xây nhà, thợ xây, thiết kế. Chúng tôi chả biết mẹ gì đâu. Chị lại có một công ty xây dựng, chị đầy lính. Cái này thì chúng tôi rất mừng, vì thể nào chúng tôi cũng phải hỏi chị. Tôi biết cổ phiếu Hòa Phát, nhưng đừng hỏi tôi về thép, phi năm phi bảy tròn hay méo thế nào, tôi chịu chả biết gì hết.

Ơ thế chốt giá đi thôi, chúng tôi là đôi vợ chồng trẻ ngốc nghếch làm quái gì có tiền đâu. Chị bớt giá cho hai bọn em chút. Xuống tròn số 17 tỷ là đẹp. "Thôi đừng bớt như thế tội nghiệp chị, trước người ta đã trả 135-137 mà chị không bán, thế mới có duyên chị em mình gặp nhau đấy. Yên tâm đi chị em mình còn làm ăn với nhau dài." Quái quỷ thật, chúng tôi cần bớt tiền cho yên tâm cái đã, còn chuyện làm ăn về sau thì cứ để sau tính. Nhưng không đựơc. Chị cười bảo chốt cho hai vợ chồng giá 17 tỷ và 50 triệu.

Kể ra thì cũng không xin chị bớt được mấy so với kì vọng, nhưng thôi thì tặc lưỡi bớt đựơc thêm vài chục triệu so với giá 130 cũng tạm. Trước hai vợ chồng tôi còn định trả một miếng đất tăng thêm vài giá lên 132 cơ mà.

******
Chị mang giấy tờ ra. Vợ chồng tôi cùng soi giấy tờ. Nào thì sổ đỏ, nào là chứng minh thư, vân vân các kiểu. Nhưng giấy tờ chưa sang tên cho chị đâu, mà đứng tên một bạn trẻ khác, ủy quyền toàn phần cho chị. Tôi biết quái gì đâu, nhìn số má, tờ giấy A dẫn chiếu đến tờ giấy B, ừ thì thôi ủy quyền cũng chả sao. Giấy tờ thì đại khái thế, ngoài tờ ủy quyền ra thì mọi thứ cũng giông giống như lô đất ở khu Một mà tôi mua.

Chúng tôi thỏa thuận là đặt cọc cho chị năm trăm triệu trước. Chị cũng hoàn toàn nhất trí. Năm trăm triệu là được rồi. Phần còn lại chúng tôi vay ngân hàng, và bán miếng đất khu Một thì sẽ trả lại cho chị nốt. Chúng tôi vay ngân hàng thì mất độ hai tuần thôi, tôi đã nói chuyện với ngân hàng rồi mà.

Bạn môi giới hí hoáy viết tờ hợp đồng đặt cọc. Bản copy một người bán giữ, bản hai người mua giữ, soi số nọ, check số kia. Vui thật, thế là chúng tôi sắp có miếng đất ưng ý hơn ở khu Phú nhuận trên này, gần công viên Thạnh Mỹ Lợi hơn rồi. Thích quá đi mất. Mọi thứ thuận lợi ghê. Vừa làm mấy thứ check số má này vừa thấy vui trong bụng.

Thấy tôi trình bày mọi thứ có vẻ êm xuôi, chị hỏi "thế bao giờ mình đi công chứng?"

Đi công chứng? Đi công chứng là gì? Tất nhiên hai bên kí hợp đồng mua bán xong thì cần có công chứng chứng nhận có một giao dịch hai bên hợp pháp. Theo tôi hiểu, công chứng nghĩa là thời điểm đó, hợp đồng giao dịch đã được xác nhận và hoàn thành, được chứng thực bởi một bên thứ ba hợp pháp. Tại thời điểm này, quyền sở hữu và định đoạt tài sản đã được chuyển từ bên bán cho bên mua. Nhưng tại sao lại hỏi bao giờ đi công chứng? Thế là sao? Tôi đưa mắt hỏi H, bạn môi giới?

