Thảo Luật Chung Xin hỏi về cách định giá đất nền.

[txdtn86]

Xin chào cả nhà,

Cách định giá đất mà người mua và người bán hay làm là dựa vào giá giao dịch thực tế xung quanh, hoặc miếng đất tương tự gần đó có đặc điểm tương tự ( thí dụ bề rộng đường mặt tiền, ko đâm đường hay dính cống). Do đó, cứ hề trong khu vực đó có giao dịch thực tế nào, thì bà con sẽ coi đó là giá thị trường, rồi bán bằng hoặc nâng lên 0.5 hay 1 vài giá gì đó hoặc cao hơn nữa tùy vào lúc nó nóng tới đâu. TUY NHIÊN, đối với người mua, cách làm này có cái dở là ko thể định được giá trị thực tế của miếng đât đó - ý em là giá trị mà miếng đất đó có thể sinh ra khi chủ quyết định xây nhà lên cho thuê, hay kinh doanh gì đó khác. Qua các đợt sóng, giá bao giờ cũng được thổi lên, câu hỏi của em là làm sao mình biết được giá trị thật của miếng đất nó bao nhiêu? Nếu cứ vô tư mua vào với giá giao dịch thật hoặc cộng thêm vài giá đội lên , thì sẽ có lúc mình sẽ là người đổ vỏ do mua cái giá quá cao qua nhiều lần sang tay.

Đối với chung cư, em thấy bà con trên OS nói là cứ thấy giá cho thuê thực tế 1 năm căn CC đó tầm trên 5% giá trị căn CC là cái giá CC đó coi như ổn.Tức là cái CC đó cho thuê tầm 20 thì lại vốn. Còn đối với đất thì sao ? xin hỏi các bác trên này ( gồm rất nhiều cao thủ) là làm sao các bác ước tính được miếng đất đang được rao đã được đẩy giá lên quá cao rồi, ko còn thơm để đầu tư nữa, hay là ngược lại nó giá nó vẫn đúng hay thấp hơn giá trị thực.

PS: ở đây em tạm bỏ qua các yếu tố pháp lý, coi như pháp lý OK hết, ko dính quy hoạch gì.

Chân thành đa tạ.

 

[vipleiku]

Em nghĩ nhà cho thuê tầm 3%/năm là đẹp. Nên em tính vầy bác xem được không:

Giá đất = (giá cho thuê 1 năm / 3%) - giá thành xây dựng.

ví dụ, nếu bác xây nhà có khả năng cho thuê được 20tr/tháng, tiền xây nhà 1,5ty. Thì giá đất tính như sau

(20tr x 12) x 100/3 -1,5 tỷ = 6,5 tỷ

 

[txdtn86]

Cám ơn bác.
Con số 3% là lấy từ thống kê thực tế hay sao ta? Giữa các quận thì tỉ số này có khác nhau nhiều k nhỉ?

 

[hunghtl]

3% là thấp, 5%

 

[txdtn86]

3% là thấp, 5%

Mình vẫn k hiểu lắm tại sao chọn con số 5%hay 3% . Thay vì một cọc tiền đem bỏ ngân hàng được lãi 7% thì giờ cọc tiền đó đem mua cái nhà rồi cho thuê( được 3% hay 5% năm) thì người ta kì vọng tiền thuê cũng gần bằng lãi tiết kiệm từ ngân hàng ( 7% năm) ? Và việc tiền thuê nhà càng gần hay vượt qua lãi suất 7%thì quyết định mua căn nhà càng nên làm. K biết hiểu vậy được k?

 

[saku]

Mình vẫn k hiểu lắm tại sao chọn con số 5%hay 3% . Thay vì một cọc tiền đem bỏ ngân hàng được lãi 7% thì giờ cọc tiền đó đem mua cái nhà rồi cho thuê( được 3% hay 5% năm) thì người ta kì vọng tiền thuê cũng gần bằng lãi tiết kiệm từ ngân hàng ( 7% năm) ? Và việc tiền thuê nhà càng gần hay vượt qua lãi suất 7%thì quyết định mua căn nhà càng nên làm. K biết hiểu vậy được k?

Bác có căn nhà mặt tiền thì đóng cửa để không cũng lời, cho thuê để kiếm thêm chút đỉnh mua sửa cho con thôi, so gì với lãi suất ngân hàng cho mệt

 

[vipleiku]

Cám ơn bác.
Con số 3% là lấy từ thống kê thực tế hay sao ta? Giữa các quận thì tỉ số này có khác nhau nhiều k nhỉ?

3% là tương đối thôi bác, có thể tăng giảm tuỳ vào từng khu.

 

[hunghtl]

Mình vẫn k hiểu lắm tại sao chọn con số 5%hay 3% . Thay vì một cọc tiền đem bỏ ngân hàng được lãi 7% thì giờ cọc tiền đó đem mua cái nhà rồi cho thuê( được 3% hay 5% năm) thì người ta kì vọng tiền thuê cũng gần bằng lãi tiết kiệm từ ngân hàng ( 7% năm) ? Và việc tiền thuê nhà càng gần hay vượt qua lãi suất 7%thì quyết định mua căn nhà càng nên làm. K biết hiểu vậy được k?

5% là tính mức khảo sát trung bình, đa số căn hộ chứ nhà phố thì cao hơn. Hơn nữa người ta cho thuê để có tiền sở hụi chứ cốt lõi vẫn là giá trị gia tăng của bất động sản, nhà nay anh mua 3 tỷ năm sau có thể bán 5 tỷ chẳng hạn. Còn tiền anh gửi bank thì 3 tỷ năm sau chỉ tăng phần lãi suất 7% thôi. Đấy là chưa kể lạm phát nữa

 

[otobingo]

5% là tính mức khảo sát trung bình, đa số căn hộ chứ nhà phố thì cao hơn. Hơn nữa người ta cho thuê để có tiền sở hụi chứ cốt lõi vẫn là giá trị gia tăng của bất động sản, nhà nay anh mua 3 tỷ năm sau có thể bán 5 tỷ chẳng hạn. Còn tiền anh gửi bank thì 3 tỷ năm sau chỉ tăng phần lãi suất 7% thôi. Đấy là chưa kể lạm phát nữa

Đúng rồi đó bác chủ, có nhiều người đầu tư đất nhắm vào tiềm năng của nó trong tương lai, tức là họ bỏ qua luôn phần xây nhà cho thuê (vì đang hẻo lánh có ai thuê đâu). Trương hợp này họ chỉ nhắm vào phần giá trị gia tăng theo thời gian thôi, bác hình dung tại sao người ta lại không bỏ tiền ngân hàng để lấy 7% lãi mà đi mua đất không có tiền thuê hàng tháng luôn chưa.

 

[doantuanvinh97]

Nếu bác vay ngân hàng để mua miếng đất đó chẳng hạn, thì bên ngân hàng ( hoặc ngân hàng thuê cty thẩm định bên ngoài ) sẽ thẩm định xem miếng đất đó của bác giá tầm khoảng bao nhiêu để họ làm căn cứ để cho mình vay tối đa đc bao nhiêu tiền.
Nhưng ngặt nỗi là cty thẩm định cũng chỉ dựa vào những giao dịch thành công đã đc thực hiện trước đó và gần sát với thời điểm mà bác muốn mua tại quanh khu vực xung quanh miếng đất bác muốn mua, nên em ko bik là khi thị trường xuống thì cái giá khi thẩm định tại thời điểm khi sốt đó có giảm xuống nhiều so với lúc đang sốt hay ko? Em chưa trải qua lúc hạ nhiệt nên em ko bik.