Tất nhiên tại ngày của hợp đồng đựơc công chứng, tài sản được chuyển từ người bán sang người mua. Nhưng điều kiện thanh toán thì có thể không như vậy. Tài sản có thể chuyển trước, nhưng tiền có thể chuyển sau. Bạn bán một cái bàn cho một người mua ở Mỹ, điều kiện thanh toán của bạn có thể là hai tháng sau bạn mới nhận đựơc tiền. Bạn mua một miếng đất cũng kiểu vậy, tài sản chuyển trước nhưng tiền có thể chuyển sau. Nhưng thử nghĩ mà xem, có người bán nào muốn bán miếng đất mà tiền thì chưa biết bao giờ nhận đựơc không? Tôi nói là tôi bán miếng đất rồi trả tiền, nhưng từ góc độ của chị chủ, biết đời nào tôi mới bán được.

Vì thế, câu hỏi của chị có nghĩa là bao giờ tôi sẽ trả tiền? Mà tôi thì biết thế quái nào được khi nào có một người mua dẫn xác đến mua miếng đất của tôi. Có thể là mai. Có thể là không bao giờ - thị trường đã từng đóng băng nhiều lần. Thế đấy.

Tôi hoàn toàn bối rối trước tình huống này. Tôi cứ nghĩ khi nói rằng tôi sẽ phải bán miếng đất rồi có tiền trả chị là chị chấp nhận điều kiện này, nhưng tất nhiên nếu tôi là người bán tôi cũng chả đời nào chịu. Thế quái nào tôi cứ nhờ ở quê miền trung du của tôi, tôi nghe nói mua đất, rồi chờ bán đựơc miếng khác để trả tiền nhỉ.

******
Bạn môi giới bảo, để đấy cho em, hôm trước có anh khách muốn mua miếng khu Một của anh. Hóa ra bạn môi giới H. là môi giới của bên mua đã hỏi môi giới T xem tôi có bán lô đất không, lúc đó định trả khoảng 11.4 tỷ. Lúc đấy đến giờ cũng khoảng 2-3 tuần, hi vọng là anh khách đó vẫn cầm bọc tiền chọn lựa quanh đây.

H. gọi điện cho anh khách hỏi "anh có còn muốn mua không? Cái anh chủ đất dở hơi dở hồn bây giờ lại muốn bán". "Khồng, tiếc quá. Anh thích cái miếng đất lắm, miếng đấy mặt tiền 7 mét ở khu Một rất đẹp, nhưng vì thằng hâm đấy không bán nên anh trót đi mua miếng khác ở quê anh rồi em ạ."

Thế là một cuộc điện thoại làm hai người tiếc ngẩn ngơ. Anh khách mua hụt tiếc miếng đất. Anh bán đất ngờ nghệch (là tôi) cũng tiếc nốt. Thế người ta mới gọi là mua bán đất cát phải có duyên.

******

Đúng thật là duyên ghê.

Bạn môi giới của chị chủ bảo "không được rồi." Môi giới H. tất nhiên muốn giao dịch diễn ra bảo, để em cố gắng trong vài ngày tới. Nhưng tất nhiên, đâu dễ mà có bò lạc. Thị trường bất động sản chết tiệt này không như thị trường cổ cánh, chả có thanh khoản mẹ gì. Khi cần có tiền lại không bán được ngay. Thị trường cổ cánh cần bán hàng triệu cổ phiếu bạn chỉ cần vài phút mà giá không đổi. Thị trường chết tiệt này bạn ngắc ngứ như gà mắc tóc vậy đó.

Không kí được thời hạn thanh toán là độ ba mươi ngày như trước tôi dự định. Chị chủ bảo "không thế được đâu em ạ. Em không bán được đất, đến lúc đấy mình cứ phải giấy tờ mà làm việc, lúc đấy chị lại không muốn chuyện không hay với hai chị em mình." Phải. Năm trăm triệu đặt cọc của tôi cũng chả to tát gì với chị, nhưng nếu hợp đồng không thành, tôi không thanh toán đúng thời hạn, chị cũng không thể không phạt cọc tôi được. Mà như vậy thì cũng có ai mà muốn.

Chị bảo "như vậy là chị muốn tốt cho em thôi, chứ người bán khác thì người ta cứ nhận luôn, rồi mặc em xoay xở ra sao thì ra." Đúng vậy.

Cảm giác hợp đồng đang kí kết lại tuột khỏi tay. Tôi rất hụt hẫng. Tôi biết vợ tôi cũng thế. Thế tôi cố gắng xin một favor khác từ chị. Tôi bảo chị cứ từ từ đừng bán mảnh đất trong một tuần, trong một tuần để tôi cố gắng thu xếp. Chị có lẽ là không thích như thế lắm, nhưng chị cũng đồng ý, có lẽ hơi miễn cưỡng.

Tạm thời chúng tôi có thời hạn một tuần để thu xếp.

Vợ chồng chúng tôi chào chị, chào các bạn môi giới. Môi giới H. đi cùng ra xe hỏi tôi không có khoản nào để đặt luôn cho chị được à? Tất nhiên là không.

Chỉ có thể gọi là chưa có duyên. Dù đã mua một miếng đất, đúng là chúng tôi vẫn chưa biết gì về cái thị trường bất động sản chết tiệt này.

Cả hai chúng tôi về nhà mà vừa đi vừa trĩu nặng buồn.


Chú thích:

1. Người ta nói năng lực điều hành kinh tế vĩ mô của Việt Nam đã tốt hơn so với các chu kì trước. Tôi hoàn toàn nghi ngờ vào điều này, quốc gia này không đựơc chứng minh năng lực đó bằng một lịch sử lâu dài. Với những trải nghiệm lạm phát kinh hoàng lặp đi lặp lại trong các thập kỉ 80s, và lần gần đây nhất là vào năm 2011-2012 (cách đây chưa tới mười năm), có lẽ năng lực của Việt Nam trong bốn mươi năm qua đựơc vinh hạnh đứng ngang những nước kiểu như Brazil, Argentina, Cyprus, etc.

Tôi tin rằng năng lực của Việt Nam sẽ được thử thách cam go hơn trong năm 2022-2023 khi lạm phát trên thế giới đang gia tăng, và hoàn toàn có thể diễn ra dai dẳng (persistently transitory), trong bối cảnh quốc gia nghèo này đang vật lộn để thoát ra khỏi ảnh hưởng của COVID-19 qua những gói kích cầu. Không có gì tệ bằng kích cầu trong bối cảnh lạm phát đang gia tăng. Một hay hai năm tới sẽ là môi trường kinh doanh rất thú vị, chúng ta hãy chờ xem.
 
Chỉnh sửa cuối:
Tập Lái
20/11/21
2
7
3
Cũng may là bạn đã không ký hợp đồng cọc. Vấn đề của BĐS là thanh khoản, việc bán một BĐS thường không nhanh như các tài sản khác vì mỗi mảnh đất hay ngôi nhà đều có những đặc điểm riêng nên kén người mua. Theo mình thì bạn nên liên hệ với môi giới bán lô đất của bạn trước, trong lúc chờ bán lô đất của bạn thì tìm 2 hoặc 3 lô đất tiềm năng. Bạn cứ xem xét thật kỹ, thương lượng giá cả và giữ liên hệ với các môi giới để cập nhật tình hình. Do việc bán một BĐS thường không nhanh nên nhiều khả năng đến khi bạn tìm được người mua thì lô đất tiềm năng kia vẫn còn. Trường hợp xấu nó được bán cho người khác rồi thì bạn tìm thêm lô khác. Dù sao nó vẫn chưa phải là của mình, coi như chưa có duyên thôi. Sau khi nhận được cọc từ người mua thì bạn liên hệ và cọc với chủ lô đất bạn muốn mua. Đấy là nếu như mọi thứ đều thuận lợi, vẫn có khả năng là bạn bán xong lô đất của mình nhưng lại chưa mua được lô khác do chủ lô đất bạn muốn mua thay đổi ý định, nâng giá bán... Lúc đấy thì lại phải đi tìm lô khác.